수원지방법원 2024타경8781. 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 117호로, 공부상 용도는 근린생활시설(소매점)이며 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2023.10.27. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 농협은행·경남은행·국민은행의 가압류와 우상석의 후순위 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 권리 인수는 없지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 970,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 114,120,000원으로 내려왔습니다. 그러나 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익·공실기간·상권·관리비·전용면적과 동선에 따라 가치 편차가 크고, 이번 자료에는 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 낮은 감정가 대비 비율을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8781 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층117호 (영천동, 더퍼스트타워투) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설(소매점) · 현황 공실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 뉴디엔아이주식회사 · 거래가액 877,459,660원 |
| 감정가 / 최저가 | 970,000,000원 / 114,120,000원 (6회 유찰, 감정가 12%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,664,645,617원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준은 을구 1번 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,920,000,000원입니다. 이 근저당은 더퍼스트타워투 1층 115호·116호와 함께 설정된 공동담보입니다. 이후 가압류 3건과 후순위 근저당 1건, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 12%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 114,120,000원으로 감정가 970,000,000원의 12% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 79,884,000원, 8회 유찰 시 55,918,800원입니다. 숫자만 보면 하락 폭이 매우 크지만, 실거래·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없어 시세 대비 할인율은 확인할 수 없습니다.
오히려 6회 유찰은 감정가와 입찰 수요 사이의 간극이 반복적으로 확인됐다는 신호입니다. 특히 현황 공실인 근린시설은 임차수익이 발생하지 않는 기간에도 관리비·세금·명도 및 내부 정비 비용이 이어질 수 있습니다. 가격 판단은 감정가 대비 할인율이 아니라 현장 상권, 실제 전용면적, 가시성, 출입 동선, 임대 가능 보증금·월세를 확인한 뒤 역산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,397,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,920,000,000원 | 111,722,320원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 145,860,560원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 126,378,230원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 우상석 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 194,038,183원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,686,276,973원 중 111,722,320원이 배당되고, 미배당액은 2,574,554,653원입니다. 채권의 미배당은 매수인 인수로 이어지지 않으며, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(소매점)이나 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 북측 왕복 8차선, 서측 왕복 6차선, 남측과 동측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구입니다. 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이와 위반사항은 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러 설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 재확인. 감정평가상 공실이지만 매각기일 전후 점유자가 바뀌었는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대가 역산. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 1층 근린시설의 보증금·월세·공실기간을 조사한 뒤 목표수익률 기준으로 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당 1,920,000,000원은 115호·116호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 공동담보 목록과 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관리비·세금. 공실 기간의 미납 관리비와 공용부분 체납액, 당해세 여부를 관리주체와 매각기록에서 확인해야 합니다.
- 상가 동선. 1층이라도 외부 노출도, 출입구 방향, 보행 동선, 주차 접근성에 따라 임대 가능성이 크게 달라질 수 있으므로 현장 확인이 필수입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구종기 이후 제출된 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “투자 매력”은 다른 문제
이 물건은 말소기준권리 뒤의 근저당·가압류가 매각으로 소멸하고, 확인된 인수액도 0원이라는 점에서 권리구조는 정리되어 있습니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 6회 유찰과 공실입니다. 감정가 970,000,000원에서 최저가 114,120,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래나 임대수익 자료 없이 감정가 대비 12%만으로 저평가라고 결론 내릴 수 없습니다.
권리는 정리되지만 가격은 검증되지 않았습니다. 실제 임대 가능한 보증금·월세, 공실 해소 기간과 관리비를 현장에서 확인한 뒤에도 수익성이 남을 때만 응찰가를 정해야 합니다. 이 사건의 승부처는 등기부가 아니라 공실 근린시설의 실제 영업·임대 가치입니다.
