수원지방법원 2024타경8781. 동탄2지구 더퍼스트타워투 1층 116호로, 공부상 용도는 근린생활시설(소매점)이며 감정 당시 공실로 조사된 물건입니다. 감정가 970,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 114,120,000원, 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 반복 유찰의 원인과 미확정 점유관계입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.10.27. 설정된 국민은행 근저당권 1,920,000,000원입니다. 이 권리는 115호·117호와 함께 공동담보로 설정돼 있고, 그 이후 등기된 농협은행·경남은행·국민은행 가압류, 박은영 명의 전세권 및 그 이전등기, 우상석 근저당권, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서에는 이름이 특정되지 않은 주거 사용 점유관계가 별도로 기재돼 있어, 등기상 후순위 권리가 깨끗하다는 이유만으로 점유 위험까지 없다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8781 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층116호 (영천동, 더퍼스트타워투) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설(소매점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 내 제1층 제116호 |
| 소유자 | 뉴디엔아이주식회사 (2023.10.23. 매매, 거래가액 877,459,660원) |
| 감정가 / 최저가 | 970,000,000원 / 114,120,000원 (6회 유찰, 감정가 대비 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,664,645,617원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기사항 발급 | 2026.07.24 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
② 임차·점유 분석 — ‘대항력 있음’도 ‘없음’도 단정 불가
| 임차·점유자 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 기타 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
매각물건명세서에는 이름이 특정되지 않은 점유관계가 주거 사용으로 기재돼 있습니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으므로, 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고 대항력이 없다고 배제할 수도 없습니다. 특히 공부상 소매점·감정 당시 공실이라는 조사 내용과 주거 점유 기재가 서로 엇갈리므로 현장 점유 상태와 전입세대 확인이 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 11.76%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저가는 114,120,000원으로 감정가 970,000,000원의 11.76%입니다. 등기상 소유자의 2023.10.23. 거래가액은 877,459,660원이지만, 이는 과거 소유권 취득가액일 뿐 현재 시장에서 116호가 실제로 거래될 수 있는 가격을 직접 입증하지 않습니다.
| 2023.10.23. 등기상 거래가액 | 877,459,660원 |
|---|---|
| 감정가 | 970,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 114,120,000원 |
| 감정가 대비 | 11.76% |
| 유찰 횟수 | 6회 |
동일 또는 유사 호실의 최신 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 오히려 6회 연속 유찰은 시장이 감정가뿐 아니라 더 낮은 가격에서도 응찰을 주저했다는 신호입니다. 근린시설의 공실 위험, 상권 수요, 관리비와 세금, 점유관계 불확실성을 반영한 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,397,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,920,000,000원 | 111,722,320원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 145,860,560원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 126,378,230원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 박은영 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 우상석 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 194,038,183원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,736,276,973원 중 채권자 배당액은 111,722,320원, 미배당액은 2,624,554,653원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제와 대항력 미상 점유관계의 보증금은 확정되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 114,120,000원 | 111,722,320원 | 2,624,554,653원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 79,884,000원 | 78,046,088원 | 2,658,230,885원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 55,918,800원 | 54,512,262원 | 2,681,764,711원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기흥동탄IC 남서측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복 8차선, 서측 왕복 6차선, 남측과 동측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 이용. 공부상 근린생활시설(소매점)이며 감정 당시 공실 상태였습니다. 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 도로구역, 성장관리권역, 철도보호지구 및 택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다. 토지면적은 9,817㎡입니다.
- 시설. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 스프링클러설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현장 방문, 전입세대 확인 및 매각물건명세서 보완 내용을 통해 실제 점유자, 점유 개시일, 보증금과 차임을 확인해야 합니다.
- 용도 불일치 점검. 공부상 소매점·감정상 공실과 주거 사용 기재가 엇갈리므로 실제 내부 이용 상태와 무단 용도변경 여부를 확인해야 합니다.
- 전세권 이전 확인. 전세권 50,000,000원은 박은영에서 김미영에게 이전됐습니다. 배당요구 및 말소 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 추적. 115호·117호의 경매 진행 및 배당 결과가 국민은행·우상석 채권 잔액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 상권 시세 조사. 감정가 대비 11.76%라는 할인율 대신 동일 건물 1층 근린시설의 실제 매매가, 임대료, 공실 기간과 관리비를 조사해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 각종 부담금은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보목록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미확정 위험이 먼저다”
이 물건은 감정가 970,000,000원에서 114,120,000원까지 내려와 외형상 할인폭이 매우 큽니다. 등기부상으로도 말소기준권리 이후의 전세권·근저당·가압류가 소멸하는 구조라 후순위 등기권리만 보면 단순해 보입니다.
하지만 결론은 권리 깨끗·가격 저렴이 아닙니다. 이름·전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유관계가 존재하고, 감정 당시 공실이라는 내용과도 엇갈립니다. 시세를 검증할 최신 실거래 근거 없이 6회 유찰된 근린시설이라는 점까지 더하면 최저가 자체만으로 투자 매력을 인정하기 어렵습니다. 등기 권리는 소멸형이지만 점유는 미확정, 가격은 검증 보류. 현장 점유와 상권 시세가 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
