수원지방법원 2025타경56537. 화성시 새솔동 킨슬리오피스텔1동 2층 210호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 감정가 533,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 261,170,000원, 감정가의 49%입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 현재 시세와 직접 비교할 거래 기준은 입찰 전 별도로 대조해야 합니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고 감정평가 기준시점에는 공실로 조사됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기보다, 실제 임대수요와 공실 기간, 관리비 및 부가세 적용 여부 등을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56537 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔1동 2층 210호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 제2종근린생활시설(사무소) · 기준시점 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 10층 중 2층 · 사용승인 2022.03.24 |
| 소유자 | 박웅배 (2024.01.04. 매매, 거래가액 529,548,338원) |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 261,170,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 경매채권자 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 (양도인 주식회사우리은행) |
| 청구금액 | 754,551,391원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.02.01. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 876,000,000원이며, 211호와 212호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 동화성세무서장·당진시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차인 — 모두 말소기준일 이후 전입
현황조사에 나타난 실제 점유자는 3명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람 모두 말소기준일인 2024.02.01. 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다.
| 점유자 / 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정호 킨슬리 2층 210호 54.1200㎡ | 30,000,000원 | 2024.02.28 | 2025.08.19 접수 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김미소 킨슬리 2층 211호 28.3200㎡ | 40,000,000원 | 2024.03.05 | 확인 안 됨 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김숙영 212호 62.4250㎡ | 40,000,000원 | 2024.08.13 | 확인 안 됨 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 261,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,456,380원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 876,000,000원 | 256,713,620원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 우리은행 근저당의 미배당액은 619,286,380원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 261,170,000원 | 256,713,620원 | 619,286,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 182,819,000원 | 179,459,534원 | 696,540,466원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24.01% | 127,973,299원 | 125,381,673원 | 750,618,327원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수노을중앙공원 동측 인근으로 오피스텔, 상업용건물, 공동주택, 단독주택, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며 기준시점에는 공실로 조사됐습니다.
- 도로. 남측과 서측이 폭 약 20미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역·성장관리권역이며, 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조로 기본 위생·급배수설비, 승강기와 소화전이 설치되어 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린생활시설이고 현재 공실이므로 매수층과 임차수요가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소별도등기 원본 확인. 대지권 목적 토지의 금지사항등기 내용과 매각 후 정리 범위를 등기부 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 210호 점유 재조사. 전입자 임정호가 확인되지만 감정평가상 공실입니다. 현장 방문으로 실제 점유와 출입 상태를 대조하세요.
- 211호·212호 관계. 우리은행 근저당 공동담보이자 현황조사상 별도 점유자가 있는 호실이므로 각 호실의 경매 진행과 배당 관계를 함께 확인하세요.
- 상가 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만 보지 말고 인근 근린생활시설의 실거래, 보증금·임대료와 공실 기간을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 부가세 적용 여부를 관리주체와 원본 서류에서 확인하세요.
- 용도 적합성 확인. 실제 사용 목적이 공부상 제2종근린생활시설에 맞는지, 업종별 인허가와 관리규약 제한을 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인과 가격 메리트는 다르다”
이 물건은 전입자 3명이 모두 말소기준일 이후이고, 후순위 압류도 소멸해 임차보증금 인수는 0원입니다. 감정가 533,000,000원에서 최저가 261,170,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
그러나 공부상 제2종근린생활시설인 공실 물건으로, 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 여기에 대지권 목적 토지의 일부 말소별도등기와 현황조사·감정평가 사이의 점유상태 차이도 남아 있습니다. 결론은 후순위 임차인 인수는 안전, 가격과 토지 별도등기는 확인 후 판단입니다.
