수원지방법원 2025타경56537. 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔1동 2층 210호 경매입니다. 사건상 용도 표기는 ‘대지’로 되어 있지만, 감정평가서상 본건 기호 (1~3)의 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며 기준시점에는 공실로 기재되어 있습니다. 일반 아파트로 가정할 물건이 아니며, 건물의 용도와 대지권 범위를 각각 확인해야 합니다.
등기상 핵심은 2024년 2월 1일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 876,000,000원이고, 이후 임의경매개시결정과 압류 2건은 말소기준권리 이후의 등기로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 임차인 조사 내역상 본건 210호의 임정호는 2024년 2월 28일 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 감정평가서의 공실 기재와 임차인 조사 내역이 다르므로 실제 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56537 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔1동 2층 210호 도로명주소: 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 35 |
| 사건상 용도 표기 | 대지 |
| 감정평가상 이용상태 | 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 기준시점 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 · 지하 4층, 지상 10층 중 2층 210호 |
| 사용승인일 | 2022.03.24 |
| 소유자 | 박웅배 · 등기상 거래가액 529,548,338원 |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 89,581,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 에프더블유2503유동화전문유한회사(양도인: 주식회사우리은행) / 754,551,391원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.01 · 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 876,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정, 대지권 확인은 필수
말소기준권리는 2024년 2월 1일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 박웅배 앞으로 소유권이전등기가 접수되었고, 근저당권의 채권최고액은 876,000,000원입니다. 이후 2025년 6월 23일 임의경매개시결정, 2025년 10월 10일 동화성세무서장의 압류, 2026년 1월 14일 당진시 압류가 등재되었습니다. 제공된 등기 분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 본건 210호와 별도 호실을 구분
조사된 실제 임차인은 3명입니다. 다만 본건 경매 대상인 210호의 임차인은 임정호 1명이며, 김미소의 211호와 김숙영의 212호는 별도 호실입니다. 별도 호실의 보증금을 본건 210호의 인수액으로 합산하면 안 됩니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다.
| 임차인 / 호실 | 보증금 | 전입일 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임정호 210호 · 54.1200㎡ |
30,000,000원 | 2024.02.28 / 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김미소 211호 · 28.3200㎡ |
40,000,000원 | 2024.03.05 / 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김숙영 212호 · 62.4250㎡ |
40,000,000원 | 2024.08.13 / 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
대항력 판단은 각 임차인의 전입일이 2024.02.01 말소기준권리보다 늦다는 기재를 기준으로 합니다. 확정일자와 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 김미소·김숙영의 보증금은 본건 210호의 보증금 인수액에 포함하지 않습니다.
③ 가격·유찰 분석 — 낮은 최저가가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 89,581,000원으로 감정가 533,000,000원의 약 16.8%입니다. 5회 유찰을 거치면서 최저가가 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래를 근거로 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 확정할 수는 없습니다. 특히 본건은 일반 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 제2종근린생활시설(사무소)이고, 기준시점 공실로 기재되어 있어 실제 임대수요와 매각 후 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 예상 매각가 | 우리은행 배당 추정 | 미배당 추정 | 임차보증금 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 89,581,000원 | 87,568,542원 | 788,431,458원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 62,706,699원 | 61,177,978원 | 814,822,022원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 43,894,689원 | 42,704,585원 | 833,295,415원 | 0원 |
미배당은 채권최고액 876,000,000원을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 채무잔액과 배당 순위는 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 위 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 89,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | 매각가의 약 2.2% | 2,012,458원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 876,000,000원 | 87,568,542원 |
| 미배당 · 우리은행 | 채권최고액 기준 | 788,431,458원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 추정 배당은 집행비용 2,012,458원과 우리은행 87,568,542원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 우리은행의 미배당액 788,431,458원은 채권최고액 기준 계산입니다. 신청채권자의 청구액 754,551,391원과 근저당 채권최고액은 서로 다른 금액이므로 실제 채무잔액 및 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 새솔동 소재 수노을중앙공원 동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 상업용건물, 공동주택, 단독주택 및 공원이 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 용도. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가서상 본건 기호 (1~3)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 주거용 아파트로 간주하지 말고 건축물대장·등기부·매각물건명세서의 용도와 대지권 내용을 대조해야 합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)으로 기재되어 있으며, 토지정보상 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다. 토지정보상 필지면적은 1,125.4㎡이며, 이를 본건 전유부분의 대지권 지분면적과 동일하게 보아서는 안 됩니다.
- 도로·지형. 남측과 서측이 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접하고, 토지는 대체로 평지·가로장방형으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 감정평가 기준시점 공실로 기재된 사무소 용도이므로, 실제 임대수요와 공실 기간·임대료를 확인해야 합니다. 주거용 부동산의 거래가격이나 환금성을 그대로 적용할 수 없습니다.
- 권리 특이사항. 대지권의 목적인 토지에 일부 말소별도등기(금지사항등기)가 있다는 명세서 비고를 확인해야 합니다. 해당 등기의 내용과 본건에 미치는 영향을 확인하기 전에는 권리상 안전성을 확정하지 않는 편이 좋습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 목적 토지의 별도등기. 금지사항등기의 원문, 대상 토지, 권리 내용 및 말소 여부를 확인하세요. 해당 사항을 확인하기 전에는 입찰 여부를 확정하지 않는 것이 안전합니다.
- 210호 실제 점유. 감정평가서의 공실 기재와 임정호의 임차인 조사 내역을 대조하고, 현장 방문으로 점유자·사용 용도·임대차계약 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 임차인 권리. 임정호의 전입일은 2024.02.28로 기재되어 말소기준권리 이후입니다. 확정일자, 배당요구 내역, 최우선변제 적용 가능성과 실제 점유 상태를 별도로 확인하세요.
- 별도 호실 분리. 김미소의 211호와 김숙영의 212호는 본건 210호와 다른 호실입니다. 공동담보와 별도 호실의 임차관계를 혼동하지 말고 본건 권리 범위를 확인하세요.
- 채권 및 배당. 근저당 채권최고액 876,000,000원과 신청채권자 청구액 754,551,391원은 서로 다릅니다. 실제 채무잔액, 세금, 집행비용 및 임차인 우선 배당 가능성을 원본 서류로 대조하세요.
- 가격 상한. 최저가 89,581,000원은 감정가의 약 16.8%지만, 비교 가능한 실거래와 실제 임대수익을 검증하지 않고 저가 매수로 단정하지 마세요. 취득세·명도·수리·관리비 등 추가 비용을 별도로 산정하세요.
- 유찰 시나리오. 6회·7회 유찰 가격은 가정치입니다. 추가 유찰이나 예상 매각가를 확정된 결과로 보지 말고 실제 매각기일과 최저매각가를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 대지권 관련 서류 및 세금·관리비 관련 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 확정된 투자 메리트”
수원지방법원 2025타경56537은 5회 유찰로 최저가가 89,581,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리 이후의 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있고, 본건 210호 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수는 0원으로 추정됩니다. 그러나 감정평가상 공실과 임차인 조사 내역이 다르며, 대지권 목적 토지의 금지사항등기 관련 비고도 확인해야 합니다.
또한 감정가 대비 최저가 비율만으로 실제 시세나 수익성을 판단할 수 없습니다. 본건은 제2종근린생활시설(사무소)로서 임대수요와 환금성을 별도로 검증해야 하고, 배당표 역시 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다. 임차보증금 인수 추정은 0원이지만, 권리·점유·대지권 확인까지 끝난 안전한 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 입찰 판단은 원본 권리서류 확인, 실제 점유 확인, 비교 가능한 시세 검증을 마친 뒤 내려야 합니다.
