수원지방법원 2025타경56537. 화성시 새솔동 킨슬리오피스텔1동 2층 212호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 기준시점에는 210호·211호·212호가 모두 공실상태로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 10층이며 사용승인일은 2022.03.24입니다.
소유자 박웅배는 2024.02.01 거래가액 408,610,997원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 876,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 210호와 211호도 공동담보로 기재하고 있습니다. 이후 경매개시결정과 국·당진시의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56537 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔1동 2층 212호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 35 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 기준시점 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층·지상 10층 · 사용승인일 2022.03.24 |
| 소유자 | 박웅배 (2024.02.01 소유권이전 · 거래가액 408,610,997원) |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 231,280,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 754,551,391원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.02.01 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 876,000,000원이며 채무자는 박웅배입니다. 이 근저당권에는 킨슬리오피스텔1동 210호와 211호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 따라서 채권최고액을 212호만의 실제 채무잔액으로 단정해서는 안 되고, 공동담보 범위와 채권 양도 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 — 3명 모두 대항력 없음
현황조사와 문건접수에 나타난 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 세 명을 각각 실제 임차인으로 봅니다. 세 명 모두 전입일이 말소기준일인 2024.02.01보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정호 | 킨슬리 2층 210호 54.1200㎡ | 2024.02.28 | 30,000,000원 | 2025.08.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미소 | 킨슬리 2층 211호 28.3200㎡ | 2024.03.05 | 40,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김숙영 | 212호 62.4250㎡ | 2024.08.13 | 40,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력이 없으므로 세 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하지는 않습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 임정호만 배당요구일이 확인됩니다. 배당표에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
③ 가격·배당 — 감정가 49%지만 시세 가점은 보류
현재 최저매각가는 231,280,000원으로, 2회 유찰된 감정가의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 사무소·근린생활시설의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,037,920원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 876,000,000원 | 227,242,080원 |
| 근저당 미배당 | - | 648,757,920원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 미배당액은 648,757,920원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수노을중앙공원 동측 인근이며 오피스텔, 상업용건물, 공동주택, 단독주택, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설인 사무소로, 기준시점에는 공실상태입니다.
- 도로. 남측과 서측이 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며 토지는 평지, 가로장방, 중로각지입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,125.4㎡이고 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 본건 주소는 212호이지만 근저당 공동담보와 임차인 조사에는 210호·211호도 함께 나타납니다. 매각물건목록과 일괄매각 범위를 원문으로 대조하세요.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 일부 말소별도등기와 금지사항등기의 대상·효력·말소 여부를 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 감정평가의 공실 기록과 현황조사의 전입 기록이 다릅니다. 212호의 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 김미소·김숙영의 배당요구 여부와 세 임차인의 확정일자, 우선변제 가능성을 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류에서 확인하세요.
- 공동담보·채권 양도 확인. 우리은행 근저당의 공동담보 범위와 에프더블유2503유동화전문유한회사로 이어진 채권 관계를 확인하세요.
- 수익성 검증. 확인 가능한 실거래 비교 없이 감정가 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물 사무소의 매매가·임대료·공실 기간·관리비를 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 확인할 현장은 남는다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.01 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 소멸만 보고 바로 입찰할 물건은 아닙니다. 감정평가의 공실 기록과 212호 전입 기록이 충돌하고, 210호·211호가 공동담보와 임차인 조사에 함께 등장하며, 토지에는 일부 말소별도등기와 금지사항등기가 기재돼 있습니다. 여기에 실거래 비교가 없어 감정가 49%만으로 가격 경쟁력을 확정할 수도 없습니다. 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 점유·매각범위·토지등기는 확인 필수. 이것이 이 물건의 결론입니다.
