수원지방법원 2025타경56537. 경기도 화성시 새솔동 킨슬리오피스텔1동의 2층 212호를 중심으로 살펴볼 사건입니다. 감정평가서에는 2층 210호·211호·212호가 기호 (1~3)으로 기재되어 있고, 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 기준시점 현재 공실로 평가되어 있습니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트 경매로 접근하기보다는 비주거용 시설의 임대수요와 환금성, 대지권 등기 상태를 함께 검토해야 합니다.

등기상 말소기준권리는 2024년 2월 1일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 임차인 정보에도 전입일이 말소기준권리 이후인 것으로 나타나 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 이 사건은 토지에 일부 말소별도등기(금지사항등기)가 있다는 매각물건명세서 비고가 있어, 건물 등기만 보고 권리관계가 완전히 정리됐다고 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 토지 별도등기는 별도 검토

권리분석의 기준은 2024년 2월 1일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 등기부상 채권최고액은 876,000,000원이며, 소유권이전 접수번호 다음 순위로 근저당권이 접수되어 있습니다. 경매개시결정은 2025년 6월 23일, 이후 압류는 2025년 10월 10일과 2026년 1월 14일에 등재되어 있습니다.

등기자료상 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 근저당권이 말소기준이라는 사실만으로 모든 토지 관련 제한까지 자동으로 해결된다고 단정할 수는 없습니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 일부 말소별도등기(금지사항등기)가 있음이라고 기재되어 있으므로, 해당 토지 등기와 관련 신탁원부 및 별도등기의 내용을 직접 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 우선변제·점유는 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에 임차인 정보가 기재되어 있습니다. 아래 세 임차인은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있지 않습니다. 각 전입일은 말소기준권리인 2024년 2월 1일 이후이며, 자료상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 확정일자와 우선변제권 정보는 별도로 확인해야 합니다.

임차인별 전입일·보증금은 현황조사 및 문건접수·매각물건명세서에 기재된 내용입니다. 확정일자와 우선변제권은 별도로 확인해야 하며, 임차인 보증금을 곧바로 매수인 인수액으로 합산하지 않았습니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 낮아진 최저가가 곧 시세 메리트는 아니다

현재 최저매각가는 79,328,000원으로 감정가 472,000,000원의 약 16.8%입니다. 다섯 차례 유찰된 상태라 감정가와 최저가 사이의 차이는 큽니다. 그러나 실거래가나 최근 거래를 통한 시장가격 비교가 확인되지 않으므로, 최저가가 실제 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

이 물건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 평가된 비주거용 시설입니다. 주거용 아파트의 거래가격을 그대로 적용할 수 없으며, 실제 임대수요와 매각 가능성, 토지 별도등기의 법적 영향까지 함께 검토해야 합니다. 감정가 대비 최저가 비율만으로 입찰가를 정하거나 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 중요합니다.

유찰 시나리오는 제공된 회차별 산정값입니다. 실제 매각가나 향후 매각 결과를 보장하지 않으며, 채권 미배당액은 채권최고액 기준 산정입니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,328,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 우리은행 근저당권 배당에 사용되고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 산정됩니다. 채권최고액 876,000,000원 중 배당액은 77,500,096원이며, 채권 미배당 추정액은 798,499,904원입니다.

신청채권자 청구액은 754,551,391원으로, 등기상 근저당 채권최고액과는 구별되는 수치입니다. 위 배당표는 제공된 배당 산정값을 기준으로 한 추정치이며, 실제 배당은 당해세 및 임차인 최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 위치. 수노을중앙공원 동측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔·상업용건물·공동주택·단독주택·공원 등이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며, 감정평가서에는 기준시점 현재 공실로 기재되어 있습니다. 주거용으로 가정하지 말고 실제 가능한 이용 형태와 임대수요를 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2022.03.24입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전 등이 설치된 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티)에 해당합니다. 토지이용계획에는 중로2류(폭 15m~20m) 접합 등이 기재되어 있고, 토지는 대체로 평지인 가로장방형으로 평가되어 있습니다.
• 토지 정보. 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지로 기재되어 있습니다. 평가서상 토지면적은 1,125.4㎡, 공시지가 표기는 2,897,000원/㎡입니다. 이 수치를 개별 호실의 독립적인 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 공부·건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이러한 기재가 토지 별도등기의 법적 문제까지 해소한다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 제2종근린생활시설(사무소) 용도이고 다섯 차례 유찰된 이력이 있습니다. 실제 거래가격과 임대수요가 확인되지 않은 상태에서는 향후 매각 가능성이나 적정 취득가를 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원본 확인. 대지권의 목적인 토지에 기재된 일부 말소별도등기(금지사항등기)의 등기 내용과 효력을 확인하세요. 건물 등기만으로 검토를 끝내지 말고 토지 등기 및 관련 신탁원부를 함께 대조해야 합니다.
• 210호·211호·212호의 범위 확인. 감정평가서상 기호 (1~3)에 해당하는 호실과 실제 매각 대상 범위가 매각물건명세서·감정평가서·등기부에서 일치하는지 확인하세요.
• 임차관계 재확인. 세 임차인의 전입일과 보증금 외에 확정일자, 계약서, 실제 점유, 해당 용도에 필요한 대항요건 및 우선변제권을 확인하세요. 감정평가서의 공실 기재와 현황조사상 임차인 기록도 대조해야 합니다.
• 배당액 확인. 당해세 및 임차인 최우선변제의 반영 여부를 확인하고, 추정 배당액을 확정된 배당 결과로 간주하지 마세요.
• 시세 검증. 동일 건물의 같은 용도·면적에 대한 실제 거래와 임대수요를 확인한 후 입찰 상한을 정하세요. 감정가 대비 최저가 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 현장 확인. 실제 공실 여부, 사용 상태, 출입 가능 여부 및 매각 대상 호실을 확인하세요. 임차인 기록과 현장 점유 상태가 일치하는지 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 토지 등기를 직접 확인하세요. 권리관계가 불명확한 상태에서는 입찰을 서두르지 않는 것이 안전합니다.

맺으며 — 최저가보다 별도등기와 실제 이용 가능성이 먼저

이 사건의 현재 최저매각가는 79,328,000원으로 감정가의 약 16.8%입니다. 그러나 이 비율만으로 실제 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 비교 근거가 확인되지 않았고, 제2종근린생활시설(사무소) 용도와 다섯 차례 유찰 이력도 보수적으로 살펴봐야 합니다.

등기상 말소기준권리와 후순위 압류의 소멸 구조는 비교적 명확하고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 토지에 일부 말소별도등기(금지사항등기)가 있다는 점과 임차인 기록·공실 기재의 차이, 우선변제권 확인은 남아 있습니다.

결론은 가격 메리트 확정이 아니라 선행 확인입니다. 토지 별도등기의 내용과 효력, 매각 대상 범위, 실제 점유·임대차 및 우선변제 여부가 명확해진 뒤에야 적정 입찰가를 검토할 수 있습니다. 낮은 최저가만 보고 입찰하기보다 권리관계와 환금성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.