수원지방법원 2025타경56537. 경기도 화성시 새솔동 킨슬리오피스텔1동 2층 211호에 관한 경매입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 등기사항은 집합건물이며 감정상 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 오피스텔이라는 건물 이름만 보고 주거용 오피스텔이나 아파트로 판단해서는 안 됩니다.

소유자 박웅배가 2024년 2월 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사우리은행 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 근저당 채권최고액은 876,000,000원이며, 인접한 210호와 212호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 국·당진시의 압류가 이어졌습니다.

낙찰가가 극단적으로 내려왔다는 점은 눈에 띕니다. 그러나 그 자체가 시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 반복 유찰, 사무소 용도, 토지 관련 별도등기, 실거래 비교의 불확실성을 함께 검토해야 비로소 이 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도등기 주의

말소기준권리는 2024.02.01 접수된 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 그 이후 설정된 임의경매개시결정과 국·당진시의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 아시아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁과 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 소유권 명의자는 박웅배입니다.

② 임차인 분석 — 211호 보증금 4,000만원의 의미

211호에 관련된 임차인으로 김미소가 기재되어 있습니다. 전입일은 2024.03.05이며 보증금은 40,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.02.01보다 전입일이 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다.

211호 관련 임차인은 1명입니다. 210호 및 212호의 각 임차인은 별개 호실에 관한 기재로서, 본건 211호의 임차보증금이나 매수인 인수액에 합산하지 않습니다. 세 명 모두 보증기관 대위·승계 신고자가 아닌 개별 임차인으로 기재되어 있습니다.

다만 우선변제 여부는 확정되지 않았습니다. 김미소의 배당요구 사실도 확정적으로 확인되지 않으므로 배당수령 여부까지 단정할 수는 없습니다. 임정호의 배당요구일은 2025.08.19로 기재되어 있지만, 이는 별개 호실인 210호에 관한 사항입니다.

감정 당시 210호·211호·212호는 공부상 사무소이자 공실로 조사되었습니다. 이는 주민등록 전입 내역과 실제 점유가 반드시 일치한다는 뜻이 아닙니다. 211호의 실제 점유자와 사용관계는 현장 및 최신 조사자료로 재확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 5회 유찰, 그러나 시세 할인율은 미확정

감정가 214,000,000원인 물건이 5회 유찰되어 35,966,000원까지 하락했습니다. 감정가 대비 16.81% 수준입니다. 숫자상 할인 폭은 크지만, 감정가 대비 하락률과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다.

위 금액은 현재 회차와 추가 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 실제 다음 회차의 진행 및 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.

유찰이 반복됐다는 사실은 가격 외에도 매각 범위, 권리관계, 용도, 수요 및 환금성 등의 요인이 응찰을 어렵게 만들었을 가능성을 점검해야 한다는 의미입니다. 특정 원인이 확인된 것은 아니므로 반복 유찰의 이유를 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,966,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,047,388원을 차감한 34,918,612원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다.

채권최고액 기준 미배당액은 841,081,388원으로 추정됩니다. 그러나 이것은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 매수인이 승계할 금액을 의미하지 않습니다. 청구금액 754,551,391원과 채권최고액 876,000,000원 역시 서로 다른 개념이며 별도의 채무로 중복 합산하면 안 됩니다.

배당은 집행비용 추정치와 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 예시입니다. 당해세, 법정 우선채권, 임차인 최우선변제, 공동담보 관련 배당 조정 및 실제 채권양도 관계는 반영되지 않았으며, 실제 배당 순위와 수령인은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 새솔동 수노을중앙공원 동측 인근으로, 주변에는 오피스텔·상업용건물·공동주택·단독주택·공원 등이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
• 도로. 남측과 서측으로 폭 약 20m 내외의 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 10층 건물입니다. 사용승인일은 2022.03.24이며 승강기, 위생·급배수설비, 소화전 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 감정상 210호·211호·212호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며 조사 당시 공실로 확인됐습니다. 건물 명칭에 오피스텔이 포함되어도 본건을 주거용으로 가정해서는 안 됩니다.
• 토지. 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역·특수지역·성장관리권역 등의 지정이 있습니다. 토지면적은 1,125.4㎡, 개별공시지가는 2,897,000원/㎡로 기재되어 있으나, 이는 211호의 전유 대지권 면적이나 시세를 의미하지 않습니다.
• 위반 및 공부. 위반건축물 표시가 없고 감정상 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다. 다만 토지의 별도등기 문제와는 구별해야 합니다.
• 환금성. 사무소 용도와 5회 유찰 이력을 고려하면 실제 임대수요 및 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다. 감정가 대비 높은 할인율만으로 환금성이 좋다고 평가할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 목적물 확인. 사건 용도 대지와 집합건물 211호의 관계를 확인하고, 실제 매각 범위에 건물과 대지권이 어떻게 포함되는지 매각물건명세서·감정평가서·등기부를 대조하세요.
• 금지사항등기 확인. 대지권 목적 토지의 말소별도등기 내용을 확인하세요. 해당 등기의 법적 성질과 매각 후 처리 여부가 매수 위험을 결정하는 핵심 사항입니다.
• 임차인 권리 확인. 211호 김미소의 전입일 2024.03.05와 말소기준일 2024.02.01을 대조하세요. 확정일자·배당요구·실제 점유관계도 별도로 검토해야 합니다.
• 인접 호실 혼동 방지. 210호 임정호와 212호 김숙영의 보증금을 211호 매수인의 인수액에 더하지 마세요. 공동담보로 연결된 사실과 각 호실의 임차관계는 구분해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 214,000,000원 대비 최저가 35,966,000원이라는 사실만으로 저렴하다고 결론 내리지 마세요. 동일하거나 유사한 사무소 용도의 실거래 및 임대수요를 확인하세요.
• 점유·명도. 감정상 공실로 조사됐지만 주민등록상 전입자가 존재합니다. 현장 점유와 시설 인도 상태를 확인하고 필요 시 명도절차를 고려하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용, 체납 세금 및 우선채권을 확인하세요. 예상배당액과 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
• 공동담보 및 채권양도. 우리은행 근저당의 공동담보 범위와 경매신청 채권자의 양도 관계를 확인하고, 배당 계산에 다른 호실의 회수관계가 영향을 주는지 검토하세요.
• 최신 법원서류. 매각기일 2026.11.02 기준의 기일 진행 여부, 매각조건 및 최신 등기·명세서를 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 16.81%가 곧 저가 매수는 아니다”

본건의 강점은 분명합니다. 말소기준권리가 명확하고, 본건 211호 임차인은 말소기준 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

하지만 감정가 214,000,000원이 5회 유찰 끝에 35,966,000원까지 하락한 사유를 확인하지 않은 상태에서 가격 경쟁력을 단정할 수는 없습니다. 본건은 감정상 제2종근린생활시설(사무소)이며, 대지권 목적 토지에 말소별도등기(금지사항등기)가 존재합니다. 이 두 가지는 임차인 보증금 문제와 별개로 반드시 해결해야 할 검토사항입니다.

종합 판단은 C등급입니다. 계산상 인수부담은 낮지만, 5회 유찰과 용도상 환금성 불확실성, 토지 별도등기 검토 필요성, 객관적 시세 비교의 어려움을 고려한 보수적 평가입니다. 가격 판단은 보류하고, 매각 범위와 토지 권리부터 확정하는 것이 우선입니다.