수원지방법원 2025타경56537. 화성시 새솔동 킨슬리오피스텔1동 2층 211호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류돼 있으나, 감정평가상 건물 이용은 제2종근린생활시설(사무소)이고, 기준시점에는 공실로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 10층 중 2층이며 사용승인일은 2022.03.24.입니다.

권리 구조는 비교적 명확합니다. 박웅배가 2024.02.01. 소유권을 취득한 날 우리은행이 채권최고액 876,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정과 국·당진시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 근저당은 210호·212호도 함께 묶인 공동담보이므로 실제 배당관계는 관련 호실의 진행 상황과 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2024.02.01. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 경매개시결정과 두 건의 압류는 모두 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 과거 아시아신탁·신영부동산신탁 명의의 신탁등기도 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부와 임차인 자료를 기준으로 산정된 매수인 금액 인수는 0원입니다.

② 임차인·점유 분석 — 해당 호실 실제 전입자 1명

현황조사에 기재된 관련 호실 전입자는 3명이며, 그중 211호 직접 전입자는 김미소 1명입니다. 임정호는 210호, 김숙영은 212호 전입자로 본 호실 점유자와 구분됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.

세 전입일 모두 말소기준일인 2024.02.01.보다 늦습니다. 특히 본건 211호의 김미소는 2024.03.05. 전입이므로 대항력이 없고, 보증금 40,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 별도로 확인해야 하지만, 그 확인은 배당 가능성과 관련된 문제이며 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

최저매각가는 104,860,000원으로 감정가 214,000,000원의 49%입니다. 소유자 박웅배의 등기부상 거래가액 185,372,093원과 비교하면 약 56.6% 수준입니다. 그러나 이 거래가액은 2024.01.04.의 개별 취득가액일 뿐, 현재 시장 시세를 뜻하지 않습니다.

동일 용도·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 더구나 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이고 감정 기준시점 공실이어서, 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제로 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)

집행비용 2,268,040원을 제외한 102,591,960원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 채권최고액 대비 773,408,040원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 없습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수노을중앙공원 동측 인근이며, 주변에 오피스텔·상업용건물·공동주택·단독주택·공원이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며 감정평가 기준시점에는 공실상태로 조사됐습니다.
• 도로. 남측과 서측이 폭 약 20미터 내외의 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
• 토지 형상. 평지·가로장방·중로각지이고, 토지면적은 1,125.4㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 사무소 용도의 근린생활시설이므로 실사용자·임차수요·업종 적합성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 일부 말소별도등기와 금지사항등기의 대상·내용·말소 조건을 확인하세요.
• 211호 실제 점유 확인. 감정평가상 공실과 전입자 김미소 기록이 함께 있으므로 현장 방문, 전입세대 확인, 우편물·출입 흔적을 대조하세요.
• 확정일자·배당요구 확인. 김미소의 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 문건접수 내역에서 확인하세요.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 210호·211호·212호 공동담보이므로 관련 호실의 매각·배당 진행도 함께 살펴야 합니다.
• 시세와 임대료 확인. 감정가 할인율 대신 동일 용도·유사 면적의 최근 거래, 보증금·월세, 공실기간을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 용도 적합성 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)인 만큼 예정 업종의 사용 가능 여부와 관리규약을 확인하세요.
• 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표를 확정값으로 보지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 시세와 토지 권리다

이 물건은 말소기준 이후 전입한 211호 임차인과 후순위 압류가 모두 매수인에게 승계되지 않는 구조로, 자료상 인수액은 0원입니다. 권리분석의 첫 단계는 비교적 단순합니다. 그러나 최저가 104,860,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 매력이 확정되는 것은 아닙니다.

현재 확인되는 185,372,093원은 2024년 소유자의 개별 취득가액일 뿐 최근 시세가 아니며, 대상은 제2종근린생활시설 사무소입니다. 2회 유찰과 공실 조사 결과는 할인 요인이면서 동시에 수요·환금성 경고입니다. 여기에 대지권 목적 토지의 일부 말소별도등기까지 남아 있습니다. 결론은 “대항력 인수는 없지만, 가격과 토지 권리는 보류”입니다. 입찰 판단은 별도등기 원문, 실제 점유, 최근 거래·임대수익을 확인한 뒤 내려야 합니다.