전주지방법원 2025타경540. 전주지방법원 남측 인근 만성동 노선상가지대에 위치한 더원빌딩 1층 근린시설입니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설인 소매점이고, 현황은 공실입니다. 매각물건명세서에는 103호와 104호가 벽체로 구분되지 않은 상태로 일괄매각된다고 기재되어 있습니다.

등기상 말소기준은 2019년 12월 11일 부안수산업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤 전주시 압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 후순위 권리의 인수 문제는 단순하지만, 현황조사에는 같은 사건의 여러 호실과 층을 사용하는 점유자들이 함께 확인됩니다. 특히 2019년 1월 8일 전입한 주식회사 더원은 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 분류됐고 보증금은 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인

말소기준인 부안수산업협동조합 근저당권 이후 설정된 전주시 압류, 임의경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 356,337,088원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 60,302,912원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 후순위 담보채권 잔액으로서 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아닙니다.

② 점유·임차 조사 — 실제 점유자 13명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사에 기재된 실제 점유자는 13명입니다. 다만 점유 부분은 105호, 301호, 303호 및 4층 등으로 기재되어 있고, 매각물건명세서상 103호·104호는 일체로 공실입니다. 아래 점유관계가 현재 일괄매각 범위와 어떻게 연결되는지는 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필요합니다.

대항력 판정은 제공된 전입일과 말소기준일을 기준으로 한 분류입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저가는 감정가 1,056,000,000원의 34.3%인 362,208,000원입니다. 그러나 제공된 동일·유사 근린시설 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가를 현재 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 세 차례 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.

현재 최저가에서 근저당권 채권최고액 416,640,000원은 전액 배당되지 않습니다. 다음 회차로 내려가면 매각대금은 253,545,599원과 177,481,919원으로 감소하지만, 근저당권 미배당액은 각각 167,444,039원과 242,442,828원으로 증가합니다. 담보권 미배당은 원칙적으로 매수인 인수액이 아니지만, 별도의 대항력 임차보증금이 존재한다면 실질취득 구조는 완전히 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 362,208,000원 가정)

집행비용은 매각가의 1.6%를 기준으로 한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주지방법원 남측 인근으로 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설이 혼재한 성숙 중인 노선상가지대입니다.
• 교통. 남동측으로 만성로가 지나며 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 무난합니다.
• 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설인 소매점이지만 현황은 공실입니다. 103호와 104호는 벽체로 구획되지 않은 상태입니다.
• 도로. 북서측·북동측으로 노폭 약 10m 도로, 남동측으로 노폭 약 25m 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상업용 건부지로 이용 중인 평지의 세로장방형 토지입니다.
• 공시지가. ㎡당 2,256,000원이며 토지면적은 618.4㎡입니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 집합건물보다 임대수익·공실기간·업종 적합성에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 현재는 공실로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 103호와 104호의 등기·건축물대장·현황 경계 및 벽체 미구획 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 선순위 점유 원본 대조. 주식회사 더원의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 사업자등록 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 다른 호실 점유자와의 관계. 현황조사에 기재된 105호·301호·303호·4층 점유자들이 현재 매각대상과 권리상 연결되는지 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 실거래 자료가 없으므로 인근 만성동 1층 근린시설의 매매사례, 보증금·차임, 공실기간과 관리비를 별도로 조사해야 합니다.
• 공실 비용. 현재 공실이므로 취득 후 임차인 유치 기간, 내부 마감·분할 비용, 관리비와 금융비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 조세채권 확인. 전주시와 국의 압류가 존재하므로 당해세와 배당 순위를 매각기일 전 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 집행비용·당해세·최우선변제에 따라 근저당 배당액과 실제 인수위험이 달라질 수 있습니다.
• 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “34% 유찰가보다 보증금 미상이 먼저다”

감정가 1,056,000,000원이 362,208,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 근린시설의 현재 실거래 자료가 없어 최저가의 시장 적정성을 판단할 수 없고, 무엇보다 말소기준보다 앞선 대항력 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다.

매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 기재돼 있고 103호·104호는 공실이지만, 현황조사에 함께 나타난 선순위 점유관계가 일괄매각 대상과 무관하다는 사실이 원본에서 확인돼야 비로소 매수인 인수 0원을 전제로 가격을 계산할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 가격 검토보다 권리 범위 확인이 우선입니다.