전주지방법원 2025타경540. 전주지방법원 남측 인근 만성동 더원빌딩의 제1종근린생활시설입니다. 공부상 용도는 소매점이고, 감정 당시 현황은 공실입니다. 특히 106호와 107호는 벽체로 구획되지 않은 상태로 일체 사용되는 구조이며, 매각조건도 일괄매각으로 기재돼 있습니다.

등기부상 권리 흐름은 단순합니다. 유한회사아주가 2019년 소유권을 보존한 뒤, 부안수산업협동조합이 채권최고액 335,160,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 전주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 낙찰자가 승계할 후순위 권리는 없습니다.

문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 일괄매각 대상에는 여러 호실과 층의 점유신고가 함께 조사됐고, 그중 주식회사 더원은 2019.01.08.부터 4층 463.24㎡를 점유한 것으로 나타납니다. 말소기준일 2019.12.11.보다 앞서지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 다만 대항력 가능·인수액 미상 위험으로는 반드시 남겨둬야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 2019.12.11. 설정된 부안수산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 등기된 전주시 압류와 2025.02.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권은 없는 것으로 기재돼 있습니다.

② 점유·임차관계 — 실제 신고자 13명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 현황조사 등에 나타난 점유·임차 관련 신고자는 총 13명입니다. 다만 선택 호실인 106호와 107호는 벽체 구분 없이 공실로 조사됐고, 아래 신고자들은 일괄매각 대상의 다른 호실 또는 층에 관한 내역입니다.

말소기준일은 2019.12.11.입니다. 그 이후 전입·점유 신고자는 대항력이 없으며, 주식회사 더원은 말소기준일 전 신고이나 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 해석 — 34.3% 할인만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 334,768,000원으로 감정가 976,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 감정가보다 641,232,000원 낮지만, 동일 호실·동일 용도의 최신 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.

더 중요한 문제는 실질취득가입니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없으므로 현재 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 반영됐습니다. 그러나 말소기준보다 앞선 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 그 점유가 대항력을 갖고 보증금이 배당되지 않는 구조라면 매수인의 실질취득가는 334,768,000원에 그 미배당 보증금을 더한 금액이 됩니다.

유찰이 거듭될수록 부안수산업협동조합의 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당 채권은 근저당권자의 채무자에 대한 잔존채권 문제이고, 원칙적으로 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 매수인의 핵심은 별도로 남아 있는 점유자 보증금 인수 가능성입니다.

④ 예상배당표 (매각가 334,768,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정한 값입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 원본 서류와 배당요구 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설인 소매점이지만 현황은 공실입니다. 106호와 107호는 벽체로 구획되지 않고 일체로 조사됐습니다.
• 일괄매각. 감정요항에는 1층 103호·104호·105호·106호·107호, 3층 301호·303호, 4층 401호가 함께 기재돼 있어 호실별 경계·면적·사용관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 입지. 전주지방법원 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설 등으로 구성된 노선상가지대입니다.
• 교통. 남동측으로 만성로가 지나고 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측·북동측은 약 10m 도로, 남동측은 약 25m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕이며 화강석판재·강화유리 외벽, 타일·무늬코트 내벽, 샷시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·스프링클러·화재탐지·경보·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 618.4㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 상업용 건부지이며 공시지가는 2,256,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 주식회사 더원 임대차 원본. 2019.01.08. 점유의 근거, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금, 사업자등록, 확정일자와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되는 보증금이 확인되면 입찰가에 그 인수액을 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
• 106·107호 구획. 벽체 없이 일체로 사용되는 현황과 집합건축물대장·도면상 경계를 대조하고, 독립 출입·전기·급배수·소방설비 상태를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 감정요항에 기재된 각 호실과 현황조사 점유자들이 실제 매각대상에 어떻게 포함되는지 매각물건명세서와 물건목록 원본에서 대조해야 합니다.
• 공실 비용. 명도 부담과 별개로 공실 유지비, 관리비 체납, 수선비와 임차인 유치 비용을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 보지 말고 인근 근린시설 매매·임대사례, 예상 임대료와 공실기간을 기준으로 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 배당표 보완. 당해세·최우선변제·실제 집행비용과 배당요구 종기 내 신고 내용을 반영해 배당표를 다시 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·도면을 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 34% ≠ 실질취득가 34%”

이 물건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 부안수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 전주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다.

그러나 일괄매각 대상의 점유관계까지 보면 결론은 달라집니다. 4층 주식회사 더원의 점유신고가 말소기준권리보다 앞서고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 금액이 인수 대상으로 확인될 경우 낙찰가가 낮아도 인수액이 더해져 실질취득가는 상승합니다. 더구나 동일 용도의 최신 실거래 비교도 없어 현재 최저가 334,768,000원이 시장가보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다.

등기 권리는 정리되지만, 점유와 가격은 미확정. 세 차례 유찰과 34.3%라는 할인율보다 먼저 확인해야 할 것은 주식회사 더원의 임대차 원본, 일괄매각 범위, 106·107호 구획 상태입니다. 이 세 가지가 확인돼 실제 인수액이 0원으로 확정될 때 비로소 입찰가의 적정성을 판단할 수 있습니다.