전주지방법원 2025타경540. 전주지방법원 남측 인근에 있는 더원빌딩 1층 105호, 공부상 제1종근린생활시설인 소매점입니다. 소유자는 유한회사아주이며, 2019년 11월 27일 소유권보존 뒤 2019년 12월 11일 부안수산업협동조합 명의의 채권최고액 335,160,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 전주시 압류와 부안수산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

등기 흐름만 보면 후순위 권리를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기보다 현황입니다. 감정평가에는 105호가 공실로 기재됐지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 105호를 점유부분으로 하는 전입자 3명이 확인됩니다. 세 사람 모두 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력은 없지만, 현재 실제 점유자와 인도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

말소기준은 2019년 12월 11일 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 2024년 전주시 압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 신청채권자의 청구액은 2,196,573,438원이고, 배당 계산에 반영된 근저당 채권액은 등기상 채권최고액인 335,160,000원입니다.

② 임차인·점유 분석 — 105호는 모두 후순위 전입

본건 105호에 직접 기재된 점유자는 진희순·김나령·한보미 3명이며, 전입일은 모두 2019년 12월 11일 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 세 사람은 본건 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 전입자로 정리됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%지만 시세 비교는 불가

현재 최저매각가는 154,693,000원으로 감정가 451,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 감정가는 현재 시장에서 실제 거래되는 가격과 같은 개념이 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.

유찰이 거듭될수록 담보권자의 미배당액은 증가하지만, 시뮬레이션상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 최저가가 더 낮아진다고 해서 상가의 임대수익, 공실기간, 호실 구획 상태와 환금성 문제가 자동으로 해소되는 것도 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 154,693,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 151,727,298원이 근저당권자에게 배당되고, 183,432,702원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물적 상태와 환금성

• 입지. 전주지방법원 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재한 성숙 중인 노선상가지대입니다.
• 교통. 남동측으로 만성로가 지나고 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 무난합니다.
• 도로. 북서측·북동측·남동측으로 각각 약 10m·10m·25m 도로에 접합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,256,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 건물로 승강기·소화전·스프링클러·화재탐지·지하주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 현황. 공부상 소매점이나 공실이며, 본건을 포함한 103호·104호·106호·107호는 벽체로 구획되지 않고 전체가 공실로 조사됐습니다.
• 환금성. 근린시설은 아파트보다 수요층이 제한적이고, 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 호실 구획과 임대 가능 상태를 확인하지 않으면 재매각과 임대에 시간이 걸릴 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 105호 점유 재확인. 공실 평가와 전입자 3명의 기록이 함께 존재합니다. 현장 방문과 관리주체 확인으로 실제 점유자를 특정해야 합니다.
• 호실 대응관계 확인. 다른 호실 점유자 기록이 함께 조사돼 있습니다. 105호 매각물건명세서·현황조사서·도면을 서로 대조하세요.
• 경계·출입구 확인. 인접 호실과 벽체로 구획되지 않은 상태이므로 독립 사용 가능성과 공사비 부담을 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 수치만으로 싸다고 단정하지 말고, 동일 건물 또는 인근 근린시설의 실제 매매·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 상가 공실비용. 취득세·관리비·공용부분 체납·원상복구비·중개보수와 임차인 모집 기간을 실질취득비용에 반영하세요.
• 세금·최우선변제. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 여부를 매각기록에서 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 집합건축물대장 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리형, 물건은 확인형

이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2019년 부안수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 전주시 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 본건 105호에 기재된 전입자 3명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력 인수는 없고, 명세서상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 권리가 정리된다는 사실과 물건이 좋은 가격이라는 판단은 별개입니다. 이 근린시설은 3회 유찰됐고, 최근 실거래 비교자료가 없으며, 감정평가상 공실인 동시에 전입기록이 존재합니다. 더구나 105호를 포함한 여러 호실이 벽체로 구획되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 낮지만, 점유·호실 경계·임대성과 시세 검증이 끝나기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다.