서울북부지방법원 2024타경3831. 중랑구 망우동의 2022년 사용승인 도시형생활주택 중 2층 202호입니다. 이 호실은 방 3개, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 거실, 발코니, 현관 구조로 이용 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 1월 18일 설정된 수협은행 근저당권 489,600,000원입니다. 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 이 물건의 판단 포인트는 단순한 할인율이 아닙니다. 감정가 515,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 329,600,000원으로 내려왔지만, 확인 가능한 동일 건물 최근 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가의 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 본건 202호의 인수액은 0원

말소기준은 2023.01.18 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원과 에프에스에이치 2406 유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.04.28 상속을 원인으로 2025.01.09 현재의 8인 공유관계가 형성됐지만, 이는 현 소유관계일 뿐 낙찰자가 별도로 인수하는 권리는 아닙니다.

점유자 현황 — 본건과 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사에는 건물 9개 호실의 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 본건 202호의 직접 점유자는 정은주 1명입니다.

② 가격 판단 — 64% 할인율만으로는 부족하다

감정가 515,000,000원, 현재 최저매각가는 329,600,000원으로 감정가의 64%입니다. 동일 건물은 총 9세대이고 2022.09.27 사용승인됐으며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다.

그러나 동일 건물 또는 비교 가능한 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 최저가 329,600,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 계산할 수 없습니다. 이 경우 권리상 인수액이 0원이어도 실질취득금액은 329,600,000원이므로, 이 금액을 기준으로 주변 다세대 실거래와 매물가격을 별도로 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 329,600,000원 가정)

채권자 총 채권액 509,600,000원 중 324,185,600원이 배당되고, 총 미배당은 185,414,400원입니다. 채권자의 미배당금은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 혜원여자중학교 서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2022.09.27 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 승강기·도시가스·급탕·위생설비를 갖췄습니다.
• 토지. 정방형 평지의 다세대주택 건부지이며, 토지면적은 259.0㎡, 공시지가는 3,190,000원/㎡입니다.
• 도로. 세로한면(가)에 접하고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·소규모주택정비 관리지역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택이며, 동일 건물의 최근 실거래 비교값을 확인한 뒤 매각기간과 가격 변동성을 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 본건 임대차 원본 확인. 정은주의 보증금·확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 임대차계약서로 대조하세요.
• 매각 범위 확인. 현황조사에 다른 8개 호실 점유자도 기재돼 있으므로 202호 단독매각 여부와 다른 호실 기록의 포함 사유를 확인하세요.
• 선순위 가능 점유자 구분. 301호 김선복과 601호 이승윤은 말소기준 전 전입 기록이 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 본건 인수관계와 혼동하지 말고 원본에서 범위를 확인하세요.
• 시세 검증. 실질취득금액 329,600,000원을 인근 신축급 다세대·도시형생활주택 실거래 및 현재 매물과 비교하세요.
• 복층과 혼동 금지. 복층구조는 5층 502호이며, 본건은 2층 202호의 방3·욕실2 구조입니다.
• 공유자 명도. 현재 소유자는 8명 공유이므로 실제 점유관계와 인도 협의 상대방을 현장조사로 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·가스·전기 체납 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 배당 변동 항목. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 배당자료를 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 열람하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 증명되지 않았다

본건 202호만 놓고 보면 말소기준권리 이후 전입한 점유자이고, 후순위 가압류와 경매개시결정도 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석의 핵심 위험은 크지 않습니다.

그러나 감정가 515,000,000원이 2회 유찰돼 329,600,000원까지 내려왔다는 이유만으로 저가 매수라고 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없는 상태에서 확인되는 실질취득금액은 최저가와 같은 329,600,000원입니다. 따라서 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 주변 실거래 확인 전 보류입니다. 특히 다른 호실의 선순위 전입 기록이 본건 매각 범위와 무관한지까지 원본으로 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.