서울북부지방법원 2024타경3831. 이번 물건은 서울 중랑구 망우동 503-6에 위치한 도시형생활주택, 단지형 다세대주택의 2층 202호입니다. 2022년 9월 사용승인을 받은 철근콘크리트조 6층 건물로, 분석 대상 호실의 전용면적은 43.61㎡입니다. 내부는 방 3개, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 거실과 발코니 등으로 구성됩니다.

이 사건은 2023.01.18. 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 489,600,000원이며, 이후 경기신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 상속으로 현재는 공유자 8명이 각각 8분의 1 지분을 보유하는 구조입니다.

겉으로 드러난 가격은 나쁘지 않습니다. 감정가의 64%까지 떨어진 최저매각가가 최근 거래가격보다 상당히 낮기 때문입니다. 하지만 가격 차이만으로 안전한 입찰이라고 판단하기는 어렵습니다. 특히 건물 내 다른 호실의 전입자와 대상 202호의 점유자를 구분하고, 실제 매수인이 부담할 사항을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당

등기상 권리의 출발점은 2022년 이환배 명의 소유권보존입니다. 같은 날 수협은행 명의 신탁이 설정되었으나 2023.01.18. 말소되었고, 해당 일자에 수협은행 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권을 기준으로 뒤에 설정된 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 상속에 따라 소유권이 공유자 8명으로 이전된 사실 자체를 낙찰자의 별도 금전 인수채무로 볼 수는 없습니다.

② 임차인·점유 현황 — 반드시 호실별로 구분

현황조사 등에 등장하는 점유자는 총 9명이지만, 이번 분석 대상은 2층 202호입니다. 다른 호실의 점유자와 보증금을 대상 호실에 합산해서는 안 됩니다. 특히 3층 301호와 6층 601호는 말소기준권리보다 전입일이 빨라 별도 주의가 필요하지만, 해당 사실만으로 202호 매수인이 그 임차관계를 인수한다고 판단할 수는 없습니다.

대항력 표시는 말소기준권리와 전입일의 선후관계 등을 바탕으로 한 검토 구분입니다. 실제 대항력 성립 여부는 주택 인도, 임대차계약 및 점유관계 등을 함께 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 미상인 선순위 전입자는 대항력 확정이 아닌 가능·미상으로 표시했습니다.

③ 시세 비교 — 2회 유찰의 가격 효과

동일 면적 43.61㎡의 최근 실거래는 2026년 8~9월 3건입니다. 평균 거래가격은 455,666,666원, 최저는 452,000,000원, 최고는 460,000,000원입니다.

이번 최저매각가 329,600,000원은 최근 실거래 평균의 72.3%입니다. 평균 거래가격과의 차이는 126,066,666원으로, 현재 가격은 최근 실거래 수준보다 상당히 낮습니다. 최신 거래인 2026년 9월의 460,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다.

따라서 이번 물건은 감정가 대비 할인율만 큰 것이 아니라 최근 거래를 기준으로도 가격 차이가 확인되는 물건입니다. 다만 실거래 표본이 3건으로 제한적이고 거래층도 서로 다르므로, 각 호실의 방향·내부 상태·권리 및 임대차 조건이 동일하다고 가정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 329,600,000원 가정)

예상배당은 집행비용 5,414,400원을 먼저 공제한 뒤 근저당권자에게 324,185,600원을 배당하는 추정입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다. 근저당 채권최고액을 배당 계산에 사용하는 것은 확정 채권잔액과 다를 수 있습니다.

예상배당상 신용보증재단 가압류에 대한 배당은 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 채권자들의 미배당 합계가 185,414,400원 발생하지만, 이는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 채권의 미회수분이지 낙찰자의 인수액을 뜻하지 않습니다.

한편 사건 청구액 4,098,571,132원은 위 배당 계산에 반영된 채권액 합계와 서로 다릅니다. 경매개시결정상 채권자는 수협은행을 양도인으로 표시한 에프에스에이치 2406 유동화전문유한회사입니다. 실제 채권양도·승계 내용, 배당받을 채권자 및 확정 채권액은 최신 사건기록에서 별도 대조해야 합니다.

⑤ 회차별 가격·미배당 비교

현재 회차에서 낙찰되지 않고 추가 유찰이 발생하는 경우, 제시된 회차별 시나리오에 따른 최저매각가와 예상 미배당액은 다음과 같습니다.

매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당액은 커집니다. 반면 제시된 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 하지만 이 수치는 대상 호실의 임차관계 및 특별매각조건이 최종 확인된 금액은 아니므로, 실제 취득비용을 확정하는 근거로 단독 사용해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 중랑구 망우동 소재 혜원여자중학교 서측 인근입니다. 주위에는 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2022.09.27 사용승인된 철근콘크리트조 6층 도시형생활주택입니다. 급탕·위생설비와 승강기, 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
• 대상 호실. 2층 202호는 방 3개, 욕실 겸 화장실 2개 등을 갖춘 주거용 구조입니다. 5층 502호에 기재된 복층구조와 혼동하면 안 됩니다.
• 토지. 정방형의 평지이며, 세로(가)에 접합니다. 토지면적은 259.0㎡이고 지목은 대입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술) 등의 제한사항이 있습니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있으나, 감정요항표에는 허가 필요 대상이 지목이 도로인 경우에 한한다는 조건이 기재되어 있습니다. 대상 호실 거래에 대한 적용 여부는 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 내부 상태와 하자 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 총 9개 호실 규모의 다세대주택으로, 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 동일 면적 최근 거래 3건이 확인되지만 매수층과 재매각 소요기간은 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 202호 임차관계 확인. 정은주의 임대차보증금·확정일자·배당요구 내용 및 실제 점유 상태를 매각물건명세서와 현황조사서 원본으로 대조하세요.
• 호실 혼동 방지. 301호·601호 선순위 전입자는 대상 202호와 별개의 점유자입니다. 매각 범위와 임차권의 목적물을 구분해 확인하세요.
• 특별매각조건. 입찰보증금 20% 적용을 반드시 확인하고 현재 회차 기준 65,920,000원의 자금 준비를 점검하세요.
• 채권양도·배당. 수협은행 근저당권과 에프에스에이치 2406 유동화전문유한회사의 채권 관계, 사건 청구액 및 예상배당의 차이를 원본 문서에서 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 거래 평균 455,666,666원과 현재 최저가 329,600,000원의 차이는 크지만, 층·향·내부 상태·거래조건 차이를 반영해 입찰가를 결정하세요.
• 점유·명도. 선순위 대항력 인수가 없더라도 실제 점유자가 존재하면 인도 및 명도 과정에 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 당해세, 최우선변제 가능성 등을 별도로 확인하세요.
• 현장 확인. 202호 내부 상태, 누수·결로, 방수, 건물 공용부 상태 및 승강기 유지관리 상태를 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 점검하세요.

맺으며 — “가격은 기회, 권리 확인은 필수”

이 물건은 감정가 515,000,000원에서 두 차례 유찰되어 329,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 같은 면적 실거래 평균 455,666,666원의 72.3%라는 점에서 가격 경쟁력은 확인됩니다.

말소기준인 수협은행 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 대상 202호 점유자의 전입일도 말소기준권리 이후입니다. 따라서 등기상 선순위 인수 위험은 상대적으로 제한적으로 보입니다.

그러나 임차보증금·확정일자 미상, 사건 청구액과 배당 추정치의 차이, 입찰보증금 20%, 그리고 소규모 다세대주택의 환금성은 신중하게 검토해야 합니다. 다른 호실 선순위 전입자를 대상 202호의 인수채무로 오인해서도 안 되지만, 이들이 기재된 건물 전체 현황을 무시해서도 안 됩니다.

결론은 조건부 검토입니다. 현재 가격에는 분명한 시세 차이가 있지만, 대상 호실의 임차권과 실제 점유관계, 특별매각조건을 최종 확인한 뒤 취득비용과 적정 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 가격상 기회가 있다는 사실과 안전하게 취득할 수 있다는 판단은 구분해야 합니다.