서울북부지방법원 2024타경3831. 서울 중랑구 망우동의 2022년 사용승인 도시형생활주택 중 5층501호입니다. 감정가 515,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 329,600,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 185,400,000원이 낮아진 물건이지만, 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차인 선후관계와 미확인 보증금입니다.
말소기준권리는 2023.03.02. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 근저당권과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자가 5명 확인됩니다. 박찬영의 보증금 5,000원은 예상배당상 전액 매수인 인수로 반영됐고, 김선복·김채용·이요나· 이승윤은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경3831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26, 5층501호 서울특별시 중랑구 망우동 503-6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층501호 · 방3·주방 겸 식당·욕실 겸 화장실2·거실·발코니·현관 |
| 현재 소유자 | 김금만·김금미·김금복·김금숙·김금용·김금화·이왕희·이최희 (각 지분 8분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 515,000,000원 / 329,600,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 말소기준권리 | 2023.03.02. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 492,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스에이치 2406 유동화전문유한회사(양도인 수협은행) / 4,098,571,132원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차인 선순위가 핵심
2022.10.14. 이환배 명의로 소유권보존과 수협은행 신탁등기가 이어졌고, 2023.03.02. 신탁재산이 다시 이환배에게 귀속되면서 같은 날 수협은행 근저당권 492,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 소유권은 2024.04.28. 상속을 원인으로 8명의 공유자에게 이전됐고, 2025.02.06. 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 선순위 전입 5명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소율 | 2층201호 | 2023.04.03 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은주 | 2층202호 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선복 | 3층301호 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김채용 | 3층302호 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박찬영 | 4층401호 | 2023.02.08 | 5,000원 | 없음 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 이요나 | 4층402호 | 2023.02.01 | 미상 | 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박혜연 | 5층501호 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 민경세 | 5층502호 | 2024.03.29 | 미상 | 2025.04.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승윤 | 6층601호 | 2023.01.05 | 미상 | 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 표에 기재된 실제 임차인은 9명입니다. 이 중 말소기준일보다 먼저 전입한 사람은 이승윤·김선복·김채용·이요나·박찬영으로 모두 5명입니다. 다만 김선복·김채용·이요나·이승윤은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 64%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가 329,600,000원은 감정가 515,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차상의 숫자일 뿐, 시장가 대비 할인율이 아닙니다.
더 중요한 것은 실질취득액입니다. 현재 배당 가정에 반영된 박찬영 보증금 5,000원을 더하면 최소 실질취득액은 329,605,000원입니다. 여기에 선순위 전입자 4명의 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 소멸하지 않는다면 매수인 부담이 추가됩니다. 따라서 지금 단계에서는 실질취득액의 상한도, 시세 대비 할인율도 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 329,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,414,400원 |
| 인수 · 임차인 박찬영 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 492,000,000원 | 324,185,600원 |
| 근저당 미배당 | - | 167,814,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서는 집행비용 5,414,400원을 공제한 뒤 수협은행 근저당에 324,185,600원이 배당되고, 채권최고액 기준 167,814,400원이 미배당됩니다. 박찬영 보증금 5,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 선순위 전입자 4명의 미상 보증금과 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2022.09.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 공동주택으로, 9개 호실 규모의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다.
- 입지. 혜원여자중학교 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 외벽 석재 마감, 하이샷시 창호이며 급탕·위생·승강기·도시가스 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 정방형 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 259.0㎡, 공시지가는 3,190,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 포함됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 9세대 소규모 다세대주택이고 동일 면적의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 환금성과 적정가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위부터 확인. 표제 주소는 5층501호인데 현황조사에는 9개 호실 점유자가 기재돼 있습니다. 매각목록의 토지·건물·대지권 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 선순위 4명 보증금 확인. 김선복·김채용·이요나·이승윤의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 개시일, 확정일자를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 박찬영 인수 적용 여부. 예상배당에는 4층401호 박찬영 보증금 5,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 501호 매각대상과의 관계를 명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 정은주는 2025.04.15., 민경세는 2025.04.16. 배당요구를 했습니다. 나머지 점유자들의 배당요구 종기 준수 여부도 확인이 필요합니다.
- 시세 원본 조사. 감정가의 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 동일 건물·인근 신축 다세대의 최근 실거래와 실제 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 명도비용 반영. 실제 임차인 9명이 확인되는 만큼 인도명령 가능 여부, 이사 협의, 점유 이전과 관련한 시간·비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제금이 예상배당에 추가되는지 관리주체와 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부 제2022-9779호·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 “미상 보증금”이 더 크다
등기부만 보면 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 이 사건은 등기부 소멸 여부만으로 끝나는 물건이 아닙니다. 실제 임차인 9명 중 5명이 말소기준일보다 먼저 전입했고, 그중 4명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 현재 확인된 최소 실질취득액은 329,605,000원이지만, 미상 보증금이 추가되면 총액은 더 커질 수 있습니다.
동일 면적의 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않으므로 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 싸다고 결론 내릴 근거가 없습니다. 게다가 표제 주소는 501호인데 현황조사와 배당 가정은 여러 호실의 점유관계를 함께 다루고 있어 매각범위 대조가 선행돼야 합니다. 가격은 판단 보류, 권리는 고위험 확인형. 선순위 임차인의 계약 내용과 매각범위가 확정되기 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.
