94,670,000원
대구지방법원 2024타경119071. 영천시 화산면 대안리 소재 창고용지·농경지·임야와 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 등기상 소유자는 현재혁이며, 건물 등기 대상은 대안리 1005-2 주1동입니다. 말소기준권리는 2021년 11월 4일 설정된 화산농업협동조합의 채권최고액 108,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권 52,000,000원과 가압류 4건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 계산돼 있습니다.
현재 최저가는 감정가 276,001,800원의 34.3%인 94,670,000원입니다. 하지만 동일하거나 유사한 부동산의 최근 실거래 자료가 없으므로, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 더구나 목록 14는 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는다는 조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경119071 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 화산면 대안리 1005-2 |
| 등기 대상 | 경상북도 영천시 화산면 대안리 1005-2 주1동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 창고용지·농경지·임야 · 마을주변 농경지대 |
| 확인 토지 정보 | 창고용지 · 전창고 · 659㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 현재혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 276,001,800원 / 94,670,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 372,605,286원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 내부구조물 등 포함 평가 · 목록 14 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 0원
2017년과 2018년, 2020년에 설정됐던 앞선 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 11월 4일 화산농업협동조합 근저당권 108,000,000원입니다. 이후의 근저당권 52,000,000원, 경북 신용보증재단 가압류 20,000,000원, 농업협동조합중앙회 가압류 203,364,000원, 화산농업협동조합 가압류 40,000,000원과 11,756,000원은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 94,670,000원으로 감정가 276,001,800원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만 최근 거래 평균, 최신 거래, 가격 추세를 비교할 자료는 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률은 확인할 수 있어도, 현 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가율 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 94,670,000원 | 715,159,346원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 66,268,999원 | 743,049,129원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 46,388,299원 | 762,571,976원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 다만 이 계산은 권리 승계 여부를 보여주는 것이며, 농취증 발급 가능성·점유관계·토지별 접근성·제시외 건물 상태·실제 시장가치를 대신하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,104,060원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 화산농업협동조합 | 108,000,000원 | 92,565,940원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 화산농업협동조합 | 52,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 203,364,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 화산농업협동조합 | 40,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 화산농업협동조합 | 11,756,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 화산농업협동조합 | 372,605,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 관련 금액 합계는 807,725,286원, 총 배당액은 92,565,940원, 미배당액은 715,159,346원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 절차 리스크 — 농취증·일괄매각·제시외 건물
기록에는 2025년 10월 16일 집행정지통지서가 발송돼 2025년 10월 17일 도달한 이력도 있습니다. 현재 매각기일은 2026년 8월 7일로 기재돼 있으므로, 입찰 전 최신 매각 진행 상태와 변경·정지 여부를 법원 원문에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·토지 현황 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영천시 화산면 대안리 ‘늘얼마을’ 북서측 인근으로, 주변은 농경지·농가주택·임야 등이 형성된 마을 주변 농경지대입니다.
- 교통. 기호 1, 3~9 토지는 차량과 농기계 접근이 가능하고, 기호 10 토지는 인접지를 경유해 접근할 수 있습니다. 창고용지·농경지·임야로서 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 기호 1·5·6·9·10은 보전관리지역, 기호 3·4는 보전관리지역과 준보전산지, 기호 7은 계획관리지역과 성장관리계획구역(주거형), 기호 8은 계획관리지역·보전관리지역·성장관리계획구역(일반형)·준보전산지에 해당합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 5와 9의 공부상 지목은 과수원이나, 기호 5는 숙소 및 부속건물 부지이고 기호 9는 전으로 이용되고 있습니다.
- 확인 토지. 지목은 창고용지, 토지이용상황은 전창고, 면적은 659㎡이며 공시지가는 29,700원/㎡입니다. 완경사 사다리형으로 세로한면(가)에 접합니다.
- 제한사항. 보전관리지역과 가축사육제한구역에 포함되며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 14의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출기한을 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 전체 목록 현장 대조. 일괄매각 대상 토지·건물·제시외 건물과 내부구조물의 위치, 면적, 상태, 활용 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 소유자·점유자·사용자의 관계와 명도 가능성을 조사해야 합니다.
- 접근 조건 확인. 기호 10 토지는 인접지를 경유해 접근하는 것으로 평가돼 실제 통행 상태와 경계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 산정. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만 적용하지 말고 토지별 현황과 건물 상태를 반영한 독립적인 가격 검토가 필요합니다.
- 최신 진행 상태 확인. 집행정지통지 이력이 있으므로 2026년 8월 7일 매각기일의 유지 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “절차 완주”가 중요하다
이 물건은 등기상 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 인수 부담은 낮습니다. 그러나 창고용지·농경지·임야와 건물을 묶은 일괄매각이고, 제시외 건물과 내부구조물이 포함되며, 목록 14 농취증 미제출 시 보증금 미반환 조건까지 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 시장 거래자료가 없어 실제 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 임대관계도 미상이고 일부 토지는 현황과 공부가 다르며, 접근 방식이 다른 토지도 포함돼 있습니다. 결론은 등기상 인수는 0원이나 절차·현장·환금성 리스크는 높다입니다. 최저가보다 농취증, 점유, 제시외 건물, 토지별 이용상태를 먼저 통과해야 하는 물건입니다.
