대구지방법원 2024타경119071. 경상북도 영천시 화산면 대안리 1005-2 일원의 창고용지·농경지 및 관련 건물이 포함된 일괄매각 물건입니다. 등기상 소유자는 현재혁이고, 2021년 11월 4일 설정된 화산농업협동조합 근저당권 채권최고액 108,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 추가 근저당과 가압류가 설정되면서 채권관계가 복잡해졌고, 현재 최저매각가격은 감정가의 약 34.3%까지 하락했습니다.
가격만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 토지와 건물의 이용관계가 복잡합니다. 농지취득자격증명 제출이 필요한 매각목록이 포함되고, 제시외 건물 일부는 매각 대상 토지 외의 다른 지상에도 걸쳐 있는 것으로 조사됐습니다. 등기상 권리 소멸 여부와 실제 부동산을 문제없이 취득·사용할 수 있는지는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경119071 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 화산면 대안리 1005-2 일원 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 창고용지, 농경지 및 관련 건물 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 건물 등기 | 경상북도 영천시 화산면 대안리 1005-2 주1동 |
| 소유자 | 현재혁 · 단독소유 |
| 토지 참고사항 | 조회 대상 토지 659.0㎡ · 지목 창고용지 · 보전관리지역 |
| 감정가 | 276,001,800원 |
| 최저매각가 | 94,670,000원 · 3회 유찰 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 신청채권자 / 청구액 | 화산농업협동조합 / 372,605,286원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.04 화산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 현재 18,934,000원 |
| 점유 / 임대관계 | 신고 임차인 0명 · 현장 임대관계 미상 |
| 등기 확인일 | 2026.07.22 · 대구지방법원 영천등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당·가압류의 소멸 구조
말소기준권리는 2021.11.04 화산농업협동조합 근저당권입니다. 등기상 2017년 및 2018년, 2020년에 설정되었던 선행 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 현재 남아 있는 후순위 근저당과 2024년에 설정된 가압류, 2025년 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인·점유 및 매수인 인수 위험
| 확인 대상 | 현황 | 판정 |
|---|---|---|
| 신고 임차인 | 0명 | 신고 내역 없음 |
| 대항력 | 임대관계·점유자 확인 필요 | 미상 |
| 우선변제권 | 확정일자·보증금 확인 불가 | 미상 |
| 보증금 승계 | 확인된 인수보증금 없음 | 추가 확인 |
| 배당표상 인수액 | 0원 | 계산상 0원 |
신고된 임차인은 없지만, 감정평가 내용에서 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 최종 확정하거나 점유자가 누구인지 단정할 수 없습니다. 실제 점유자와 계약관계가 발견되면 대항요건과 점유 개시 시점, 보증금 등을 별도로 검토해야 합니다.
③ 특별매각조건 — 보증금 미반환 위험이 핵심
| 특별 조건 | 내용 | 영향 |
|---|---|---|
| 입찰보증금 | 최저가의 20% | 18,934,000원 |
| 매각방식 | 일괄매각 | 개별 물건 선택매수 불가 |
| 제시외 건물 | 매각에 포함 | 경계·소유관계 확인 |
| 내부구조물 | 이동이 용이하지 않은 내부구조물 등 포함 평가 | 현물 상태 확인 |
| 목록 14 | 농지취득자격증명 제출 필요 | 미제출 시 보증금 미반환 |
| 제시외 건물 경계 | 1005-2·1005-6 외 타 지상에도 걸침 | 측량 필요 |
2026.08.03 정정·변경된 매각물건명세서에 따르면, 제시외 건물이 화산면 대안리 1005-2 및 1005-6 외의 다른 지상에도 걸쳐 소재하는 것으로 조사됐습니다. 정확한 현황은 측량이 필요하다고 명시되어 있습니다.
이는 단순한 면적 차이 문제가 아닐 수 있습니다. 건물의 일부가 매각 대상이 아닌 토지에 위치한다면 해당 토지의 사용권원, 소유자와의 관계, 장래 철거·이전 요구 가능성 등이 문제 될 수 있습니다. 건물이 매각에 포함된다는 사실만으로 다른 사람의 토지까지 적법하게 사용할 권리가 확보되는 것은 아닙니다.
④ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
감정가 276,001,800원인 물건이 3회 유찰되어 94,670,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준입니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 동일 단지 실거래로 직접 비교하기 어려운 토지·창고용지·농경지 및 건물의 복합매각 물건입니다.
최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 94,670,000원이 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 농지취득자격증명, 제시외 건물의 타 지상 걸침, 필지별 접근성 및 이용 제한은 실제 매수 가능한 수요층과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 약 34% |
94,670,000원 | 92,565,940원 | 715,159,346원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 약 24% |
66,268,999원 | 64,676,157원 | 743,049,129원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 약 17% |
46,388,299원 | 45,153,310원 | 762,571,976원 | 0원 |
회차별 금액은 최저매각가격 기준 시나리오이며 실제 낙찰가나 향후 매각기일을 확정한 것이 아닙니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 매수인의 인수액과 다릅니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 94,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,104,060원 |
| 1. 화산농업협동조합 · 을구 6번 근저당 | 108,000,000원 | 92,565,940원 |
| 2. 화산농업협동조합 · 을구 8번 근저당 | 52,000,000원 | 0원 |
| 3. 경북 신용보증재단 · 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) · 가압류 | 203,364,000원 | 0원 |
| 5. 화산농업협동조합 · 가압류 | 40,000,000원 | 0원 |
| 6. 화산농업협동조합 · 가압류 | 11,756,000원 | 0원 |
| 7. 화산농업협동조합 · 경매신청 청구액 | 372,605,286원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가 94,670,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,104,060원을 제외한 92,565,940원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당 및 가압류 채권자는 이 배당 가정에서 배당을 받지 못합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
예상배당표상 채권 합계는 807,725,286원, 채권자 배당 합계는 92,565,940원, 미배당은 715,159,346원입니다. 다만 경매신청 청구액과 개별 담보채권의 중복 가능성 등은 실제 배당절차에서 구분해야 하며, 이 합계를 독립된 확정채무 총액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 화산면 대안리 소재 늘얼마을 북서측 인근입니다. 주변은 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 이루어진 마을 주변 농경지대입니다.
- 교통. 기호 1), 3)~9) 토지까지 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 기호 10) 토지는 인접지를 경유하여 접근할 수 있습니다. 농경지·창고용지·임야로서 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 용도지역. 보전관리지역이 포함되며, 일부 필지는 계획관리지역과 성장관리계획구역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역과 일부 준보전산지 규제도 적용됩니다.
- 토지 참고정보. 대안리 1005-2 관련 조회 토지의 지목은 창고용지, 면적은 659.0㎡, 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 29,700원/㎡입니다. 이 면적을 일괄매각 전체 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 공부와 현황의 차이. 기호 5), 9) 토지는 공부상 과수원이나, 기호 5)는 숙소 및 부속건물 부지이고 기호 9)는 전으로 이용되는 것으로 조사되었습니다.
- 건물·시설. 제시외 건물 및 이동이 용이하지 않은 내부구조물 등이 평가에 포함되어 있습니다. 제시외 건물은 타 지상에도 걸쳐 있는 것으로 조사되어 측량 확인이 필요합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다. 신고된 임차인이 없다는 이유만으로 현장 점유가 없다고 판단할 수 없습니다.
- 환금성. 농경지와 창고용지, 건물 등이 혼재된 복합 물건으로 일반적인 주거용 집합건물보다 매수 목적과 이용요건이 다양합니다. 농취증·토지 경계·건물 사용권원이 해결되지 않으면 매수자 범위가 제한될 수 있습니다.
⑦ 집행정지 통지와 경매 사건번호 확인
추가로, 분석 대상 사건번호는 2024타경119071이지만 건물 등기상 2025.07.07 접수된 임의경매개시결정에는 2025타경949가 기재되어 있습니다. 서로 다른 사건번호가 확인되므로 병합·중복경매 등 사건 간 관계와 해당 등기가 현재 매각목록에 어떤 영향을 미치는지 확인할 필요가 있습니다. 사건번호가 다르다는 사실만으로 동일한 절차라고 단정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 14의 농취증 발급 가능 여부와 제출요건, 발급 제한 사유 등을 관할 행정기관 및 법원 매각조건과 대조하세요. 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 적용됩니다.
- 입찰보증금. 현재 최저매각가격의 20%인 18,934,000원이 필요합니다. 일반적인 10% 보증금을 기준으로 준비해서는 안 됩니다.
- 제시외 건물 측량. 대안리 1005-2, 1005-6 외 타 지상에 걸친 부분을 확인하세요. 매각 대상 토지와 건물의 실제 위치를 지적도·현황도·측량 결과로 대조해야 합니다.
- 토지 사용권원. 매각 대상 밖의 토지에 위치한 건물 부분이 있다면 해당 토지의 소유관계, 사용승낙 또는 기타 권원을 확인해야 합니다.
- 매각목록 전체 확인. 일괄매각 대상 필지, 주1동 건물, 제시외 건물과 내부구조물의 범위를 각 목록별로 확인하세요. 공동담보 표시만으로 매각 범위를 판단하지 마세요.
- 공부·현황 차이. 과수원으로 기재된 토지의 숙소·부속건물 부지 및 전 이용 현황을 확인하고, 필요한 인허가·전용 관계를 점검하세요.
- 차량 접근. 인접지를 경유하는 토지의 실제 접근 방법과 통행권원, 농기계 및 차량 진입 가능 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인, 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 사건 진행. 집행정지 통지의 현재 효력과 2024타경119071·2025타경949 사건의 관계를 법원 기록으로 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 인근 토지 및 유사 창고·농경지 거래 사례를 용도와 이용제한에 맞추어 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 농취증 관련 사실조회회신을 직접 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려온 가격보다, 제대로 취득할 수 있는지가 중요하다”
이 물건의 감정가는 276,001,800원, 현재 최저매각가격은 94,670,000원입니다. 겉으로는 큰 폭으로 유찰된 물건이지만, 실제 시장가치와 비교한 가격 우위는 입증되지 않았습니다.
등기상 근저당과 가압류의 소멸 구조는 비교적 명확하고 예상배당표상 매수인 인수금은 0원입니다. 그러나 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 직접적인 자금 위험과, 제시외 건물이 타 지상에 걸쳐 있다는 경계 문제는 낙찰 후 이용 가능성을 좌우하는 핵심 변수입니다. 여기에 집행정지 통지와 서로 다른 경매 사건번호까지 확인이 필요합니다.
이 경매의 승부처는 단순히 낙찰가를 더 낮추는 데 있지 않습니다. 농취증 발급 가능성, 건물·토지 경계, 점유관계, 경매절차의 현재 상태를 확인하고 실제 시장가격에 근거한 취득가치를 검증할 수 있는지에 있습니다. 종합적으로 등기상 권리인수 부담은 제한적이지만, 취득·이용·환금성 위험이 크므로 현재 단계의 투자 매력도는 낮음(D등급)으로 평가합니다.
