광주지방법원 2025타경721. 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 202 일원의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 제2종 근린생활시설입니다. 건물은 일반철골구조 슬래브지붕 2층으로 2016.12.13 사용승인됐고, 1층은 농산물가공공장, 2층은 사무실 등으로 이용 중입니다. 감정가는 345,429,600원, 현재 최저매각가는 154,753,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
권리순위 자체는 분명합니다. 2016.12.26 설정된 봉황농업협동조합 근저당권 280,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 나주신용협동조합 근저당 39,000,000원과 박혁훈·세지농업협동조합·농업협동조합중앙회 가압류, 나주신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기상 소멸과 물건 사용상 안전은 같은 뜻이 아닙니다. 이번 사건은 매각에서 제외되는 지상건물과 그 건물을 위한 법정지상권 가능성을 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경721 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 202 · 전라남도 나주시 봉황면 운곡용곡길 149-30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종 근린생활시설 · 1층 농산물가공공장, 2층 사무실 등 |
| 건물 | 일반철골구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2016.12.13 |
| 토지 | 지목 대 · 1,596.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 윤지영 |
| 감정가 / 최저가 | 345,429,600원 / 154,753,000원 (3회 유찰) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 61,774,144원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 법정지상권 가능성은 별도
말소기준은 2016.12.26 봉황농업협동조합 근저당권 280,000,000원입니다. 2018.07.09 나주신용협동조합 근저당권 39,000,000원, 2025.01.03의 가압류 3건, 2025.02.24 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 계산상 매수인에게 넘어가는 금액도 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤의한 | 2024.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 윤의한의 전입일은 2024.12.18로 말소기준권리 2016.12.26보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 우선변제 여부도 확정되지 않았으므로 이 부분은 입찰 전 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 임차보증금은 반영되지 않았고, 계산된 인수액은 0원입니다.
③ 배당 구조 — 선순위 근저당에서 매각대금 소진
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,966,542원 |
| 1. 근저당 · 봉황농업협동조합 | 280,000,000원 | 151,786,458원 |
| 2. 근저당 · 나주신용협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박혁훈 | 6,730,269원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 세지농업협동조합 | 53,874,619원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 39,820,372원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 154,753,000원 가정. 집행비용 2,966,542원을 제외한 151,786,458원이 봉황농업협동조합 근저당에 배당되고, 그 뒤의 채권자들에게는 배당 여력이 남지 않는 구조입니다. 총 채권액 419,425,260원 중 채권자 예상배당은 151,786,458원, 미배당은 267,638,802원입니다.
④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 구동마을 내와 남동측 인근에 위치하며, 자연부락·농경지·자연림 등으로 형성된 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종 근린생활시설로서 1층 농산물가공공장, 2층 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 일반철골구조 슬래브지붕 2층 건물이며, 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있고 건물 외부 철재계단과 옥상 태양열설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,596.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 24,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역을 중심으로 보전관리지역·농림지역·자연취락지구, 가축사육제한구역·준보전산지·임업용산지 등이 기재돼 있습니다.
- 경계. 기호1-5는 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해 별도 측량이 필요합니다.
⑤ 매각 제외 물건 — 반드시 별도 확인
⑥ 가격과 유찰 — 싸다고 단정할 수 없는 이유
현재 최저매각가는 154,753,000원으로 감정가 345,429,600원의 45% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 123,802,400원, 5회 유찰 시 99,041,920원입니다. 다만 이 물건은 농촌지역의 기타 + 토지 및 근린생활시설이고 법정지상권 가능성·매각 제외 물건· 경계 확인 문제까지 겹쳐 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 154,753,000원 | 151,786,458원 | 267,638,802원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 123,802,400원 | 121,269,166원 | 298,156,094원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 99,041,920원 | 96,859,165원 | 322,566,095원 | 0원 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부. 매각 제외 지상건물의 소유관계, 토지·건물 소유관계 변동과 법정지상권 성립 요건을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 제시외 건물·태양광시설·이동식작업대·항아리·공사자재가 타인 소유이므로 실제 경매 취득 대상과 제외 대상을 현장에서 대조해야 합니다.
- 경계 측량. 기호1-5는 인접지와 경계가 불분명하다고 평가돼 있으므로 정확한 경계를 별도 측량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 임차관계. 윤의한은 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 용도·환금성. 순수농촌지대의 제2종 근린생활시설·토지 물건이므로 주거용 집합건물과 같은 방식으로 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”보다 중요한 것은 사용권 관계
이 사건은 숫자만 보면 감정가 345,429,600원에서 3회 유찰돼 최저가가 154,753,000원까지 내려왔고, 등기·임차 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 핵심은 그 다음입니다. 매각에서 제외되는 지상건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있고, 타인 소유의 제시외 건물·태양광시설·이동식작업대·항아리·공사자재가 존재합니다. 토지 경계 역시 일부 불분명해 별도 측량이 요구됩니다.
따라서 이 물건은 “권리 소멸 여부”만으로 끝나는 경매가 아닙니다. 3회 유찰이라는 가격 하락보다 법정지상권·매각 제외 범위·현장 점유관계 확인이 먼저입니다. 등기상 인수액은 0원이지만, 실제 활용 가능성이 정리되지 않은 상태에서 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기에는 리스크가 큽니다. 등기는 정리되지만 사용권은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
