수원지방법원 2023타경10596. 우만동 더스테이 5층 501호 다세대 물건입니다. 감정가는 272,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 93,296,000원입니다. 권리의 출발점은 2023.04.25. 설정된 도드람양돈협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,428,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 임의경매개시결정과 박광록의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 가격 숫자만 보고 판단하기엔 주의점이 있습니다. 확인된 실거래는 2026.06. 215,000,000원 한 건이지만 거래면적은 41.58㎡, 대상 면적은 30.34㎡로 서로 다릅니다. 데이터상 최저가가 최근 거래의 43.4%로 계산되지만, 이를 곧바로 동일 면적의 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경10596 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 18-10(우만동), 5층501호 (우만동,더스테이) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택·도시형생활주택) |
| 대상 면적 | 30.34㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 사용승인일 2023.02.08 |
| 소유자 | 주식회사단풍 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 93,296,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,202,472,387원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 뒤의 임차권
말소기준권리는 2023.04.25. 도드람양돈협동조합 근저당입니다. 이후 2023.11.02. 임의경매개시결정이 들어왔고, 2024.01.18. 박광록의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 박광록은 임대차계약일 2023.07.10., 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2023.07.28.로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 임차보증금은 150,000,000원이며 배당요구도 접수돼 있습니다.
| 임차인 | 표시 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 504호 | 2023.09.18 | 190,000,000원 | 2023.11.16 | 없음 |
| 허태윤 | 미상 | 2023.10.24 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 정재훈 | 601호 | 2023.05.31 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 정서연 | 602호 | 2023.07.17 | 150,000,000원 | 해당 없음 | 없음 |
| 박선영 | 603호 | 2023.09.21 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 정세윤 | 603호 | 2023.07.07 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 권선 | 604호 | 2023.06.29 | 미상 | 2023.11.20 | 없음 |
| 박광록 | 건물의 전부 | 2023.07.28 | 150,000,000원 | 2024.01.18 | 없음 |
조사자료에는 504호·601호·602호·603호·604호 등 다른 호실 표시가 함께 존재합니다. 501호 등기부상 직접 확인되는 임차권자는 박광록이며, 호실 표시가 없는 허태윤 역시 전입일이 말소기준일 이후로 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 보증금 미상 인원은 현장·명세서 최종 대조가 필요합니다.
② 가격 비교 — 43.4% 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
더스테이의 확인된 최근 거래는 2026.06. 215,000,000원 한 건입니다. 하지만 이 거래의 전용면적은 41.58㎡이고 대상 물건의 비교 대상 면적은 30.34㎡입니다. 데이터에서도 면적 일치 여부가 불일치로 표시돼 있습니다.
| 구분 | 시점 | 면적 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 대상 감정가 | - | 30.34㎡ | 272,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2026.09.08 | 30.34㎡ | 93,296,000원 |
| 확인 실거래 | 2026.06 | 41.58㎡ | 215,000,000원 |
현재 최저가는 감정가의 34.3%이고, 데이터상 최근 12개월 평균 거래가 215,000,000원의 43.4%입니다. 그러나 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 면적까지 다르므로, 43.4%를 ‘동일 조건 시세 대비 할인율’로 단정할 수 없습니다. 이 물건에서 가격 메리트는 감정가 대비 큰 하락 자체는 분명하지만, 실제 적정가는 동일 면적·유사 층 거래를 추가 확인해야 정밀해집니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,079,328원 |
| 1. 근저당 · 도드람양돈협동조합 | 1,428,000,000원 | 91,216,672원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 93,296,000원 가정 시 근저당권 배당 후 미배당액은 1,336,783,328원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔달초등학교 북서측 인근이며 다세대주택·연립주택·아파트단지·상업용 부동산 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2023.02.08입니다. 도시가스 난방, 급배수, 승강기, 주차장, CCTV 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,794,000원/㎡, 토지면적은 554.2㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 규모. 더스테이는 16세대로 집계돼 있으며, 확인된 최근 실거래 표본은 1건입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 501호 점유자 최종 확인. 박광록 임차권은 후순위지만 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 호실 미상 조사자 확인. 허태윤은 전입일이 후순위라 대항력 없음으로 분류됐지만 보증금과 호실 표시가 미상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1의 민간임대주택등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조하세요.
- 시세 면적 맞추기. 215,000,000원 거래는 41.58㎡입니다. 대상 30.34㎡와 동일하거나 근접한 면적의 최근 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 현재 3회 유찰, 단지 경매 통계 평균도 3.0회입니다. 가격 외에 수요·환금성 요인이 없는지 확인하세요.
- 다음 회차 시나리오. 4회 유찰 시 65,307,199원, 5회 유찰 시 45,715,039원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격 판단은 아직 보수적으로”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.04.25. 근저당이 말소기준이고, 501호 박광록의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 배당자료도 매수인 인수 0원으로 계산하고 있습니다. 권리만 보면 대항력 보증금을 추가 부담하는 구조는 아닙니다.
반면 가격은 조금 다르게 봐야 합니다. 세 차례 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 것은 분명 큰 폭의 할인입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가 1건뿐이고 그마저 면적이 41.58㎡로 대상 30.34㎡와 다릅니다. 여기에 16세대 규모, 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0%라는 통계까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원으로 정리되지만, 가격 메리트의 크기는 동일 면적 실거래를 보완한 뒤 판단”입니다.
