수원지방법원 2023타경10596. 수원시 팔달구 우만동 ‘더스테이’ 5층 502호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택·도시형생활주택)입니다. 감정가는 284,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 97,412,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2023.04.25 설정된 도드람양돈협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,428,000,000원입니다. 이후 2023.11.02 임의경매가 개시됐고, 2024.01.08 이 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
가격만 보면 감정가 대비 34.3%라는 숫자가 강하게 보입니다. 하지만 이 사건에서 확인되는 실거래는 2026.06의 215,000,000원 한 건뿐이고, 거래 면적은 41.58㎡입니다. 분석 대상 면적 31.72㎡와 일치하지 않으므로, 단순히 최저가 97,412,000원이 최근 거래가의 45.3%라는 이유만으로 저평가·가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경10596 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 18-10(우만동), 5층502호 (우만동,더스테이) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택·도시형생활주택) |
| 분석 대상 면적 | 31.72㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 사용승인 2023.02.08 |
| 소유자 | 주식회사단풍 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 97,412,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,202,472,387원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.04.25 근저당
등기상 핵심은 2023.04.25 도드람양돈협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 경매개시결정은 그 이후입니다. 근저당권은 2024.01.08 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 산정하고 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 전입은 모두 말소기준 이후
사건에서 조사된 실제 임차인은 8명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2023.04.25 이후라 각 기록상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 아래 인원 중 502호로 특정된 임차인은 없고, 허태윤은 호수가 특정되지 않았습니다. 따라서 대상 502호의 실제 점유 상태는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본으로 다시 확인하는 편이 안전합니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박광록 | 501호 | 2023.07.28 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2023.09.18 | 190,000,000원 | 2023.11.16 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 허태윤 | 호수 미상 | 2023.10.24 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정재훈 | 601호 | 2023.05.31 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정서연 | 602호 | 2023.07.17 | 150,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박선영 | 603호 | 2023.09.21 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정세윤 | 603호 | 2023.07.07 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 권선 | 604호 | 2023.06.29 | 미상 | 2023.11.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 45.3% 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
더스테이는 16세대, 사용승인일은 2023.02.08입니다. 확인되는 최근 실거래는 2026.06, 3층, 41.58㎡, 215,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 215,000,000원이지만 표본은 1건뿐입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 41.58㎡ | 3 | 215,000,000원 |
현재 최저가 97,412,000원은 이 최근 거래가의 45.3%입니다. 그러나 대상 면적은 31.72㎡이고 거래 사례는 41.58㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 비율은 참고 수치일 뿐, 대상 502호의 적정 시세를 직접 입증하는 비교 사례로 쓰기 어렵습니다. 특히 거래 표본이 1건뿐이므로 전체 가격 판단을 이 한 건에 의존해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,153,416원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 도드람양돈협동조합 | 1,428,000,000원 | 95,258,584원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 97,412,000원을 가정하면 집행비용 2,153,416원과 근저당권자 배당 95,258,584원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 근저당 미배당액은 1,332,741,416원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 97,412,000원 | 95,258,584원 | 1,332,741,416원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 68,188,400원 | 66,561,009원 | 1,361,438,991원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 47,731,880원 | 46,472,706원 | 1,381,527,294원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 현재 회차부터 5회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서 가격이 내려가는 만큼 대항력 임차보증금 인수가 증가해 실질취득가가 고정되는 구조는 나타나지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔달초등학교 북서측 인근으로, 주위에 다세대주택·연립주택·아파트단지·상업용 부동산이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2023.02.08 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로, 도시가스 난방·위생 및 급배수·승강기·주차장·CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,794,000원/㎡, 토지면적은 554.2㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 502호 점유 확인. 조사된 인원 중 502호로 직접 특정된 임차인이 없고, 허태윤은 호수가 특정되지 않았습니다. 대상 호수 현장 점유를 우선 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 인원 확인. 박광록·허태윤·정재훈·박선영·정세윤·권선은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당 및 명도 상황 확인을 위해 원본 명세서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.07.20 민간임대주택등기가 있으므로 최신 등기 및 매각물건명세서에서 매각 후 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 면적 일치 실거래 확보. 현재 확인되는 215,000,000원 거래는 41.58㎡로 대상 31.72㎡와 다릅니다. 응찰가를 정하기 전 면적이 맞는 거래 사례 확보가 중요합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 감정가 284,000,000원에서 97,412,000원까지 내려온 만큼 단순 할인율보다 실제 수요·점유·물건 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다는 사실”과 “싸다는 결론”은 다르다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2023.04.25 근저당이고, 조사된 전입자 8명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단에는 빈칸이 큽니다. 최저가는 감정가의 34.3%인 97,412,000원까지 내려왔지만, 확인되는 최근 실거래는 41.58㎡ 215,000,000원 한 건뿐이고 대상 면적은 31.72㎡입니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 점은 긍정적이지만, 가격 메리트는 면적이 맞는 추가 거래와 502호 점유 확인 후 판단해야 합니다. 3회 유찰이라는 이력까지 감안하면, 할인율 자체보다 “왜 여기까지 내려왔는지”를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
