38,073,000원
부산지방법원 2023타경919. 전포동 베스아이 10층 1004호입니다. 숫자만 보면 감정가 111,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 38,073,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 단순한 “3천만원대 아파트”가 아닙니다. 임차인 김녀경은 2020.04.02. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 동래농업협동조합 근저당은 2020.07.20. 설정됐습니다. 즉 임차인의 전입이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다.
임차보증금은 50,000,000원, 확정일자는 2020.03.20.이며 배당요구도 되어 있습니다. 현재 최저가 38,073,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,085,314원을 제외한 36,987,686원이 임차인에게 우선 배당되고, 나머지 13,012,314원은 매수인에게 승계됩니다. 그래서 낙찰가가 낮아진 만큼 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경919 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 19, 10층1004호 (전포동,베스아이) |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) 이용 건물 |
| 소유자 | 원양옥 (단독소유) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 · 사용승인 2015.03.20 · 베스아이 45세대 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 38,073,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동래농업협동조합 / 3,011,909,651원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
| 사건 후속등기 | 2026.06.22. 취하 · 2026.06.29. 임의경매개시결정등기 말소 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 선순위다
말소기준은 2020.07.20. 동래농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,576,000,000원이며 공동담보목록 제2020-251호가 기재돼 있습니다. 이후 2020.09.28. 오정희의 소유권이전청구권가등기와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
하지만 임차인의 대항력은 임차권등기일인 2022.07.15.이 아니라 실제 전입·점유 시점을 봐야 합니다. 김녀경은 2020.04.02. 전입·점유했고, 이는 말소기준인 2020.07.20.보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김녀경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.02 | 2020.03.20 | 50,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 계산이 그대로 성립하지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 38,073,000원 | 13,012,314원 | 51,085,314원 |
| 4회 유찰 시 | 26,651,100원 | 24,228,620원 | 50,879,720원 |
| 5회 유찰 시 | 18,655,770원 | 32,080,034원 | 50,735,804원 |
현재 회차 51,085,314원, 4회 유찰 시 50,879,720원, 5회 유찰 시 50,735,804원입니다. 낙찰가는 38,073,000원에서 18,655,770원까지 크게 떨어져도 총부담은 약 5천만원대에서 거의 움직이지 않습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 인수액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,073,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,085,314원 |
| 1. 임차인 김녀경 보증금 | 50,000,000원 | 36,987,686원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 3,576,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금도 전액 변제되지 않아 13,012,314원이 매수인에게 승계됩니다. 동래농업협동조합 근저당은 배당 0원으로 계산되어 채권최고액 3,576,000,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포초등학교 남측 인근이며 단독주택, 중소규모 공동주택, 업무시설(주거용 오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북측에 도시철도 1호선 부전역, 남서측에 1·2호선 서면역, 남동측에 2호선 전포역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물, 사용승인일은 2015.03.20이며 승강기·급배수·화재탐지· 도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)과 상대보호구역에 포함됩니다. 토지는 298.2㎡, 평지·정방형이며 동측 및 남측 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 베스아이는 45세대 규모이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 23.43%입니다. 현재 사건도 3회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 회차의 기준은 38,073,000원이 아니라 51,085,314원입니다. 낙찰가와 미배당 보증금을 합산해 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 김녀경의 2020.04.02. 전입·점유, 2020.03.20. 확정일자, 50,000,000원 보증금 및 배당요구 내용을 등기부·명세서·배당요구 서류와 대조해야 합니다.
- 관계인 여부. 김녀경이 2022.12.13. 강제경매 채권자와 동일 인물로 나타납니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 포함해 계약·자금흐름을 확인할 필요가 있습니다.
- 가등기 확인. 갑구 2번 오정희 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후지만, 담보가등기 여부와 실제 성격을 원본으로 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시돼 있으므로 별도등기의 구체적 내용과 매수인 부담 여부를 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 사건 진행상태. 2023타경919 임의경매개시결정은 2026.06.22. 취하되고 2026.06.29. 해당 등기가 말소된 내역이 있습니다.
맺으며 — “3,807만원 낙찰”이 아니라 “5천만원대 실질취득”
이 물건의 핵심은 세 번 유찰된 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김녀경의 50,000,000원 보증금입니다. 현재 최저가 38,073,000원에 낙찰돼도 배당 부족분 13,012,314원을 인수하므로 실질취득은 51,085,314원입니다. 한 번, 두 번 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 그만큼 늘어 실질 부담은 약 5천만원대에 머뭅니다.
말소기준 이후 권리의 소멸관계 자체는 비교적 분명하지만, 대항력 임차권·관계인 가능성·가등기 성격·토지 별도등기를 확인해야 하므로 권리분석 난도는 낮지 않습니다. 더구나 2023타경919의 임의경매개시결정은 2026.06.22. 취하 후 2026.06.29. 말소됐습니다. 이 사건은 단순한 저가 낙찰 후보가 아니라, 최저가 착시를 제거하고 실질취득 부담과 사건 상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
