수원지방법원 2024타경4604. 화성시 남양읍 대광파인밸리 상가1동 4층 402호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 말소기준은 2023년 6월 29일 울릉군수산업협동조합의 채권최고액 2,220,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 후순위 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 등기상 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사와 문건에는 17건의 임차·점유관계가 확인되고, 말소기준일보다 먼저 신고된 관계 중 알려진 보증금만 합산해도 283,000,000원이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 더욱이 주식회사 짓다(이경구), 에스와이종합개발주식회사(이상윤)는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4604 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 시청로 219, 상가1동 4층402호 (대광파인밸리) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사원성커머셜 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 30,973,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울릉군수산업협동조합 / 1,977,162,330원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별개
말소기준권리는 2023.06.29. 설정된 울릉군수산업협동조합 근저당입니다. 같은 날 후순위로 주식회사석광개발의 채권최고액 600,000,000원 근저당이 설정됐고, 이후 서울보증보험 가압류 50,000,000원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 102,060,026원, 국·화성시의 압류 등이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 소멸하는 등기권리와 별개입니다.
② 임차관계 — 알려진 대항력 보증금 283,000,000원 + 미상 2건
현황조사상 총 17건의 임차·점유관계가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복 기재된 건은 없으며, 실제 임차·점유관계 17건입니다. 이 중 제공된 판정상 대항력이 있는 것으로 분류된 보증금 확인 임차관계가 10건, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 할 관계가 2건입니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입·신고일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정상백 상가동 101-1호 195.8850㎡ | 2023.10.06 | 15,000,000원 / 500,000원 | 2024.07.10 | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 방다혜 103호 대광프라자 1차 32.0000㎡ | 2019.01.17 | 5,000,000원 / 500,000원 | 2024.07.12 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 이영미 상가동 1층 102호 22.2300㎡ | 2020.01.08 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 김영환 상가동 106호 22.2300㎡ | 2019.09.18 | 10,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 캠버렌트카(임재순) 상가동 107호(107-1호) 38.0000㎡ | 2024.03.04 | 10,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 주식회사 아이제이렌트가(임재순) 상가동 1층 107호(107-2호) 28.8500㎡ | 2020.10.15 | 10,000,000원 / 550,000원 | 없음 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 짓다(이경구) 상가동 107-3호 8.8500㎡ | 2021.03.08 | 보증금 미상 / 100,000원 | 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김숙희 상가동 1층 108,109호 76.5040㎡ | 2023.10.17 | 30,000,000원 / 1,300,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 서선기 상가1동 203호 63.2000㎡ | 2022.04.25 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 조성재 상가1동 204-1호 44.4450㎡ | 2016.11.11 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 김민경 상가동 2층 206호 44.4600㎡ | 2023.07.25 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 이송희 상가1동 206호 44.4600㎦ | 2016.04.04 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 석광개발(박석천) 상가 206호 13.4000㎡ | 2012.12.28 | 20,000,000원 / - | 없음 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 배현경 상가1동 301,302,306,402호 84.0000㎡ | 2009.07.01 | 200,000,000원 / 2,800,000원 | 2024.07.17 | 있음 | 없음 | 200,000,000원 인수 |
| 유정아 상가 304호 전부, 305호 일부 112.9100㎡ | 2023.10.06 | 10,000,000원 / 450,000원 | 2024.05.14 | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 에스와이종합개발주식회사(이상윤) 상가1동 305호 62.7000㎡ | 2022.08.03 | 보증금 미상 / 미상 | 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 양정화 상가1동 402호 63.2700㎡ | 2021.09.28 | 3,000,000원 / 300,000원 | 2024.07.10 | 있음 | 없음 | 3,000,000원 인수 |
③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 인수 위험은 남는다
현재 회차 배당 시뮬레이션은 매각가 30,973,000원을 전제로 하며, 알려진 매수인 인수액을 283,000,000원으로 계산합니다. 따라서 현재 회차에서 알려진 금액만 기준으로 한 실질취득은 313,973,000원입니다. 여기에 보증금 미상 2건의 실제 금액이 추가될 가능성이 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 알려진 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 24%) | 30,973,000원 | 283,000,000원 | 313,973,000원+ | 2,942,044,540원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 17%) | 21,681,100원 | 283,000,000원 | 304,681,100원+ | 2,951,169,186원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 12%) | 15,176,769원 | 283,000,000원 | 298,176,769원+ | 2,957,556,439원 |
즉 유찰로 경매 최저가가 더 내려가더라도 알려진 인수액 283,000,000원은 각 시나리오에서 동일하게 남습니다. 따라서 30,973,000원이라는 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없어 시장가 대비 싸고 비싼지도 판단할 수 없으며, 판단 기준은 최소한 실질취득 313,973,000원+에서 출발해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 957,514원 |
| 인수 · 대항력 임차보증금 | 283,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 울릉군수산업협동조합 | 2,220,000,000원 | 30,015,486원 |
| 3. 근저당 · 주식회사석광개발 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 102,060,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,972,060,026원 중 예상 배당은 30,015,486원, 미배당은 2,942,044,540원입니다. 매수인 인수 283,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 부담으로 별도 남습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다.
- 입지. 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 화성시청 남동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지와 근린상가 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 1,482.0㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용 중이며 평지의 사다리형 토지입니다. 남서측으로 중로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(대광1), 가축사육제한구역, 교육환경 보호 관련 상대·절대보호구역, 문화재보호 관련 구역, 성장관리권역입니다.
- 공시지가. 1,432,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유범위 확인. 배현경의 점유표시에 402호가 포함되고 양정화도 402호로 기재되어 있습니다. 각 임대차의 목적물 범위를 매각물건명세서와 계약 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 2건. 주식회사 짓다(이경구), 에스와이종합개발주식회사(이상윤)는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 알려진 283,000,000원보다 실제 인수액이 커질 수 있습니다.
- 재매각 조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 인테리어 시설. 내부에 설치된 인테리어 시설비는 임차인 소유로 조사됐습니다. 인도·철거·존치 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 김민경 관계 확인. 임차관계의 김민경과 등기부상 권리자 이름이 동일해 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적되어 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 알려진 실질취득 313,973,000원 이상을 기준으로 현장 임대수익·공실·환금성을 별도 검증해야 합니다.
맺으며 — “3,097만원짜리 상가”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 30,973,000원입니다. 감정가 129,000,000원에서 크게 떨어져 보이지만, 배당자료상 알려진 대항력 임차보증금 283,000,000원을 매수인이 떠안는 구조이므로 현재 실질취득은 최소 313,973,000원입니다. 게다가 보증금 미상 임차관계 2건까지 남아 있습니다.
등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되지만, 이 물건의 난도는 임차관계에서 생깁니다. 특히 402호와 직접 연결된 배현경·양정화의 점유관계, 여러 호실에 걸친 임대차 목적물, 임차인 소유 인테리어 시설, 세금 압류와 재매각 조건까지 함께 확인해야 합니다. 최저가 할인은 크지만, 알려진 실질취득과 미상 인수위험을 감안하면 등급은 D. 가격보다 먼저 인수범위를 확정해야 하는 사건입니다.
