대전지방법원 2025타경12127. 아산시 온천동 경남아너스빌아파트 101동 12층 1202호입니다. 소유자 서동예는 2012.04.23 매매를 원인으로 거래가 147,000,000원에 취득했습니다. 이후 임차인 김유나가 2014.04.10 전입했고, 농협은행 근저당은 그보다 늦은 2016.01.18 설정됐습니다. 등기부의 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별도입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 남는 근저당이 아니라 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인입니다. 김유나는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 가능 범위와 매수인 인수액을 현재 금액으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12127 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 온천동 1052 경남아너스빌아파트 101동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 101동 12층 1202호 |
| 단지 / 비교면적 | 경남아너스빌 · 370세대 · 1996.04.04 준공 · 실거래 비교면적 121.41㎡ |
| 소유자 | 서동예 (2012.04.23 매매, 거래가 147,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 97,510,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 230,186,178원 |
| 말소기준권리 | 2016.01.18 농협은행 근저당권 · 최초 채권최고액 120,000,000원 |
| 근저당 변경 | 2023.12.22 채권최고액 72,200,000원으로 변경등기 |
| 매각기일 / 등기 발급 | 2026.07.27 / 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 미확정
말소기준권리는 2016.01.18 설정된 농협은행 근저당입니다. 2023.12.22 설정된 김환성 근저당 38,000,000원과 2025.07.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그보다 오래된 근저당·압류·가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김유나 | 101동 12층 1202호 | 2014.04.10 | 보증금 미상 확정일자 미상 배당요구 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일만 보면 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 경매대금에서 얼마를 배당받는지 계산할 수 없습니다. 보증금 또한 미상이므로 배당 후 남는 보증금의 규모와 매수인의 최종 인수액이 모두 열려 있습니다.
③ 시세 비교 — 55.7%는 ‘인수 전 가격’일 뿐
동일 단지의 비교면적 121.41㎡ 실거래는 3건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 175,000,000원이고, 최근 거래 추세는 과거 대비 1.4% 상승입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 121.41㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2024.03 | 121.41㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2023.07 | 121.41㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | 121.41㎡ | 3건 | 173,333,333원 |
| 최근 12개월 | 121.41㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
최저가 97,510,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 55.7%입니다. 가격표만 보면 할인 폭이 크지만, 이는 임차보증금 인수를 더하지 않은 비율입니다. 보증금 확인 후 계산한 실질취득가가 최근 거래 175,000,000원보다 충분히 낮을 때에만 가격 메리트가 성립합니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.2% 추정) | - | 2,155,180원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 95,354,820원 |
| 3. 근저당 · 김환성 | 38,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 합계 158,000,000원 중 95,354,820원이 배당되고, 미배당은 62,645,180원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 이 표에는 보증금이 확인되지 않은 김유나의 배당과 인수액을 확정적으로 반영할 수 없으므로, 매수인 인수를 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 경남아너스빌은 370세대, 1996.04.04 준공 아파트입니다. 비교면적 121.41㎡의 실거래는 2023.07부터 2025.10까지 3건이 확인됩니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 175,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 1.4% 상승입니다. 하락 추세 자료는 아닙니다.
- 토지 조건. 제2종일반주거지역·도시지역이며, 지목은 대, 토지 이용상황은 아파트입니다. 지형은 평지·부정형, 도로는 소로각지입니다.
- 공시지가. 645,700원/㎡이며 토지면적은 72.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 자료 대조. 감정 요항에는 영인면의 공장 인근, 창고·주택 이용 등의 문구가 함께 기재돼 있어 온천동 아파트 본건과 일치하는 내용인지 감정평가서 원문 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김유나의 보증금·계약기간·임대인·점유 범위를 확인하세요.
- 대항력 유지 여부. 2014.04.10 이후 전입과 실제 점유가 계속 유지됐는지 전입세대열람·현황조사·현장 확인으로 대조하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 예상 배당액과 미배당 보증금을 계산하세요.
- 총취득비용 비교. 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 실질취득가를 최근 거래 175,000,000원과 비교한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 근저당 변경 확인. 농협은행 채권최고액 120,000,000원에서 72,200,000원으로 변경된 내용과 실제 채권계산서를 대조하세요.
- 매각 결과 확인. 2026.07.27 매각기일의 진행 여부와 결과를 법원 원문에서 확인하세요.
- 관리비·명도. 관리비 체납과 임차인 명도·보증금 반환 협의 가능성을 함께 점검하세요.
- 감정평가서 대조. 본건 주소·동호수·아파트 이용상태와 맞지 않는 문구가 있는지 원본 전체를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 보증금 한 줄이 중요하다
감정가 199,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 97,510,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균의 55.7%입니다. 그러나 이 숫자는 인수 전 가격입니다. 김유나가 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 임차인이고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아, 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금의 규모를 알 수 없습니다.
후순위 근저당은 소멸하지만 임차보증금 리스크는 남습니다. 따라서 이 사건은 “권리 확인 후 가격 판단” 순서가 맞습니다. 김유나의 보증금과 배당 가능액을 먼저 확정하고, 낙찰가를 더한 실질취득가가 최신 거래 175,000,000원보다 충분히 낮은지를 확인해야 합니다. 현재 단계의 결론은 최저가는 매력적으로 보이지만, 실질취득가는 미정입니다.
