대전지방법원 2025타경12127. 충남 아산시 영인면 창용리 162-1의 연립·다세대 및 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 감정평가상 1층 창고, 2층 주택으로 이용 중이며, 2층은 방 3개·거실 및 주방·욕실 2개 구조입니다. 소유자 서동예는 2013.06.21 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 2021.03.11 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 176,400,000원의 근저당권을 설정했습니다.
현재 경매의 말소기준은 이 2021년 근저당입니다. 등기부만 보면 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 단순해 보입니다. 그러나 현황조사에는 김유나가 2014.04.10 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준보다 약 7년 앞서지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12127 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 영인면 창용리 162-1 · 충청남도 아산시 영인면 아산호로638번길 35-4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 창고 · 2층 주택(방 3·거실 및 주방·욕실 2) |
| 건물구조 | 조적조 슬래브지붕 2층 · 외벽 벽돌 · 내벽 벽지 및 타일 · 샤시 창호 |
| 소유자 | 서동예 (2013.06.21 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 248,146,580원 / 121,592,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 230,186,178원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 토지 도로 이용 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 전입자
현재 등기상 말소기준권리는 2021.03.11 설정된 농협은행주식회사 근저당권 176,400,000원입니다. 이후 2025.07.30 경매개시결정이 기입됐고, 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 과거 가처분·가압류·근저당과 2012년 경매개시결정은 2013년 임의경매 매각 또는 해제로 이미 말소됐습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유나 | 101동 12층1202호 | 2014.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 121,592,000원으로 감정가 248,146,580원의 49%입니다. 2회 유찰로 숫자상 할인폭은 커졌지만, 이 사건은 최저가만으로 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
김유나가 본건의 적법한 점유자이고 보증금이 존재하며 대항력을 갖춘 것으로 확정될 경우, 배당으로 회수되지 않는 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 121,592,000원과 미배당 보증금 인수액을 합한 실질취득액이어야 합니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 농협은행 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 121,592,000원 | 119,089,712원 | 57,310,288원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 85,114,400원 | 83,182,341원 | 93,217,659원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 59,580,079원 | 58,107,638원 | 118,292,362원 |
③ 예상배당표 (매각가 121,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,502,288원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 176,400,000원 | 119,089,712원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행 근저당에 119,089,712원이 배당되고 57,310,288원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다.
④ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 1층 창고, 2층 주택으로 이용 중이며 2층은 방 3개·거실 및 주방·욕실 2개 구조입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 제시외 창고 4동도 매각에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 조적조 슬래브지붕 단층 창고, 샷시조 기타지붕 2층 창고, 철판조 철판지붕 단층 창고, 파이프조 강판지붕 단층 창고가 소재합니다.
- 토지. 토지면적 626㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 계획관리지역에 포함됩니다. 공시지가는 93,900원/㎡입니다.
- 도로 이용. 목록3 토지 일부는 도로로 이용 중입니다. 일부 평가 대상은 차량 출입이 불가한 것으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 삼양사 아산공장 북서측 근거리에 위치하며 주변은 주택·농경지·임야·공장이 혼재합니다.
- 교통. 일부 토지는 차량 출입이 용이하지만 일부는 차량 출입이 불가하며, 인근 버스정류장의 운행 빈도는 다소 불편한 편입니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 공부상 지목이 전이나 현황은 답으로 조사됐습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고, 농업진흥구역·농림지역에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김유나 보증금 확인. 보증금 액수와 지급 자료, 임대차계약서, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 성립 확인. 전입세대확인서, 주민등록 변동내역, 점유개시일을 대조해 말소기준 이전 대항요건이 계속 유지됐는지 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 기록을 확인해야 합니다.
- 점유부분 불일치 확인. “101동 12층1202호”라는 현황조사 표기가 본건 점유관계와 일치하는지 집행관 조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되면 예상배당액과 미배당액을 반영해 최저가가 아닌 실질취득액 기준으로 입찰가를 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지 목록과 건물, 제시외 건물 4동이 모두 포함되는지 감정평가서 도면·사진과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 도로 이용 토지 확인. 일부 토지의 도로 이용 범위와 경계, 실제 사용 제한을 지적도·현황측량으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 상태 확인. 구조·면적·노후도·철거 가능성 및 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 교통·환금성 확인. 일부 차량 접근 제한과 버스 이용 불편이 매각 이후 사용성과 재매각에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 전입세대 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 미상 보증금
감정가 248,146,580원인 물건이 두 차례 유찰돼 121,592,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 그러나 경매 권리분석에서 중요한 것은 최저가가 아니라 매수인이 최종적으로 부담할 실질취득액입니다.
이 사건에는 말소기준 근저당보다 앞선 2014.04.10 전입자가 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 현황조사에 기재된 점유부분도 본건의 주소와 이용 형태에 맞는지 재확인이 필요합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류입니다. 등기상 권리는 단순하지만 임차보증금 인수 가능성이 해소되지 않았고, 일괄매각·제시외 건물·일부 도로 이용·차량 접근 제한도 함께 검토해야 합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득액은 아직 모릅니다.
