전주지방법원 2025타경896. 전주 덕진구 만성동 비전타워주건축물제1동 4층 403호 도시형생활주택입니다. 감정평가 이용상태는 공실이며, 건물은 철근콘크리트구조 7층 중 4층에 위치합니다. 등기상 소유자는 주식회사대산산업개발입니다. 권리분석의 기준점은 2018.12.19 접수된 전평신용협동조합 근저당권 612,000,000원입니다.
이 근저당권 뒤로 2023.09.04 주식회사대성레미콘 근저당권 240,000,000원, 2024.10.04 전주시 압류, 2024.12.06 대전광역시 서구 압류, 2025.08.19 전평신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경896 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-3 비전타워주건축물제1동 4층 403호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 51 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 7층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사대산산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 550,539,532원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 이용상태도 공실로 조사되어 있으며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 현장 점유 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 158,900,000원으로 감정가 227,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려온 것은 사실이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다.
임차인 인수나 별도의 명시 인수권리가 없어 현재 회차에서의 실질취득액은 최저매각가와 같은 158,900,000원입니다. 이후 유찰 시 제공된 시나리오상 2회 유찰 가격은 111,230,000원, 3회 유찰 가격은 77,861,000원입니다. 그러나 이 역시 시장 거래가격과 비교된 수치가 아니므로 할인율 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,024,600원 |
| 1. 근저당 · 전평신용협동조합 | 612,000,000원 | 155,875,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대성레미콘 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 852,000,000원 중 155,875,400원이 배당되고, 미배당액은 696,124,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 실제 배당은 공동담보 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 동측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설·아파트단지·법원 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 감정평가 이용상태는 공실입니다. 건물 내 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 동측·북측 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 토지는 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 대체로 등고 평탄한 세장형 토지이며 공시지가는 2,860,000원/㎡, 토지면적은 908.9㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 실제 점유 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 실거래·임대 시세 확인. 현재 자료에는 비교 실거래가가 없으므로 158,900,000원의 가격 경쟁력을 별도로 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 선순위·후순위 근저당권 모두 다른 호실과의 공동담보 관계가 기재되어 있으므로 관련 호실의 경매·배당 진행상황을 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 압류 관련 원본 확인. 전주시와 대전광역시 서구 압류는 말소기준 뒤 권리로 소멸 판정되어 있으나, 실제 배당요구·조세채권 범위는 배당표 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비·현황 확인. 공실 물건은 관리 상태와 체납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.12.19 전평신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없으며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 매력을 의미하지는 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 158,900,000원이지만, 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 실제 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 게다가 감정평가상 공실이고 주변은 상업·주거·법원 기능이 혼재한 지역입니다. 결론은 권리분석은 통과, 가격과 환금성은 추가 검증입니다.
