전주지방법원 2025타경896. 전주시 덕진구 만성동 비전타워주건축물제1동 6층 601호, 용도는 도시형생활주택입니다. 감정평가서상 해당 호를 포함한 평가대상은 공실 상태로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사대산산업개발이며, 2018.12.19 설정된 전평신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 전주시와 대전광역시 서구의 압류, 2025.08.19 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 221,200,000원으로 감정가 316,000,000원의 70%입니다. 다만 권리가 단순하고 감정가 대비 할인됐다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교 근거가 제시되지 않아, 현재 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-3 비전타워주건축물제1동 6층 601호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공실 |
| 소유자 | 주식회사대산산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 221,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전평신용협동조합 / 550,539,532원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.12.19 접수된 전평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 612,000,000원이고, 공동담보로 비전타워 403호·404호·602호가 함께 기재돼 있습니다. 그 뒤 2024.10.04 전주시 압류, 2024.12.06 대전광역시 서구 압류, 2025.08.19 임의경매개시결정이 접수됐으며 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
② 점유·임차인 — 공실 확인, 임대관계는 미상
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 · 감정평가 당시 공실 · 임대관계 미상 | 확인 없음 | 확인 없음 | 인수 0원 |
감정평가서의 이용상태는 “공실”이지만 임대관계는 “미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인된 임차인 자료는 없고 명시 인수권리도 없으나, 입찰 직전 현장 점유 상태와 매각물건명세서 원문을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 회차는 1회 유찰 후 최저매각가 221,200,000원으로, 감정가 316,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 154,840,000원, 3회 유찰 시 108,388,000원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,896,800원 |
| 1. 근저당 · 전평신용협동조합 | 612,000,000원 | 217,303,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 채권최고액 612,000,000원 중 217,303,200원이 배당되고 394,696,800원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·아파트단지·법원이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25미터, 동측 및 북측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 세로장방형이며 토지면적은 908.9㎡, 공시지가는 2,860,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 점유. 감정평가 당시 공실로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정평가 당시에는 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2018.12.19 전평신용협동조합 근저당권과 그 이후 압류·경매개시결정의 순위를 등기부 원문에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 비전타워 403호·404호·602호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 살펴야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 221,200,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 최근 실거래를 별도 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 추정치이므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 가격 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.12.19 전평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%인 221,200,000원까지 내려왔지만, 이를 최근 시장가격과 비교할 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 공실이라는 점은 명도 측면에서 긍정적이지만 임대관계가 미상인 만큼 입찰 직전 점유 확인이 필요합니다. 결론적으로 권리는 통과, 가격은 실거래 검증 후 판단이 적절한 사건입니다.
