전주지방법원 2025타경896. 전주시 덕진구 만성동 비전타워주건축물제1동 4층 404호의 도시형생활주택입니다. 소유자는 주식회사대산산업개발이며, 2018.12.19 설정된 전평신용협동조합 근저당권 채권최고액 612,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2023.09.04 주식회사대성레미콘 근저당권 240,000,000원, 2024.10.04 전주시 압류, 2025.08.19 전평신용협동조합의 임의경매개시결정이 순서대로 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
감정평가의 이용상태는 공실입니다. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유상태는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 가격 검증입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없어 이 비율 자체를 시세 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-3 비전타워주건축물제1동 4층404호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 · 7층 중 4층 · 공실 |
| 소유자 | 주식회사대산산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전평신용협동조합 / 550,539,532원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.12.19 전평신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사대성레미콘 근저당권, 전주시 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음으로 정리되어 있어, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 146,300,000원으로 감정가 209,000,000원의 70%입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다. 현재 단계에서 확인할 수 있는 것은 감정가 대비 유찰 구조와 각 회차의 매각가·미배당 변화입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 146,300,000원 | 70% | 708,548,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 102,410,000원 | 49% | 751,823,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 71,687,000원 | 34.3% | 782,003,366원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 146,300,000원에서 102,410,000원, 71,687,000원으로 내려가고 채권자 미배당액은 커집니다. 그러나 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 권리 인수액 때문에 실질취득액이 다시 올라가는 구조는 아닙니다. 다만 시세가 확인되지 않은 상태에서는 어느 회차가 적정 매수가인지 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 근저당 · 전평신용협동조합 | 612,000,000원 | 143,451,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대성레미콘 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 146,300,000원 가정 시 채권 총액 852,000,000원 중 143,451,800원이 배당되고, 미배당액은 708,548,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·이용. 사건상 용도는 도시형생활주택이며 감정평가 당시 기호 가~라는 모두 공실 상태로 조사됐습니다. 아파트로 전제해 비교하면 안 됩니다.
- 입지. 전주지방법원 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·법원 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 약 25미터, 동측 및 북측으로 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 대 908.9㎡, 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로1류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,860,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 강화유리·화강석 등 외벽 마감이며 기본적인 위생·급배수, 승강기, 소방설비가 구비되어 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 도시형생활주택이고 감정 이용상태가 공실이며 실거래 비교자료가 없는 만큼, 매수층과 적정 매매가격은 별도 현장·중개시장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 최저가 146,300,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사용도의 최근 실제 거래와 현재 매물을 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 배당. 전평신용협동조합과 주식회사대성레미콘 근저당 모두 다른 호실과 공동담보 관계가 있으므로 실제 배당결과는 사건기록에서 확인하세요.
- 매각 진행상태. 기재 매각기일 2026.08.10과 등기 발행일 2026.08.30의 선후관계를 감안해 매각 결과·변경·취하 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 압류, 후순위 근저당, 매각물건명세서의 인수사항을 최신 등기부와 사건기록으로 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 물건은 권리구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2018.12.19 전평신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 146,300,000원과 실질취득액이 동일한 구조입니다.
다만 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 이 사건은 감정가 209,000,000원에서 1회 유찰돼 70%까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 근거가 없어 “싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 또한 감정 이용상태가 공실인 도시형생활주택이라는 점도 아파트와 동일한 환금성으로 가정해서는 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 명확, 가격 판단은 보류. 실제 매각 진행상태와 주변 실거래·점유를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
