240,800,000원
전주지방법원 2025타경896. 전주시 덕진구 만성동 비전타워주건축물제1동 6층 602호의 도시형생활주택입니다. 소유자는 주식회사대산산업개발이고, 2018.12.19. 설정된 전평신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.04. 전주시 압류와 2025.08.19. 전평신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 매수인이 직접 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 근저당권의 채권최고액은 612,000,000원으로 현재 최저가보다 크고, 현재 회차 배당가정에서는 집행비용을 제외한 236,628,800원만 근저당권자에게 배당되어 375,371,200원의 미배당이 남습니다. 이 미배당은 채권자 측의 잔존채권 문제이지, 자료상 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-3 비전타워주건축물제1동 6층 602호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 공실 |
| 소유자 | 주식회사대산산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 240,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전평신용협동조합 / 550,539,532원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.19. 전평신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 612,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
말소기준은 2018.12.19. 전평신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 뒤에 등기된 전주시 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 확인된 임차인은 없으며, 감정평가서의 이용상태는 공실입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 입찰 시 점유관계와 전입 여부는 원본 자료로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 240,800,000원으로 감정가 344,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되어 감정가 대비 가격은 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 이유만으로 시장가격보다 싸다고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 240,800,000원 | 375,371,200원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 168,560,000원 | 446,599,840원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 117,991,999원 | 496,459,889원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 감소하고 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 미배당이 늘어나는 현상을 매수인의 추가 취득비용 증가로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단 핵심은 권리인수보다는 실제 시장에서 602호와 유사한 도시형생활주택이 얼마에 거래되는지 확인하는 데 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,171,200원 |
| 1. 근저당 · 전평신용협동조합 | 612,000,000원 | 236,628,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 240,800,000원 가정. 집행비용 4,171,200원을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되며, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 375,371,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않은 가정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 도시형생활주택이며 감정평가상 현재 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 건물로 평가되어 있습니다.
- 입지. 전주지방법원 동측 인근에 위치하고, 주변은 각종 근린생활시설·아파트단지·법원 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 약 25m, 동측 및 북측으로 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 중로1류와 소로1류에 접합니다. 토지는 상업용으로 이용 중이고 공시지가는 2,860,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비가 구비되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없어 가격대별 거래속도나 최근 시장 추세를 수치로 평가하기는 어렵습니다. 도시형생활주택과 상업지역 입지라는 실제 상품 특성을 기준으로 유사 매물을 직접 비교해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 344,000,000원에서 1회 유찰되어 240,800,000원까지 내려왔지만, 감정가 할인율과 실제 시세 할인율은 다릅니다. 유사 도시형생활주택의 최근 거래가를 먼저 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 감정평가상 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 입찰 직전 실제 점유·전입 상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권은 403호·404호·601호와 공동담보입니다. 관련 물건의 경매·배당 진행상황이 본건 채권회수 구조에 영향을 줄 수 있습니다.
- 세금·배당 원본 확인. 전주시 압류가 존재했고 제공된 배당표는 당해세 등 일부 우선채권을 반영하지 않은 계산입니다. 실제 배당요구 및 조세채권 현황을 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 매각 진행상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 전 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2018.12.19. 전평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 전주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 현재 회차 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가상 이용상태가 공실인 점도 점유 부담 측면에서는 확인할 요소가 줄어드는 부분입니다.
반대로 가격은 아직 결론을 내릴 근거가 부족합니다. 최저가는 240,800,000원으로 감정가의 70%지만, 비교할 최근 실거래 시세가 없기 때문에 이 가격이 시장보다 낮은지 높은지는 알 수 없습니다. 채권최고액 기준 미배당 375,371,200원 역시 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수 금액입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 실거래 확인 후 판단”으로 정리하는 것이 제공된 자료에 가장 충실한 결론입니다.
