전주지방법원 2026타경31. 등기상 말소 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2019.12.18. 설정된 전주가나안신용협동조합 근저당권 360,000,000원이 말소기준이고, 2024년 전주시 압류와 2026년 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2020년 웰릭스캐피탈주식회사 근저당권 3,600,000,000원은 2021.06.14. 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
하지만 이 물건은 등기만 보고 ‘인수 0원 확정형’으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 JS바이오텍이 보증금 10,000,000원, 월세 1,100,000원으로 기재되어 있는데 전입신고일이 미상이라 대항력을 판단할 수 없고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 배당모형의 인수액 0원은 참고값일 뿐, 실제 점유·대항력 확인 전에는 매수인 인수 0원을 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경31 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-2 다현법조타운 1층111호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 등기사항전부증명서상 집합건물 · 감정 이용상태 업무시설(사무실), 현재 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사다현법조 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 356,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주가나안신용협동조합 / 1,574,185,279원 |
| 말소기준 | 2019.12.18. 근저당권 · 전주가나안신용협동조합 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 토지 기초 | 지목 대 · 토지면적 724.8㎡ · 공시지가 2,174,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차인은 확인 필요
말소기준 근저당 이후에 설정된 전주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 웰릭스캐피탈주식회사 근저당은 경매로 소멸할 권리가 아니라 2021.06.14. 이미 말소된 등기입니다. 따라서 등기 자체에서 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 / 월세 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| JS바이오텍 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관이나 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2019.12.18.보다 앞서는지 뒤서는지 판정할 수 없으므로, 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
② 가격 해석 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 356,300,000원으로 감정가 509,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 감정가 대비 가격이 낮아진 것은 분명하지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인이라고 볼 근거는 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 “감정가보다 30% 낮다”는 사실까지만 사용하고, “시세보다 싸다·가격 메리트가 크다”는 결론은 내리지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 356,300,000원 | 350,511,800원 | 9,488,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 249,409,999원 | 245,118,259원 | 114,881,741원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 174,586,999원 | 171,342,781원 | 188,657,219원 |
③ 예상배당표 (매각가 356,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,788,200원 |
| 1. 근저당 · 전주가나안신용협동조합 | 360,000,000원 | 350,511,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 356,300,000원 가정 시 집행비용 5,788,200원을 제외한 350,511,800원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 360,000,000원 기준 9,488,200원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 만성동 만성법조타운 내 전주 지방검찰청 남측 도로 건너편에 위치하며, 북측 도로변 일부 대중음식점·세무사사무실과 변호사사무실 등 법률관련 사무소가 형성된 노선업무지구입니다.
- 교통. 가로망이 잘 정비된 만성법조타운 내에 있고, 동측 인근 만성로에 일반·마을버스가 운행됩니다. 건물까지 중소형 차량 접근이 가능해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상3층 건물이며, 공용 위생설비·소화설비·승강기설비와 지하주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 지세는 평탄하고 가로장방형이며 업무용시설 용도로 이용 중입니다. 북측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이 기재되어 있고 자연녹지지역 저촉, 중로1류 접함, 가축사육제한구역 포함 등의 토지이용계획이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 감정 이용상태는 업무시설(사무실) 용도이나 현재 공실상태로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. JS바이오텍의 전입신고일이 미상이므로 2019.12.18. 말소기준보다 선순위인지 후순위인지 확인해야 합니다. 보증금은 10,000,000원입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 우선변제 및 잔존 보증금 구조를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 점유 현황 재확인. 감정평가에는 공실, 현황조사에는 임차인 기재가 병존하므로 실제 점유자와 임대차 존속 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 356,300,000원은 감정가의 70%라는 뜻이지 시장 시세의 70%라는 뜻은 아닙니다. 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당 및 인수액은 원문 서류 확인 후 달라질 수 있습니다.
- 절차 기록 확인. 2026.07.20. 송달 기록에는 ‘물건3 기각결정정본’ 발송이 기재되어 있습니다. 이 1층111호와 해당 물건번호의 대응 관계를 사건 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 없음”과 “실질 인수 0원”은 아직 같은 말이 아니다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 전주가나안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 최저가 기준 배당모형 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 현황조사에 실제 임차인 JS바이오텍 1명이 존재하고, 전입신고일·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 이 때문에 대항력은 가능·미상으로 남습니다. 더구나 감정평가의 공실 기재와 현황조사의 임차인 기재도 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “등기상 말소 구조는 단순하지만 점유·임차관계 확인이 입찰의 핵심”인 유형입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 임차인 권리와 실제 점유부터 확정한 뒤 356,300,000원의 실질취득가를 다시 계산하는 순서가 맞습니다.
