전주지방법원 2026타경31. 등기형식은 집합건물이고, 사건 용도 표시는 대지입니다. 감정평가상 해당 호실은 업무시설(사무실) 용도이며 현재 공실상태로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사다현법조이고, 2019.12.18. 설정된 전주가나안신용협동조합의 채권최고액 336,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 2024.08.01. 전주시 압류와 2026.01.20. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리순서 자체는 비교적 명확하지만 점유관계는 한 번 더 확인해야 합니다. 감정평가에는 현재 공실로 적혀 있는 반면 현황조사에는 JS바이오텍이 보증금 10,000,000원, 월차임 1,100,000원으로 조사돼 있습니다. 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수 0원만 보고 임차 리스크까지 완전히 해소됐다고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경31 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-2 다현법조타운 2층203호 |
| 등기 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 업무시설(사무실) 용도 · 현재 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사다현법조 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 301,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주가나안신용협동조합 / 1,574,185,279원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.18. 전주가나안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 336,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.12.18. 전주가나안신용협동조합 근저당권입니다. 2020.11.20. 웰릭스캐피탈주식회사 근저당권은 2021.06.14. 해지로 이미 말소됐고, 2024.08.01. 전주시 압류와 2026.01.20. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항없음으로 표시돼 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| JS바이오텍 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
현재 배당계산에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있고 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없다고 돼 있습니다. 그러나 임차인의 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 이상, 임차보증금 10,000,000원의 실제 인수 여부는 원본 서류 대조 전까지 확정하지 않는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 감정가의 70%, 그러나 시세 판단 근거는 별도 확인
감정가는 430,000,000원이고 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 301,000,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않아 301,000,000원이 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 근저당 · 전주가나안신용협동조합 | 336,000,000원 | 295,986,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 301,000,000원 가정 시 집행비용 5,014,000원을 제외한 295,986,000원이 전주가나안신용협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 40,014,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 301,000,000원 | 295,986,000원 | 40,014,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 210,700,000원 | 206,950,200원 | 129,049,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 147,490,000원 | 144,625,140원 | 191,374,860원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 통칭 만성법조타운 내 전주 지방검찰청 남측 도로 건너편에 위치하며, 주변은 변호사사무실 등 법률관련 사무소가 주로 자리한 노선업무지구입니다.
- 주변환경. 북측 도로변에는 일부 대중음식점과 세무사사무실 등도 소재합니다.
- 교통. 가로망이 잘 정비돼 있고 동측 인근 만성로에 일반·마을버스가 운행됩니다. 건물까지 중소형 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상3층 건물이며 공용 위생설비·소화설비·승강기설비·지하주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 전체 토지면적은 724.8㎡입니다. 지형은 평지·가로장방이고 도로접면은 중로한면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등이 확인되며 공시지가는 2,174,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기각결정 확인. 2026.07.20. 물건3 기각결정정본 발송 기록과 2026.08.10. 매각기일 표시가 함께 존재합니다. 현재 사건 진행상태를 먼저 확인해야 합니다.
- 임차인 전입일. JS바이오텍의 전입신고일이 미상입니다. 말소기준일 2019.12.18.과 선후관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권도 미상입니다.
- 점유현황 재확인. 감정평가에는 공실, 현황조사에는 임차인이 조사돼 있습니다. 실제 점유자를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 시세 비교가 없는 상태이므로 ‘70% = 저가’로 판단하지 말고 주변 업무시설 거래·임대수익을 별도 검증해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 등기 원본. 전주가나안신용협동조합 근저당, 전주시 압류, 경매개시결정 및 이미 말소된 웰릭스캐피탈주식회사 근저당을 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70%보다 먼저 확인할 것이 있다”
현재 최저가는 301,000,000원으로 감정가 430,000,000원의 70%까지 내려와 있습니다. 등기상으로는 2019.12.18. 전주가나안신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조이고 매각물건명세서에도 명시 인수권리나 법정지상권이 없습니다. 이 부분만 보면 정리는 단순합니다.
그러나 이 사건은 가격보다 선행 확인사항이 더 중요합니다. 현황조사상 JS바이오텍이라는 실제 임차인이 1명 있고 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 미상입니다. 감정평가의 공실 조사와도 점유상태가 일치하지 않습니다. 또 매각기일보다 앞선 2026.07.20. 물건3 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 따라서 결론은 등기소멸 구조는 양호하지만, 임차 대항력과 실제 경매 진행 여부가 확인되기 전에는 입찰 판단을 확정하기 어렵다입니다. 실거래 시세 근거도 없는 만큼 감정가 대비 70%라는 숫자 자체에 가격 가점을 주는 것도 피해야 합니다.
