전주지방법원 2026타경31. 전주 만성법조타운 내 다현법조타운 1층 112호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(사무실)로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사다현법조이며, 2019년 12월 18일 소유권보존과 같은 날 전주가나안신용협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후인 2024년 전주시 압류와 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년 웰릭스캐피탈주식회사 근저당 채권최고액 3,600,000,000원은 2021년 6월 14일 이미 말소됐습니다. 따라서 등기 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 문제는 등기 밖의 임차관계입니다. 현황조사에 JS바이오텍이 등장하지만 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경31 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-2 다현법조타운 1층112호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 업무시설(사무실) 용도 · 감정평가상 현재 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상3층 · 1층 112호 |
| 소유자 | 주식회사다현법조 |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 352,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주가나안신용협동조합 / 1,574,185,279원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.12.18 설정된 전주가나안신용협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 2024.08.01 전주시 압류와 2026.01.20 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 웰릭스캐피탈주식회사의 2020.11.20 근저당권 3,600,000,000원은 2021.06.14 해지로 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 및 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 1,000만원, 대항력은 미상
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| JS바이오텍 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 그러나 전입신고일이 없어 말소기준인 2019.12.18보다 앞서는지 뒤서는지를 판정할 수 없으므로, 대항력 有로 단정할 수도, 승계 0원으로 확정할 수도 없습니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 명시돼 있지 않지만, 점유와 사업자등록·전입 관련 원본 확인이 필요한 이유입니다.
③ 가격구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 504,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 352,800,000원, 감정가의 70.0%입니다. 추가 시나리오상 2회 유찰 시 매각가는 246,959,999원, 3회 유찰 시 172,871,999원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 352,800,000원 | 347,060,800원 | 12,939,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 246,959,999원 | 242,702,559원 | 117,297,441원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 172,871,999원 | 169,651,791원 | 190,348,209원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 352,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,739,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 전주가나안신용협동조합 | 360,000,000원 | 347,060,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 352,800,000원 가정 시 집행비용 5,739,200원을 제외한 347,060,800원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 12,939,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 신청채권자 청구액은 1,574,185,279원으로 기재돼 있으나, 이 배당표의 채권 계산은 제공된 을구 1번 채권최고액 360,000,000원을 기준으로 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만성법조타운 내 전주 지방검찰청 남측 도로 건너편에 위치하며, 주변은 변호사사무실 등 법률관련 사무소와 일부 대중음식점·세무사사무실이 소재하는 노선업무지구입니다.
- 교통. 가로망이 정비된 만성법조타운 내에 있고 동측 인근 만성로에 일반·마을버스가 운행됩니다. 중소형 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 업무시설(사무실) 용도이며 감정평가상 현재 공실상태입니다. 공용 위생설비·소화설비·승강기설비·지하주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 724.8㎡, 지목 대, 업무용, 평지·가로장방형이며 공시지가 2,174,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 자연녹지지역 저촉, 중로1류·주차장·근린공원 접함 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- JS바이오텍 대항력 확인. 전입신고일이 미상입니다. 말소기준 2019.12.18과의 선후관계를 사업자등록·점유 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 승계 여부. 보증금 10,000,000원·월세 1,100,000원의 임차관계가 현황조사에 있으므로, 명세서상 인수 0원만 보고 임차인 승계 위험까지 0원으로 확정하지 마세요.
- 공실 여부 현장 확인. 감정평가의 공실 기재와 현황조사의 임차인 기재가 서로 달라 현재 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 배당 우선순위 확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 원본 서류와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 사건 진행상태 확인. 2026.07.20 사건 내 “물건3”에 관한 기각결정정본 발송 이력이 있습니다. 본 112호와의 해당 여부 및 매각절차 진행 상태를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 기재된 매각기일은 2026.08.10입니다. 입찰 전 변경·취소·기각 등 최신 사건진행내역을 원본에서 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰보다 먼저 볼 것은 임차관계”
감정가 504,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 352,800,000원까지 내려왔고, 등기상 말소 구조도 단순한 편입니다. 하지만 이 물건의 판단을 결정하는 것은 70.0%라는 할인율이 아닙니다. JS바이오텍 보증금 10,000,000원·월세 1,100,000원의 임차관계가 확인되면서도 전입신고일이 없어 대항력과 승계 여부가 남아 있고, 감정평가에는 동시에 공실이라고 적혀 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 말소형, 임차관계는 미확정”입니다. 임차인 원본 확인과 실제 점유 확인, 사건 진행상태 확인이 끝난 뒤에야 최저가 352,800,000원의 의미를 제대로 판단할 수 있습니다.
