전주지방법원 2026타경31. 전주시 덕진구 만성동 다현법조타운 1층 113호입니다. 감정평가상 업무시설(사무실) 용도이며 현재 공실상태로 조사됐습니다. 등기상 말소기준은 2019.12.18. 전주가나안신용협동조합 근저당권 456,000,000원입니다. 이후 2023년 전주시 압류와 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 “등기상 후순위 권리 소멸”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사에서 JS바이오텍이 보증금 10,000,000원·월차임 1,100,000원으로 조사됐지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 자료상 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경31 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-2 다현법조타운 1층113호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 업무시설(사무실) · 현재 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사다현법조 |
| 감정가 / 최저가 | 588,000,000원 / 588,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주가나안신용협동조합 / 1,574,185,279원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
| 말소기준권리 | 2019.12.18. 전주가나안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 456,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차관계는 별도 확인
2019.12.18. 설정된 전주가나안신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2020년 웰릭스캐피탈주식회사 근저당권은 2021.06.14. 이미 말소됐고, 2021년 전주시 압류 역시 2022.04.25. 해제로 말소됐습니다. 이후 남은 2023년 전주시 압류와 2026년 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금 1,000만원, 대항력은 미상
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| JS바이오텍 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금으로 볼 사정도 없습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2019.12.18.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판정할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 가능성 역시 현재로서는 판단을 유보해야 합니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 신건 가격을 평가하면 안 된다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 588,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 감정가가 곧 시세라는 전제로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
현재 회차는 감정가의 100%인 588,000,000원입니다. 1회 유찰 시 470,400,000원, 2회 유찰 시 376,320,000원으로 계산돼 있지만, 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 별도의 거래사례 확인이 있어야 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 588,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,280,000원 |
| 1. 근저당 · 전주가나안신용협동조합 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 123,720,000원 |
배당 계산상 근저당권 채권최고액 456,000,000원은 전액 배당되고, 소유자에게 123,720,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만성법조타운 내 전주지방검찰청 남측 도로 건너편에 위치하며, 주변은 변호사사무실 등 법률관련 사무소가 중심인 노선업무지구입니다.
- 교통. 가로망이 잘 정비돼 있고 동측 인근 만성로에 일반·마을버스가 운행됩니다. 중소형 차량 접근도 가능합니다.
- 이용상태. 업무시설(사무실) 용도이나 현재 공실상태입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 전체 토지는 평탄한 가로장방형이며 업무용시설 용도로 이용 중입니다. 토지면적은 724.8㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역 등이 확인되며, 공시지가는 2,174,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상3층이며 공용 위생설비·소화설비·승강기·지하주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 절차상 체크포인트 — 매각기일 이후 기각 기록
자료상 매각기일은 2026.06.22입니다. 그런데 이후인 2026.07.20 채무자겸소유자와 채권자에게 기각결정정본(물건3)이 발송됐고, 채권자 송달은 2026.07.23. 도달한 것으로 나타납니다. 따라서 현재 시점에는 과거의 매각기일만 보고 입찰 가능한 사건으로 판단해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. JS바이오텍의 전입신고일이 미상이므로 말소기준일 2019.12.18. 전후를 반드시 확인하세요.
- 보증금·차임. 현황조사상 보증금 10,000,000원·월차임 1,100,000원입니다. 실제 계약서와 현재 점유 여부를 대조하세요.
- 현재 공실 여부. 감정평가에는 현재 공실상태로 기재돼 있으나 임차인 현황조사와 함께 확인해 실제 점유자를 확정하세요.
- 공매 병행. 2026.02.04. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매 진행 여부를 교차 확인하세요.
- 기각결정. 2026.07.20. 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 현재 사건 진행 상태를 먼저 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 588,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 주변 업무시설 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 임차·절차 확인이 먼저”
말소기준권리 이후 등기상 권리는 소멸하고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어, 표면적인 권리구조는 복잡하지 않습니다. 그러나 현황조사상 보증금 10,000,000원의 임차인이 있고 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 미상입니다. 여기에 한국자산관리공사 공매공고와 2026.07.20. 기각결정정본 발송 기록도 존재합니다.
또한 실거래 자료가 없어 588,000,000원의 신건 최저가가 시장 대비 매력적인지 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원”이라는 숫자만 보고 바로 접근할 유형이 아니라, 임차인 대항력·현재 절차 상태·공매 진행·실제 시세를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
