83,794,000원
대구지방법원 2024타경37101. 포항시 남구 오천읍 힐스테이트포항 제302동 1층 101호입니다. 법원 용도 표시는 대지지만, 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자 김옥선은 2023.12.15. 거래가 320,000,000원에 취득했고, 같은 날 오천농업협동조합이 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 인천신용보증재단의 가압류 19,136,000원, 국가 압류, 오천농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유자들의 대항요건과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계와 임대차 원본 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경37101 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 중원로 16, 힐스테이트포항 제302동 제1층 제101호 |
| 법원 용도 / 이용상태 | 대지 / 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물 내 구분건물 · 1층 101호 |
| 소유자 | 김옥선 (2023.12.15. 거래가 320,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 83,794,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오천농업협동조합 / 967,101,306원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발급일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 확인 필요
말소기준은 2023.12.15. 오천농업협동조합 근저당권입니다. 뒤에 설정된 인천신용보증재단 가압류, 국가 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시적으로 인수되는 권리와 법정지상권은 없는 것으로 기재됐습니다.
점유자·임차관계
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)케이씨씨건설 | 101호 전체 / 현장사무실 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 현장사 | 부분 미상 / 주거 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 독립된 점유 신고는 2건입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 사안은 아니지만, 각 점유자의 계약관계와 보증금 자체가 확인되지 않았습니다.
② 가격 비교 — 29.6%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
힐스테이트포항의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 282,666,666원, 최신 거래는 2026.07. 265,000,000원입니다. 현재 최저가 83,794,000원은 이 평균의 29.6%에 불과합니다.
그러나 본건은 감정상 근린생활시설이고 시세 비교 대상면적은 48.09㎡인 반면, 실거래 표본은 59.98㎡~84.88㎡입니다. 면적과 이용용도가 일치하지 않으므로 최저가가 실거래 평균보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 즉시 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.82㎡ | 14 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 1 | 287,000,000원 |
| 2026.06 | 74.82㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 74.82㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 74.82㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 13 | 230,500,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 4 | 309,500,000원 |
| 2026.06 | 74.96㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 74.96㎡ | 14 | 268,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 13 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 74.82㎡ | 9 | 282,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 13 | 335,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 282,666,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 83,794,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,908,292원 | - |
| 1. 근저당 · 오천농업협동조합 | 276,000,000원 | 81,885,708원 | 194,114,292원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 19,136,000원 | 0원 | 19,136,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 295,136,000원 | 81,885,708원 | 213,250,292원 |
국가 압류의 구체적 세액, 당해세, 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 점유자의 보증금과 대항력이 확인될 경우 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액은 967,101,306원이며 현재 가정가격에서는 전액 변제되지 않습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 83,794,000원 | 81,885,708원 | 213,250,292원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 58,655,800원 | 57,199,996원 | 237,936,004원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 41,059,060원 | 39,919,997원 | 255,216,003원 | 0원* |
* 0원은 매각물건명세서와 배당 시나리오에 명시된 금액입니다. 보증금·대항력이 미상인 점유자 2건은 별도 확인 전까지 잠재 위험으로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원용교사거리 북서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 외벽은 대리석 및 일부 판넬 마감, 창호는 강화유리 등입니다.
- 도로. 단지 주변으로 도로가 개설돼 있어 출입이 용이합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 대로1류·중로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 비행안전제5구역에 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지규모. 힐스테이트포항은 1,717세대이며 사용승인일은 2023.04.27.입니다.
- 경매환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.4회이며 낙찰률은 0.0%입니다. 본건도 이미 4회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. (주)케이씨씨건설과 현장사의 임대차계약서, 사업자등록·전입 관련 자료, 점유개시일, 보증금, 차임을 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금과 대항요건이 미상인 점유자는 대항력 없음이 아니라 대항력 가능·미상입니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 대항력이 확인되면 낙찰가 외 보증금 승계액을 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 업종·공실 확인. 근린생활시설의 실제 영업 여부, 공실 기간, 임대료, 관리비, 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세표본 구분. 59.98㎡~84.88㎡ 실거래를 48.09㎡ 근린생활시설의 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 세금 배당 확인. 국가 압류가 존재하므로 세액과 당해세 여부를 배당요구 종기 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 청구액 확인. 신청채권자 청구액 967,101,306원과 등기상 채권최고액 276,000,000원의 관계를 원인서류에서 대조해야 합니다.
- 명도비용 반영. 점유자가 실제 사용 중이라면 인도명령 가능 여부와 명도 협의비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 실질취득액은 아직 확정되지 않았다”
83,794,000원이라는 최저가만 보면 감정가 349,000,000원에서 크게 내려온 물건입니다. 그러나 본건은 근린생활시설이고, 비교 실거래는 면적과 용도가 일치하지 않습니다. 더 중요한 문제는 조사된 점유자 2건의 보증금과 대항요건이 확인되지 않았다는 점입니다.
등기상 권리 소멸 구조와 매각물건명세서의 명시 인수 0원은 긍정적입니다. 다만 미상 점유자의 선순위 대항력이 확인될 경우 낙찰가 외 부담이 발생할 수 있으므로, 현재 단계에서 “8,379만원에 취득 가능하다”거나 “시세의 29.6%로 싸다”라고 결론 내리는 것은 위험합니다. 가격은 관심, 권리는 보류. 임대차 원본과 현장점유를 확인한 뒤에만 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
