대구지방법원 2024타경37101. 포항시 남구 오천읍 힐스테이트포항 302동 2층 202호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급됐고, 사건의 용도 표기는 대지이지만 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 126,000,000원, 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 43,218,000원입니다.

등기 구조는 비교적 선명합니다. 김옥선이 2023년 11월 23일 거래가액 125,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 오천농업협동조합의 채권최고액 108,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리와 별개로, 현장 점유관계는 아직 안전하다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미확정

2023년 7월 포항리버카운티지역주택조합 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 김옥선이 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 오천농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2024년 3월 삼성카드 가압류 48,830,612원은 이틀 뒤 해제돼 이미 말소됐으며, 2024년 4월의 삼성카드 가압류 44,402,445원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 2명

보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 실제 임차·점유자는 2명입니다. 두 점유자 모두 보증금·차임·전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 특히 (주)케이씨씨건설의 점유 부분은 101호 전체로 기재돼 있어, 경매 대상인 302동 202호의 점유관계와 일치하는지 원본 조사서와 현장에서 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 크지만 비교 대상이 다르다

힐스테이트포항의 최근 12개월 거래 12건 평균은 282,666,666원, 최신 거래는 2026년 7월 265,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 15.3%입니다. 그러나 경매 대상의 기준 면적은 29.97㎡이고, 제공된 거래 표본은 59.98㎡·74.82㎡·74.96㎡·84.88㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 15.3%라는 수치를 가격 메리트나 저가 매수의 근거로 직접 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,218,000원 가정)

총 채권액 152,402,445원 중 42,040,076원이 배당되고, 미배당액은 110,362,369원입니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 미상 점유자의 대항력과 보증금도 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 불확실성은 남는다

낙찰가가 더 내려가면 담보권자와 후순위 채권자의 미배당액만 커집니다. 등기상 후순위 채권은 매각으로 소멸하지만, 점유자의 대항력과 보증금이 미상인 상태는 유찰 횟수와 관계없이 그대로입니다. 낙찰가 하락을 안전성 개선으로 혼동해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 포항시 남구 오천읍 원리 원용교사거리 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 감정 대상 구분건물은 근린생활시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트 실거래와 직접 비교하기 어렵습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물 내 구분건물이며, 위생·급배수·소화전 설비가 있습니다.
• 토지. 2필 일단의 주거용 건부지로 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 단지 주변 도로로 출입이 용이합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제5구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 543,300원/㎡이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 경매 지표. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.4회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 용도와 점유 불확실성을 감안한 환금성 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 호수 대조. 경매 대상은 302동 202호인데, (주)케이씨씨건설 점유 부분은 101호 전체로 기재돼 있습니다. 현황조사서·매각물건명세서·감정평가서의 각 호수와 현장을 대조해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 실제 임차인 2명의 보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
• 점유 목적 확인. 한 점유자는 현장사무실, 다른 점유자는 주거로 기재돼 있습니다. 실제 사용 형태와 인도 범위를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 대지로 표시되고 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 건축물대장상 용도와 영업·주거 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 시세 표본 배제. 제공된 실거래는 59.98㎡ 이상 주거형 면적이고 대상 기준 면적은 29.97㎡입니다. 282,666,666원 평균을 대상 물건의 시세로 사용하지 마세요.
• 명도비용 반영. 법인 점유와 주거 점유가 함께 기재돼 있으므로 인도명령 가능 여부, 협의 기간과 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 당해세와 최우선변제 가능성도 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “34%”보다 중요한 것은 점유 확정

현재 최저가는 감정가 126,000,000원의 34%인 43,218,000원입니다. 하지만 이 숫자만으로 저가 매수라고 판단할 수는 없습니다. 비교 실거래는 면적과 용도가 다르고, 실제 점유자 2명의 보증금과 대항력도 확인되지 않았습니다. 더욱이 202호 경매 물건에 101호 전체 점유 기록이 섞여 있어 점유 대상부터 명확히 해야 합니다.

등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 명시된 인수권리도 없습니다. 그러나 경매의 실질 위험은 등기부 밖에서 발생할 수 있습니다. 등기는 조건부 합격, 가격 판단은 보류, 임차·호수 확인은 필수. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 미상 점유관계를 입찰 전에 얼마나 정확히 해소하느냐입니다.