대구지방법원 2024타경37101. 포항 남구 오천읍 원리 힐스테이트포항 302동 2층 203호입니다. 등기부 흐름만 보면 말소기준은 2023.12.15 오천농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 인천신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 권리 구조는 단순합니다. 문제는 점유와 용도입니다. 감정평가 이용상태는 아파트 주거가 아니라 근린생활시설이고, 임차인 표에는 전입·확정일자·보증금이 확인되지 않은 점유자가 2건 기재돼 있습니다.
특히 (주)케이씨씨건설은 점유 부분이 101호 전체로 표시되어 본건 203호와 일치하지 않습니다. 그렇다고 이를 임의로 무시할 수는 없습니다. 제공 데이터상 출처가 현황조사·매각물건명세서에 걸쳐 있고, 다른 점유자인 현장사 역시 보증금과 전입신고일이 미상입니다. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 有로 단정하면 안 되지만, 반대로 대항력 가능·미상으로 보고 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경37101 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 중원로 16, 302동 2층 203호 (힐스테이트포항) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(대지) · 감정 이용상태: 근린생활시설 · 대상면적 29.97㎡ |
| 소유자 | 김옥선 (2023.12.15. 거래가 125,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 43,218,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오천농업협동조합 / 967,101,306원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.15. 을구 1번 근저당권 · 오천농업협동조합 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.12.15 오천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 접수된 인천신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유자 표 — 보증금 합산 금지, 미상은 미상
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)케이씨씨건설 | 101호 전체 / 현장사무실 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 현장사 | 미상 / 주거 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 보증금 중복신고를 합산하는 문제는 보이지 않습니다. 다만 실제 임차인으로 볼 수 있는 점유자는 2건으로 표시되어 있고, 두 건 모두 보증금이 미상입니다. 보증금이 숫자로 확인되지 않는 이상 인수금액을 계산할 수 없으므로, 이 표의 핵심은 “인수 0 확정”이 아니라 “명세서상 인수권리 없음, 그러나 점유·보증금 미상”입니다.
③ 가격 비교 — 참고 실거래는 있으나, 용도·면적이 맞지 않는다
힐스테이트포항 단지의 최근 실거래 12건은 제공돼 있습니다. 평균은 269,000,000원, 최저는 170,000,000원, 최고는 328,000,000원입니다. 그러나 이 표본은 전용 59.98㎡·74.82㎡·84.96㎡ 등 주거 거래이고, 본건 대상면적은 29.97㎡이며 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 데이터상도 area_matched: false입니다. 즉 최저가가 참고 실거래 평균의 16.1%로 보인다고 해서, 이를 곧바로 “시세 대비 초저가”라고 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 74.82㎡ | 12 | 283,500,000원 |
| 2026.05 | 74.82㎡ | 4 | 264,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 5 | 314,500,000원 |
| 2026.05 | 74.82㎡ | 15 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 74.96㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 74.82㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2026.04 | 74.82㎡ | 12 | 288,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 8 | 328,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 269,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 43,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,177,924원 |
| 1. 근저당 · 오천농업협동조합 | 108,000,000원 | 42,040,076원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 19,136,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 43,218,000원 가정 시 집행비용을 제외하면 오천농업협동조합 근저당 일부에만 배당되고, 인천신용보증재단 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 127,136,000원 중 배당은 42,040,076원, 미배당은 85,095,924원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 “원용교사거리” 북서측 인근에 위치합니다. 부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 진입이 가능하고, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정 이용상태는 공히 근린생활시설입니다. 주거용 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물 내 구분건물이며, 위생 및 급배수설비와 소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역, 대로1류·중로2류 접합, 가축사육제한구역과 비행안전제5구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 정보. 힐스테이트포항은 총 1,717세대, 사용승인일은 2023.04.27입니다. 다만 본건은 감정 이용상태가 근린생활시설입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. (주)케이씨씨건설, 현장사 기재 내용의 실제 점유 여부와 본건 203호 관련성을 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 대항력 있는 임차인으로 단정하지 말되, 없다고 단정하지도 말아야 합니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 주거 실거래 평균 269,000,000원을 직접 시세로 쓰면 안 됩니다.
- 배당 구조. 현재 최저가 기준으로 근저당도 전액 회수되지 않고 가압류는 0원 배당입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 점유자, 호실, 보증금, 임대차계약 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “확인 안 된 점유”가 더 중요하다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 126,000,000원에서 최저가 43,218,000원까지 내려와 관심을 끌 만합니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수가 아닙니다. 명세서상 인수권리 없음은 분명한 장점이지만, 보증금·전입·확정일자가 미상인 점유자 2건이 있고, 본건 용도도 주거 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 따라서 이 건은 가격보다 확인이 먼저입니다. 점유·임대차·호실 불일치가 깨끗하게 해소될 때만 최저가의 의미가 생깁니다.
