* 600,000,000원은 제시된 임차보증금 인수 추정치를 적용한 수치입니다. 홍순영의 102호가 실제 매각범위에 포함되는지, 공동전세권의 담보·책임 범위가 어떻게 확정되는지에 따라 최종 인수액은 달라질 수 있습니다. 아성다이소의 전세권 500,000,000원과 같은 임차인의 보증금 500,000,000원은 중복 합산하지 않았습니다.
의정부지방법원 2025타경73144. 양주시 삼숭동 부흥로 2119 소재 근린시설 경매입니다. 현황상 근린생활시설로 이용 중인 건물이며, 아성다이소를 포함한 여러 사업자의 점유가 조사되었습니다. 등기상 공유자는 김판열과 정귀남으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 채권자 에이치에프아이사삼유동화전문유한회사가 신청한 임의경매로, 청구금액은 9,092,684,860원입니다.
권리관계의 출발점은 2023년 5월 19일입니다. 이날 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전, 아성다이소의 전세권설정, 중소기업은행의 근저당권설정이 이루어졌습니다. 중요한 사실은 전세권의 접수번호가 49579이고, 중소기업은행 근저당권의 접수번호가 49580이라는 점입니다. 전세권이 근저당보다 먼저 접수되었습니다. 따라서 단순히 중소기업은행 근저당이 말소기준이라는 이유로 모든 임차관계가 소멸한다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73144 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 664-1 주건축물제1동 1층 101호 도로명주소: 경기도 양주시 부흥로 2119 |
| 물건종류 | 근린시설 · 근린생활시설 이용 |
| 건물구조 | 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 4층 |
| 관련 호실 | 101호·102호·201호·202호·301호·401호가 감정평가 대상 건물의 호실로 기재됨. 매각물건명세서에는 목록 1·3·4 일괄매각 명시 |
| 소유자 | 김판열 (2분의 1), 정귀남 (2분의 1) |
| 감정가 | 5,857,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,099,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 에이치에프아이사삼유동화전문유한회사 (변경 전 중소기업은행) |
| 청구금액 | 9,092,684,860원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준권리 | 2023.05.19 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 9,840,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 2023.05.19 주식회사아성다이소 · 전세금 500,000,000원 · 매각물건명세서상 인수 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.27 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 전세권이 근저당보다 빠르다
등기 흐름은 크게 세 부분으로 나뉩니다. 첫째, 아성다이소의 선순위 전세권입니다. 둘째, 중소기업은행의 말소기준 근저당권과 이후 설정된 후순위 근저당권입니다. 셋째, 압류·가압류 및 공유자 정귀남의 회생절차 관련 등기입니다.
매각물건명세서는 목록 1·3·4의 을구 1번 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 이 특별한 인수사항이 있으므로 후순위 권리의 일반적인 소멸 구조와 구별해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 선순위 2명
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인·점유자는 4명(법인 3, 개인 1)입니다. 이 가운데 아성다이소와 홍순영은 중소기업은행 근저당 설정일보다 앞선 날짜의 전입·사업자등록 관련 점유기록이 있어 선순위 대항력 임차인으로 분류되어 있습니다. 다만 조사 대상 호실 전체가 실제 매각대상에 포함되는지에 따라 매수인의 최종 인수범위는 달라질 수 있습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|
|
주식회사 아성다이소 1층 일부(101호), 2층 전체 |
2023.04.17 | 500,000,000원 |
대항력 有
선순위 전세권 확정일자 미상 전세권 인수 명시 |
|
홍순영 102호 · 차임 8,000,000원 |
2023.04.14 | 100,000,000원 |
대항력 有 우선변제 미확인 인수 가능 · 매각범위 확인 |
|
(주)서한홀딩스 3층·4층, 1,948.0000㎡ · 사무실 차임 24,000,000원 |
2024.06.14 | 50,000,000원 |
대항력 無 우선변제 미확인 말소기준 이후 |
|
강촌이앤씨 주식회사 4층, 49.5800㎡ |
2024.05.30 | 미상 |
대항력 無 우선변제 미확인 보증금·점유관계 확인 |
대항력은 제시된 점유·등록일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 분류입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 임차인은 우선변제권 또는 배당 수령 여부를 확정할 수 없습니다. 강촌이앤씨는 보증금이 미상이나 등록일이 말소기준 이후로 기재되어 있어 선순위 대항력자로 단정하지 않았습니다.
현재 추정 인수액 600,000,000원은 아성다이소 500,000,000원과 홍순영 100,000,000원을 각 한 번만 반영한 금액입니다. 특히 홍순영의 102호는 매각목록과 직접 대조해야 하므로 이 추정치를 확정 인수액으로 간주할 수 없습니다.
③ 실질취득금액 — 최저가에 인수액을 더해야 한다
이 물건에서 가격을 판단할 때 가장 중요한 숫자는 단순한 최저매각가가 아니라 인수 위험을 반영한 실질취득금액입니다. 현재 회차 최저가 4,099,900,000원에 잠정 인수액 600,000,000원을 더하면 4,699,900,000원입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 70% | 4,099,900,000원 | 600,000,000원 | 4,699,900,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 2,869,930,000원 | 600,000,000원 | 3,469,930,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 2,008,950,999원 | 600,000,000원 | 2,608,950,999원 |
회차별 실질취득금액은 인수 추정액 600,000,000원이 유지된다는 가정의 단순 합계입니다. 실제 매각가격·전세권 처리·임차보증금 반환 범위에 따라 달라지며, 취득세·명도비·수선비·금융비용 등은 포함하지 않았습니다.
일반적인 대항력 보증금 인수형에서는 임차보증금이 낙찰가보다 크고 매각대금에서 배당받지 못하는 경우, 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건은 선순위 전세권의 존속 및 여러 임차인의 점유범위가 함께 문제되므로, 위 시나리오의 고정 인수액 가정이 실제 법률관계를 확정하는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,099,900,000원 가정)
배당 추정에 따르면 집행비용을 제외한 매각대금은 전세권과 중소기업은행 근저당에 배분되며, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 그러나 전세권 인수와 전세권 배당이 동시에 반영된 문제가 있어 아래 금액은 확정 배당순위가 아닌 검증 대상 추정치입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 43,399,000원 |
| 인수 · 아성다이소 보증금 | 500,000,000원 | 0원 · 인수 추정 |
| 인수 · 홍순영 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 인수 추정 |
| 1. 선순위 전세권 · 아성다이소 | 500,000,000원 | 500,000,000원* |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,840,000,000원 | 3,556,501,000원 |
| 3. 근저당 · 박상수 | 420,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사써니힐컨설팅 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사오투저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 재단법인에이치아이정책연구원 | 5,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 103,305,187원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김경미 | 400,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 김수영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 위 전세권 예상배당 500,000,000원은 배당 추정표에 기재된 값입니다. 하지만 매각물건명세서에서는 같은 전세권을 매수인이 인수한다고 명시하므로, 양쪽을 모두 확정 사실로 취급할 수 없습니다. 실제 배당 여부, 전세권 존속범위, 매수인의 반환의무를 확인한 후 배당표를 다시 산정해야 합니다.
① 인수 전제: 매각물건명세서가 아성다이소의 500,000,000원 전세권을 매수인에게 인수시킵니다.
② 배당 전제: 동시에 배당 추정표에서는 동일 전세권자에게 500,000,000원을 배당하는 것으로 계산합니다.
두 금액을 각각 별개의 확정 부담으로 계산하거나, 전액 배당을 근거로 전세권 인수 위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다. 명세서상 인수 조건을 우선적인 위험으로 취급하고, 실제 전세권 말소 가능 여부와 배당 관계를 검증해야 합니다.
| 배당 추정 요약 | 금액 |
|---|---|
| 채권자 청구액 합계 | 13,518,805,187원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 4,056,501,000원 |
| 채권 미배당 합계 | 9,462,304,187원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
현재 회차에서는 채권 미배당액이 9,462,304,187원으로 추정됩니다. 후순위 근저당권과 가압류 채권은 대부분 배당을 받지 못하는 구조입니다. 다만 후순위 채권의 미배당액 자체가 곧바로 매수인의 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다. 매수인의 부담은 소멸하지 않는 권리와 법정 인수사항을 기준으로 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 국세·지방세 및 압류 위험
등기상 양주시와 국의 압류가 여러 차례 설정되어 있습니다. 김판열 지분에는 양주시 압류와 중랑세무서장 관련 국세 압류가, 정귀남 지분에는 양주시 압류와 의정부세무서장 관련 국세 압류가 나타납니다. 권리 분석상 이들 등기는 말소기준권리 이후 설정된 압류로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
특히 현재 배당 추정은 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 옥정동 연푸른초등학교 남측 약 800m 지점에 위치하며, 주변에 아파트단지·학교·생활편의시설·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 일반 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕의 지상 4층 건물로 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 및 지상주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측에 폭 약 25~30m의 대로가 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형 근린생활시설 부지입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 3,545.0㎡이며 생산녹지지역·성장관리권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다. 공시지가는 1,135,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부·현황 차이. 목록 3·4는 공부상 독립 건물이나 벽체를 철거하여 단일건물로 이용 중인 것으로 명시되어 있어, 호실별 사용·복구·임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 임대수익, 공실, 임차인 구성, 이용상태 등에 따라 매매가격이 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 가격의 시장 적정성을 검증할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 선순위 전세권 인수 확인. 아성다이소의 2023.05.19 전세권이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재를 확인하고, 실제 존속범위·말소조건·전세금 반환의무를 검토해야 합니다.
- 배당 추정 충돌 해소. 아성다이소 전세권 500,000,000원이 인수사항으로 표시되면서 예상배당에도 같은 금액이 포함된 이유를 확인해야 합니다. 이를 해결하지 않고 인수 0원으로 계산하면 위험합니다.
- 일괄매각 목록 대조. 목록 1·3·4의 실제 위치·면적·호실과 101호·102호·2층·3층·4층 점유관계를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 홍순영의 100,000,000원 보증금이 실제 매각범위에 포함되는지 확인하고, 아성다이소 보증금과 전세권이 중복 계산되지 않도록 해야 합니다.
- 미상 임차관계 확인. 강촌이앤씨 주식회사의 보증금 및 실제 점유상태를 확인하고, 서한홀딩스의 계약조건과 임대차 범위를 검토해야 합니다.
- 공동담보·공동전세 확인. 아성다이소의 201호·202호 공동전세, 중소기업은행 등 근저당권의 공동담보목록을 확인하여 해당 호실과 채권관계를 확정해야 합니다.
- 채권양도·경매신청 관계 확인. 중소기업은행에서 에이치에프아이사삼유동화전문유한회사로 이어지는 채권자 지위와 배당 수령관계를 확인해야 합니다.
- 공유자·회생절차 확인. 정귀남 지분에 관한 회생절차 개시·폐지 및 등기말소 이력과 매각범위에 남는 영향이 없는지 확인해야 합니다.
- 세금 및 집행비용 확인. 국세·지방세의 교부청구 및 당해세 해당 여부를 확인하고 실제 배당표와 집행비용을 다시 계산해야 합니다.
- 현황과 명도 확인. 복수 사업자가 점유한 근린시설인 만큼 임차인별 사용공간, 영업시설, 명도 협의, 원상복구 및 관리비 체납 등을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 최저가만이 아니라 인수 위험과 각종 취득 부대비용을 고려해 응찰 상한을 정해야 하며, 별도의 시장가격 및 임대수익 검증이 선행되어야 합니다.
실질취득금액도 현재 추정으로 4,699,900,000원이며, 시장가격과 직접 비교할 자료가 없어 가격상 안전마진을 확인할 수 없습니다. 따라서 전세권 인수·배당 충돌과 매각범위가 해소되기 전에는 적극적인 응찰 대상으로 평가하기 어렵습니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 인수권리”
이 사건은 감정가 5,857,000,000원에서 최저가 4,099,900,000원까지 낮아졌다는 사실만으로 투자 매력을 평가할 수 없습니다.
가장 중요한 것은 2023년 5월 19일 아성다이소 전세권이 중소기업은행 근저당보다 먼저 접수되었고, 매각물건명세서에 그 전세권의 인수가 명시되어 있다는 점입니다. 여기에 다른 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성과 복수 호실의 일괄매각 문제가 더해져 있습니다.
잠정 인수액 600,000,000원을 적용하면 현재 회차의 실질취득 부담은 4,699,900,000원입니다. 그러나 같은 전세권을 인수하면서 배당도 한다는 계산상 충돌이 있으므로, 정확한 금액은 관련 원본서류와 권리관계를 재검증해야 합니다.
결론은 “최저가 할인보다 인수권리 확인이 먼저”입니다. 전세권·공동전세·배당·임차범위가 명확해지고, 이를 반영한 실질취득금액이 객관적인 시장가격과 비교될 때 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
