의정부지방법원 2025타경73144. 경기도 양주시 삼숭동 664-1에 있는 근린생활시설의 제4층 제401호입니다. 감정평가상 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕의 지상 4층 건물이며, 각 층이 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 분양사무실로 사용 중이라는 내용도 있습니다.
등기부상 공유자는 김판열·정귀남으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 2023년 5월 19일 설정된 중소기업은행의 채권최고액 9,840,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 후순위 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이지만, 선순위 임차관계와 실제 점유 구분, 세금 문제를 따로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73144 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 664-1 주건축물제1동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 부흥로 2119 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 제4층 제401호 |
| 건물구조 | 일반철골구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지상 4층 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 분양사무실 사용 중 |
| 공유자 | 김판열(2분의 1) · 정귀남(2분의 1) |
| 감정가 | 1,730,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,211,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 입찰보증금 참고 | 통상 최저가 10% 기준 121,100,000원 · 실제 보증금률은 공고 확인 |
| 신청채권자 | 에이치에프아이사삼유동화전문유한회사 (변경 전 중소기업은행) |
| 청구금액 | 9,092,684,860원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.19 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 9,840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기부 확인 기준 | 2026.10.27 발행 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도
말소기준인 2023년 5월 19일 중소기업은행 근저당권 이후에 설정된 박상수, 주식회사써니힐컨설팅, 주식회사오투저축은행의 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김판열·정귀남 지분에 설정된 후순위 압류와 가압류 역시 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.
정귀남 지분과 관련한 회생절차 개시 및 보전처분 등기는 2025년 8월 7일 말소되었습니다. 다만 주식회사써니힐컨설팅의 근저당권부채권에 설정된 김문길의 질권은 원채권과의 관계, 배당수령권 및 말소 처리까지 확인할 필요가 있습니다. 이를 곧바로 매수인 인수채무로 볼 근거는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 4명
현황조사에 나타난 실제 임차인·점유자는 4명(법인 포함)입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고자는 없습니다. 이 중 2명은 말소기준권리 이전 신고자로 대항력이 있는 것으로 분류되며, 나머지 2명은 이후 신고자로 분류됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아성다이소 | 1층 일부(101호), 2층 전체 | 2023.04.17 | 500,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 |
| 홍순영 | 102호 | 2023.04.14 | 100,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 |
| (주)서한홀딩스 | 3층·4층, 1,948.0000㎡ · 사무실 | 2024.06.14 | 50,000,000원 | 후순위 · 대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 강촌이앤씨 주식회사 | 4층, 49.5800㎡ | 2024.05.30 | 미상 | 후순위 신고 보증금 미상 |
우선변제권은 확정일자 및 관련 요건 확인이 필요한 상태입니다. 강촌이앤씨 주식회사는 말소기준 이후 신고자로 후순위 분류되지만, 보증금과 구체적인 점유·임대차관계가 확인되지 않아 별도의 현장·서류 검증이 필요합니다.
하지만 아성다이소는 101호와 2층, 홍순영은 102호를 점유합니다. 이들이 401호의 직접 임차인이라고 볼 수는 없습니다. 따라서 401호만 매각되는 경우와 여러 호실이 일괄매각되는 경우를 구분해야 하며, 600,000,000원을 401호에 그대로 귀속시키는 판단은 유보해야 합니다.
③ 실질취득비용 — 할인율보다 인수 범위가 중요하다
현재 최저매각가는 1,211,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 입찰가격만 보면 519,000,000원이 인하된 상태입니다. 그러나 제시된 배당 가정대로 보증금 600,000,000원을 모두 인수한다면 실질취득 부담은 다음과 같습니다.
| 구분 | 매각가 | 인수 가정 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 1,211,000,000원 | 600,000,000원 | 1,811,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 847,700,000원 | 600,000,000원 | 1,447,700,000원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 593,390,000원 | 600,000,000원 | 1,193,390,000원 |
위 합계는 각 회차 매각가에 동일한 보증금 인수 가정액을 더한 조건부 계산입니다. 401호의 확정 인수액을 의미하지 않으며 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외됩니다.
현재 회차의 가정상 총부담인 1,811,000,000원은 감정가 1,730,000,000원보다 오히려 81,000,000원 높습니다. 즉 인수 가정이 실제로 적용된다면 유찰로 낮아진 가격의 효과가 상당 부분 상쇄됩니다.
다만 이 사건은 대항력 임차보증금 합계 600,000,000원이 현재 최저가 1,211,000,000원보다 작은 구조입니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 유형과는 다릅니다. 위 시나리오에서는 미배당 보증금 전액을 별도 인수한다는 전제하에 낙찰가 변동에 따라 합계 부담도 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,211,000,000원 가정)
현재 회차의 매각대금 1,211,000,000원을 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 차감하고, 선순위 근저당권에 나머지 금액을 배분하는 시뮬레이션입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,510,000원 |
| 인수 · 아성다이소 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 홍순영 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 9,840,000,000원 | 1,196,490,000원 |
| 2. 근저당 · 박상수 | 420,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사써니힐컨설팅 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오투저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 103,305,187원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김경미 | 400,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김수영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액은 13,013,305,187원이며, 예상 채권자 배당액은 1,196,490,000원입니다. 배당 부족액은 11,816,815,187원으로 계산됩니다. 이 부족액은 채권자의 미회수 금액이지, 매수인이 전액 인수한다는 뜻은 아닙니다.
배당 가정에서는 신청채권자의 회수액도 0원으로 표시되어 있습니다. 다만 등기상 기존 근저당권자는 중소기업은행이고 경매신청 채권자는 변경된 유동화전문회사이므로, 채권양도·승계관계와 실제 배당수령권자를 법원 기록으로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 옥정동 소재 연푸른초등학교 남측 약 800m 지점에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 생활편의시설, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근 일반 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 남측으로 폭 약 25~30m의 대로와 접합니다.
- 건물. 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕의 4층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비 및 지상 주차장이 있습니다.
- 용도. 건물의 제101호·제102호·제201호·제202호·제301호·제401호가 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 주거용 아파트와 다른 용도 및 임대수요 구조로 평가해야 합니다.
- 토지. 생산녹지지역, 성장관리권역에 속하며 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 관련 규제가 있습니다. 대로3류와 접하고, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 1,135,000원이며, 토지면적은 3,545.0㎡입니다. 이는 건물 부지 전체 관련 수치로 401호 단독 토지지분의 가격을 의미하지 않습니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 표시된 사항이 없고, 감정요항표상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 영업수요·임대료·공실·면적·호실별 위치에 따라 환금성이 크게 달라집니다. 거래사례가 확인되지 않은 상태에서는 할인율만으로 유동성이나 수익성을 높게 평가할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호의 정확한 매각 범위. 401호 단독매각인지, 101호·102호·2층 등을 포함한 일괄매각인지 법원 매각공고와 물건목록을 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인 인수. 아성다이소와 홍순영의 대항요건, 임대차 목적물, 배당요구 및 보증금 반환관계를 확인하고 600,000,000원의 401호 귀속 여부를 확정해야 합니다.
- 4층 점유·명도. (주)서한홀딩스 및 강촌이앤씨 주식회사의 실제 점유구획과 계약상대방, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 강촌이앤씨 주식회사의 임대차계약서, 보증금, 월차임, 사업자등록 및 확정일자 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 양주시·국가 압류에 관한 체납 세목, 법정기일, 당해세 여부 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 후순위 담보권. 박상수·주식회사써니힐컨설팅·주식회사오투저축은행 근저당권과 김문길의 근저당권부채권 질권에 관한 배당 및 말소처리를 점검해야 합니다.
- 채권 승계. 중소기업은행과 에이치에프아이사삼유동화전문유한회사의 채권 승계 및 신청채권액을 법원 기록과 대조해야 합니다.
- 수익성 검토. 401호의 실제 전용면적, 임대 가능면적, 임대료, 관리비, 공실과 예상 명도비용을 확인하고 총취득비용 기준 수익률을 계산해야 합니다.
- 가격 기준. 감정가 대비 30% 할인만으로 응찰가를 정하지 말고, 확인된 인수액과 주변 근린시설 거래·임대수익을 바탕으로 상한가를 산정해야 합니다.
- 매각 원본. 2026.11.10 매각 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 확인할 것은 인수 범위”
이 물건은 감정가 1,730,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 1,211,000,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로는 감정가의 70%라는 할인율이 눈에 들어옵니다.
그러나 보증금 600,000,000원의 매수인 인수 가정을 적용하면 총부담은 1,811,000,000원으로 감정가를 넘어섭니다. 여기에 실제 401호를 포함해 4층을 점유하는 후순위 임차인들의 명도와 보증금 미상 문제, 세금 압류, 수익성 검증까지 필요합니다.
특히 가장 큰 변수는 선순위 임차인 2명의 점유 부분이 401호와 다르다는 사실입니다. 이들의 보증금을 그대로 401호에 귀속시키면 비용을 과대평가할 수 있고, 실제 일괄매각과 임대차 승계구조를 무시하면 위험을 과소평가할 수 있습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 가격 메리트 판단도 보류입니다. 보증금 인수 범위와 401호 직접 점유관계를 확정한 뒤, 최근 근린시설 실거래 및 임대수익으로 가치를 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
