의정부지방법원 2025타경73144. 경기도 양주시 삼숭동 664-1 주건축물제1동 1층 102호, 도로명주소 부흥로 2119에 소재한 근린시설입니다. 소유자는 김판열과 정귀남으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2023년 5월 19일 설정된 중소기업은행 근저당권이며 채권최고액은 9,840,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 다수의 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
이 사건의 핵심은 등기상 권리의 개수만이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 있습니다. 산정상 인수액 6억원을 더하면 현재 최저가 기준 실질취득액은 32억 3,900만원입니다. 다만 다이소 임대차의 기재된 점유범위와 매각 대상 102호가 일치하지 않으므로, 5억원 전체가 이 물건에 승계되는지는 별도 확인이 필요합니다. 시세 비교자료도 확인되지 않아 감정가 대비 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73144 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 664-1 주건축물제1동 1층 102호 도로명주소: 경기도 양주시 부흥로 2119 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 1층 102호 |
| 소유자 | 김판열 2분의 1 지분 · 정귀남 2분의 1 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 3,770,000,000원 / 2,639,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에이치에프아이사삼유동화전문유한회사(변경 전 중소기업은행) / 9,092,684,860원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.19 · 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 9,840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 감정평가상 이용상태 | 근린생활시설 · 매각물건명세서 비고에는 음식점으로 사용 중이라고 기재 |
| 토지이용계획 | 생산녹지지역 · 성장관리권역 · 대로3류 접합 · 배출시설설치제한지역 · 가축사육제한구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도 확인할 권리가 있다
말소기준은 2023년 5월 19일 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2023년 6월 8일 박상수의 근저당권 420,000,000원, 2023년 7월 5일 주식회사써니힐컨설팅의 근저당권 1,100,000,000원, 2023년 9월 7일 주식회사오투저축은행의 근저당권 1,000,000,000원이 설정됐습니다. 해당 근저당권들은 경매 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
갑구에는 양주시·노원구·국세 관련 압류와 중소기업은행·김경미·김수영의 가압류 등이 등재되어 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 국세·지방세 압류 6건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 전 우선 차감될 수 있습니다. 실제 세금 채권의 종류와 금액을 확인하지 않은 상태에서 후순위 채권의 배당 가능액을 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인 2건, 인수액 산정상 6억원
임차관계 확인 대상은 4건입니다. 이 중 주식회사 아성다이소와 홍순영은 말소기준권리보다 앞선 기재일을 근거로 대항력이 있는 것으로 분류되어 있으며, 배당 산정에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리했습니다. 나머지 2건은 대항력이 없는 것으로 표시되어 있습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 해당하지 않습니다.
| 임차인 / 점유범위 | 용도 · 기재일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아성다이소 1층 일부(101호), 2층 전체 |
용도 미상 2023.04.17 |
500,000,000원 차임 미상 |
있음 | 없음(산정 전제) | 대위·승계 없음 |
| 홍순영 102호 |
주거 2023.04.14 |
100,000,000원 차임 8,000,000원 |
있음 | 없음(산정 전제) | 대위·승계 없음 |
| (주)서한홀딩스 3층·4층, 1,948.0000㎡ |
사무실 2024.06.14 |
50,000,000원 차임 24,000,000원 |
없음 | 별도 확인 | 대위·승계 없음 |
| 강촌이앤씨 주식회사 4층, 49.5800㎡ |
미상 2024.05.30 |
보증금 미상 차임 미상 |
없음 | 별도 확인 | 대위·승계 없음 |
홍순영은 102호를 주거 용도로 사용하는 임차인으로 기재되어 있으며, 보증금은 100,000,000원입니다. 전입 기재일은 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 확정일자 및 배당요구 여부 등은 원본 서류로 다시 확인해야 합니다. 서한홀딩스와 강촌이앤씨는 말소기준권리 이후의 기재일로 대항력이 없는 것으로 표시되어 있지만, 강촌이앤씨는 보증금이 미상입니다.
③ 가격·실질취득 분석 — 감정가 대비 할인율이 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 2,639,000,000원으로 감정가 3,770,000,000원의 70%입니다. 그러나 근린시설의 동일·유사 물건에 대한 실거래 비교수치가 확인되지 않아, 이 가격이 시장 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 수익성이나 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
배당 산정에 반영된 인수액 600,000,000원이 모두 이 물건에 승계된다고 가정하면, 현재 회차의 실질취득액은 3,239,000,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용·수선비 등 추가 비용을 제외한 금액입니다. 다이소 임대차의 목적물 범위가 확인되지 않았으므로, 이 금액은 인수 전제에 따른 계산값이지 최종 취득원가의 확정치가 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 인수 전제 | 실질취득액 | 채권 미배당액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% |
2,639,000,000원 | 600,000,000원 | 3,239,000,000원 | 10,403,095,187원 |
| 2회 유찰 시 49% |
1,847,300,000원 | 600,000,000원 | 2,447,300,000원 | 11,186,878,187원 |
| 3회 유찰 시 34.3% |
1,293,110,000원 | 600,000,000원 | 1,893,110,000원 | 11,735,526,287원 |
유찰 시나리오의 실질취득액은 각 회차의 최저매각가에 인수 전제 600,000,000원을 더한 계산값입니다. 채권 미배당액은 각 시나리오의 산정값이며 실제 세금·배당 결과와 다를 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,639,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.1% 추정) | - | 28,790,000원 |
| 매수인 인수 · 주식회사 아성다이소 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 홍순영 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 9,840,000,000원 | 2,610,210,000원 |
| 2. 근저당 · 박상수 | 420,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사써니힐컨설팅 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오투저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 103,305,187원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김경미 | 400,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김수영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 채권 합계 / 미배당 | 13,013,305,187원 | 2,610,210,000원 미배당 10,403,095,187원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산정상 집행비용 28,790,000원을 먼저 반영하고 중소기업은행에 2,610,210,000원을 배당하는 구조입니다. 임차인 보증금 600,000,000원은 경매 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 서류와 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 감정평가서상 연푸른초등학교 남측 약 800m 지점에 위치하며, 주위는 아파트 단지·각급 학교·생활 편의시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 일반 노선버스 정류장이 있습니다. 건물 남측으로 노폭 약 25m~30m의 대로가 접해 있습니다.
- 토지이용계획. 생산녹지지역이며 성장관리권역에 포함됩니다. 대로3류에 접하고 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 현재 음식점 사용과 향후 이용계획에 필요한 인허가 및 제한사항을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가서에는 일반철골구조, 철근콘크리트 지붕의 4층 건물로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·지상주차장 설비가 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 이용상태 확인. 감정평가상 근린생활시설, 매각물건명세서상 음식점 사용, 홍순영의 주거 용도 기재가 서로 일치하지 않습니다. 실제 사용구역과 용도, 임대차 목적물을 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 실제 임차관계와 업종 적합성, 인허가 및 수익구조에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부와 환금성을 수치로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 다이소 임대차 원문 대조. 임대차계약서상 목적물, 실제 점유범위, 보증금 500,000,000원의 귀속과 102호에 대한 대항력 여부를 확인하세요. 101호 일부·2층 전체라는 기재만으로 102호에 대한 인수를 단정하지 마세요.
- 홍순영 보증금 1억원. 102호의 실제 점유, 전입 관련 자료, 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금 100,000,000원과 차임 8,000,000원의 실제 계약 조건도 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 강촌이앤씨 주식회사의 보증금·차임이 미상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 임대차 조사 내용을 확인하세요. 대항력이 없는 것으로 표시되어 있더라도 실제 점유와 계약관계는 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류와 당해세. 국세·지방세 압류 6건의 채권 종류, 세목, 발생 시기와 당해세 해당 여부를 확인하세요. 실제 배당에서 집행비용과 세금이 반영되면 후순위 채권의 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 질권 처리 여부. 김문길의 500,000,000원 근저당권부채권 질권과 관련 근저당권의 매각 후 처리 여부를 원본 등기부 및 관련 서류로 확인하세요.
- 용도·인허가 확인. 음식점 사용과 주거 용도 기재가 혼재하므로 건축물대장, 현황, 실제 임대차 목적물 및 관련 인허가를 확인하세요. 생산녹지지역과 기타 토지이용 제한도 함께 검토해야 합니다.
- 실질취득액 기준으로 입찰가 산정. 최저가만 보지 말고 실제 인수액, 취득세·등기비용·명도비용·수선비를 더한 뒤 비교 가능한 거래사례와 대조하세요. 시세 근거가 확인되기 전에는 가격 메리트를 전제로 입찰하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 세금 관련 자료를 함께 확인하세요.
맺으며 — “최저가 70%”보다 중요한 것은 인수 범위다
이 물건은 감정가 3,770,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가 2,639,000,000원에 진행되는 근린시설입니다. 하지만 산정상 대항력 임차인 보증금 600,000,000원을 더하면 실질취득액은 3,239,000,000원입니다. 이는 시세가 아니라 인수 전제에 따른 계산값이며, 실거래 비교수치가 없어 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
특히 다이소의 점유범위가 101호 일부와 2층 전체로 기재되어 있다는 점은 매각 대상 102호와 직접 대조해야 합니다. 이 5억원의 인수 여부에 따라 실질취득액이 크게 달라질 수 있고, 홍순영의 보증금 1억원과 당해세 가능성, 질권 처리 여부도 별도 확인이 필요합니다. 임차인 인수 범위와 세금·권리관계가 정리되기 전까지는 입찰을 보류하는 편이 안전합니다.
