의정부지방법원 2025타경73144. 경기도 양주시 삼숭동 664-1에 위치한 근린생활시설 제3층 제301호입니다. 감정가는 1,730,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,211,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 30% 낮아진 매각가격이 매력적으로 보일 수 있습니다. 그런데 이 사건에는 2023년 5월 설정된 중소기업은행 근저당권보다 앞선 임차인 신고 2건이 존재합니다. 이들의 보증금 합계는 600,000,000원이며, 예상배당표는 해당 금액을 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다.
또한 이 부동산에는 후순위 근저당권과 가압류·압류가 다수 설정되어 있고, 공동담보 관련 권리, 근저당권부채권 질권, 세금 압류까지 존재합니다. 매각으로 말소되는 등기상 권리와 낙찰자가 실제로 부담할 수 있는 임차보증금은 서로 구분해야 합니다. 특히 매각 대상 호실과 임차인의 실제 점유 범위가 일치하는지가 이번 사건의 권리분석에서 가장 중요한 확인 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73144 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 664-1 주건축물제1동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 부흥로 2119 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지상 4층 건물 중 3층 |
| 이용 상태 | 근린생활시설 · 모델하우스 사용 중이며 현재 휴관 중 |
| 소유자 | 김판열(지분 2분의 1), 정귀남(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 1,730,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,211,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프아이사삼유동화전문유한회사 (변경 전 중소기업은행) |
| 신청채권 청구액 | 9,092,684,860원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.19 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 9,840,000,000원 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 중소기업은행 근저당
말소기준권리는 2023.05.19 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,840,000,000원이며, 공동담보목록 제2023-628호가 기재되어 있습니다. 이는 공동담보 관련 채권최고액으로, 해당 301호만의 확정 채무액을 의미하지는 않습니다.
말소기준권리 이후 설정된 박상수·주식회사써니힐컨설팅·주식회사오투저축은행의 근저당권과 후순위 가압류·압류, 경매개시결정은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 을구 3-1번 근저당권부채권 질권의 처리와 세금 압류의 실제 배당 순위는 매각물건명세서 및 등기 원본에서 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 인수 추정 6억의 실체
현황조사상 확인되는 실제 임차인 신고는 4건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 포함되어 있지 않습니다. 이 가운데 말소기준권리보다 앞선 신고는 2건이고, 나머지 2건은 말소기준일 이후 신고되었습니다.
| 임차인 / 사용 부분 | 신고일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
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주식회사 아성다이소
1층 일부(101호), 2층 전체
|
2023.04.17 | 500,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 미확인
승계 아님
배당모형상 전액 인수 · 301호 적용 여부 확인
|
|
홍순영
102호 · 월차임 8,000,000원
|
2023.04.14 | 100,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 미확인
승계 아님
배당모형상 전액 인수 · 301호 적용 여부 확인
|
|
(주)서한홀딩스
3층·4층, 1,948.0000㎡ · 사무실
월차임 24,000,000원
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2024.06.14 | 50,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 아님
말소기준 이후 신고 · 301호 점유 확인 필요
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강촌이앤씨 주식회사
4층, 49.5800㎡
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2024.05.30 | 미상 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 아님
말소기준 이후 신고 · 보증금 확인 필요
|
③ 실질취득 계산 — 최저가가 전부가 아니다
배당 시뮬레이션은 선순위 임차보증금 2건을 전액 인수하는 것으로 계산하고 있습니다. 이를 그대로 적용하면 다음과 같습니다.
| 현재 최저매각가 | 1,211,000,000원 |
|---|---|
| 아성다이소 인수 추정 | 500,000,000원 |
| 홍순영 인수 추정 | 100,000,000원 |
| 인수 추정액 합계 | 600,000,000원 |
| 실질취득 추정액 | 1,811,000,000원 |
| 감정가 | 1,730,000,000원 |
| 감정가 대비 | 104.7% |
위 실질취득액은 600,000,000원의 보증금 인수 가정을 전제로 한 금액이며, 취득세·명도비·미납 관리비 등 추가 비용은 포함하지 않았습니다. 선순위 임차인의 사용 부분이 매각 대상 301호와 다르므로 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,510,000원 |
| 인수 · 아성다이소 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 홍순영 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 9,840,000,000원 | 1,196,490,000원 |
| 2. 근저당 · 박상수 | 420,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사써니힐컨설팅 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오투저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 103,305,187원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김경미 | 400,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김수영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 결과 매각대금 1,211,000,000원 가운데 집행비용으로 14,510,000원, 중소기업은행 근저당권에 1,196,490,000원이 배분됩니다. 나머지 후순위 채권자의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다.
채권총액은 13,013,305,187원, 예상 채권자 배당총액은 1,196,490,000원, 미배당 채권액은 11,816,815,187원입니다. 이는 배당 시뮬레이션상 수치로, 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 부담까지 함께 계산
제시된 매각 시나리오에서는 각 회차의 매수인 인수액을 모두 600,000,000원으로 가정하고 있습니다. 따라서 회차별 실질취득 추정액은 매각가격에 이 금액을 더한 값입니다.
| 회차 | 매각가격 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 1,211,000,000원 | 600,000,000원 | 1,811,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 847,700,000원 | 600,000,000원 | 1,447,700,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 593,390,000원 | 600,000,000원 | 1,193,390,000원 |
2회·3회 유찰 가격은 가정된 후속 회차 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다. 실질취득 추정액은 시뮬레이션의 인수액 600,000,000원이 그대로 적용된다는 조건부 계산입니다.
⑥ 시세·가격 판단 — 감정가와 거래 시세는 다르다
현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 감정평가상 모델하우스로 사용 중인 건물입니다.
현재 확인 가능한 가격 비교의 기준은 감정가 1,730,000,000원입니다. 반면 동일·유사 근린시설의 최근 거래가격을 통한 시장가치 검증은 별도로 필요합니다. 따라서 현재 판단은 “최저가는 감정가보다 낮지만, 보증금 전액 인수 시 실질취득액은 감정가보다 높다”로 한정하는 것이 타당합니다.
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 연푸른초등학교 남측 약 800m 지점으로, 주변에는 아파트단지·학교·생활편의시설·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 일반 노선버스 정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 및 (철근)콘크리트지붕의 4층 건물입니다. 외벽은 페어글라스·일부 석재·몰탈 페인팅 등으로 마감되어 있고, 내부에는 인테리어가 되어 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·소화전설비·승강기설비 및 지상 주차장이 설치되어 있습니다.
- 접도. 토지는 대체로 사다리형이며 평탄하고, 남측으로 폭 약 25~30m의 대로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 3,545.0㎡이며 공시지가는 1,135,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지 관련 정보로, 해당 301호의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 생산녹지지역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 평가되었으며, 매각물건명세서에는 모델하우스로 사용 중이고 현재 휴관 중이라고 기재되어 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 개별 임대수익·실제 사용 가능성·점유 상태·매수 수요에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 현황 이용상태와 향후 활용 가능성을 확인한 후 매각가격을 평가해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트 — 확인 순서가 중요하다
- 매각 대상 호실 확인. 301호의 전유부분·대지권과 임차인이 신고한 101호·102호·2층·3층·4층의 관계를 도면과 집합건축물대장으로 대조해야 합니다.
- 선순위 임차보증금 검증. 주식회사 아성다이소 500,000,000원과 홍순영 100,000,000원이 실제로 이번 호실에 승계되는지 임대차계약서·점유 현황·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 301호 점유 확인. (주)서한홀딩스가 3층·4층을 사용한다고 신고되어 있으므로, 301호의 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 강촌이앤씨 주식회사의 보증금과 임대차 내용은 별도로 확인해야 합니다. 신고일은 말소기준일 이후지만 실제 점유 및 명도 상태는 확인 대상입니다.
- 공동담보와 채권 승계. 중소기업은행의 근저당권, 공동담보목록 및 에이치에프아이사삼유동화전문유한회사의 채권자 지위를 확인해야 합니다.
- 근저당권부채권 질권. 을구 3-1번 김문길의 채권액 500,000,000원 질권이 경매와 배당 과정에서 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건과 당해세 여부, 실제 우선배당 금액을 확인해야 합니다.
- 시설 이용 가능성. 모델하우스 내부 인테리어, 휴관 상태, 근린생활시설 용도에 맞는 사용·임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 할인율만 보지 말고, 실제 인수액을 더한 실질취득액과 유사 근린시설의 거래가격·임대수익을 비교해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “30% 유찰보다 중요한 것은 6억 인수의 진실”
이 사건은 감정가 1,730,000,000원에서 최저가 1,211,000,000원으로 낮아진 양주시 삼숭동 근린생활시설 301호입니다. 그러나 단순한 할인 경매로 볼 수 없습니다.
예상배당표는 말소기준권리 이전 임차보증금 600,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 이 금액이 전부 적용된다면 현재 회차 실질취득액은 1,811,000,000원으로 감정가를 초과합니다.
그런데 선순위 임차인들이 신고한 사용 부분은 101호·102호·2층이며, 이번 매각 대상은 3층 301호입니다. 따라서 600,000,000원의 실제 승계 여부를 먼저 확정해야 한다는 점이 이 사건의 핵심입니다. 301호 점유 상태와 세금 배당, 공동담보 관계도 함께 확인해야 합니다.
결론적으로 가격 판단 이전에 권리 검증이 선행되어야 하는 고위험 경매입니다. 현재 70% 최저가만을 근거로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 권리 검증 우선, 가격 판단 보류. 실제 인수 부담을 확정한 이후에야 입찰 타당성을 평가할 수 있습니다.
