인천지방법원 2025타경34387. 부천시 소사구 소사본동 유니크타운 2층 201호 오피스텔입니다. 소유자 손정희가 2018.06.22 거래가 315,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 204,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 메리츠화재해상보험주식회사의 242,928,500원 가압류와 강제경매개시결정, 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 가장 눈에 띄는 것은 임차인 숫자입니다. 현황상 강금룡·이미나·이태검·남현·곽다영 5명이 확인되지만, 가장 빠른 전입일도 2022.05.09로 말소기준일 2018.06.22보다 늦습니다. 따라서 이 5명은 모두 대항력 없는 후순위 점유자로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 추가 확인이 필요하지만, 현재 권리관계상 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34387 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 97-5 유니크타운 2층 201호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 소사구 호현로489번나길 7 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 59.64㎡ |
| 소유자 | 손정희 · 2018.06.22 소유권이전 · 거래가액 315,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 117,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 263,467,502원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 농협은행 근저당
말소기준권리는 2018.06.22 농협은행 근저당 204,000,000원입니다. 2025.01.03 메리츠화재의 가압류 242,928,500원, 2025.09.11 강제경매개시결정, 2026.02.23 농협은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인 5명 — 대항력 없음, 우선변제는 확인 필요
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 임차인은 5명입니다. 다섯 사람 모두 전입일이 2018.06.22 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능 금액은 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강금룡 | 2025.06.26 | 미상 / 미상 | 2025.11.17 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이미나 | 2022.05.09 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태검 | 2023.05.04 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남현 | 2024.09.20 | 미상 / 미상 | 2025.09.26 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽다영 | 2025.08.28 | 미상 / 미상 | 2025.10.17 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 가격 메리트는 분명하지만 하락 추세도 보인다
유니크타운의 확인된 실거래는 8건이고 전체 평균은 256,875,000원입니다. 다만 과거 285,000,000원 거래까지 섞인 전체 평균보다는 최근 가격을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 247,500,000원, 최신 거래는 2025.09의 258,000,000원입니다. 현재 최저가 117,600,000원은 최근 12개월 평균의 47.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 15 | 258,000,000원 |
| 2024.10 | 59.95㎡ | 7 | 237,000,000원 |
| 2024.09 | 59.95㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 59.95㎡ | 12 | 245,000,000원 |
| 2023.08 | 65.13㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2022.10 | 62.85㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 59.64㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 59.95㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 247,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 256,875,000원 |
가격만 놓고 보면 현재 회차는 상당한 할인 구간입니다. 감정가 240,000,000원보다 낮을 뿐 아니라 최근 12개월 평균 247,500,000원의 절반 아래인 47.5% 수준입니다. 다만 최근 12개월 평균은 거래 2건으로 산출됐고, 최근 가격 흐름은 과거 구간보다 -4.8% 낮습니다. 즉 “전체 평균 256,875,000원보다 싸다”는 이유만으로 가격 가점을 주기보다, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보더라도 할인 폭이 큰지를 보는 것이 맞습니다. 이 사건은 그 기준에서도 현재 최저가가 크게 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 204,000,000원 | 115,153,600원 |
| 3. 가압류 · 메리츠화재해상보험주식회사 | 242,928,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 메리츠화재해상보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 263,467,502원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원이 농협은행 근저당에 배당되고 이후 채권은 미배당입니다. 채권자 총 미배당액은 595,242,402원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 117,600,000원 | 0원 | 595,242,402원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 82,320,000원 | 0원 | 629,957,762원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 57,624,000원 | 0원 | 654,209,234원 |
이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로 회차가 내려가도 낙찰가 외 별도 보증금 인수가 붙는 구조가 아닙니다. 현재 117,600,000원에서도 최근 12개월 평균 대비 47.5%이므로 이미 가격 격차가 큰 구간입니다. 다음 유찰 가격만 기다리는 문제보다, 현재 가격에서 점유와 환금성 위험을 감수할 가치가 있는지를 따지는 편이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설·오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 부천시 소사구 소사본동 소재 소사역 남서측 인근으로, 주변에 단독주택·업무시설·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철 소사역이 있어 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·상하수도·가스·난방·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 공시지가는 3,205,000원/㎡입니다. 일반상업지역과 제3종일반주거지역 관련 사항 및 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 유니크타운은 8세대 규모이고 확인된 실거래는 8건입니다. 경매 매각률 25.0%와 평균 유찰 1.6회를 가격 할인과 별도로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명 점유 확인. 강금룡·이미나·이태검·남현·곽다영의 실제 점유 부분과 현재 점유 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 및 최우선변제 가능성은 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 현재 가격을 최근 시세로 평가. 전체 평균 256,875,000원보다 최근 12개월 평균 247,500,000원과 최신 258,000,000원을 우선 비교하세요. 최근 흐름은 -4.8%입니다.
- 명도비용 별도 고려. 인수액 0원과 실제 인도 비용 0원은 동일하지 않습니다. 다수 점유가 확인된 만큼 명도 일정과 비용을 별도로 잡아야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 8세대 규모와 25.0% 매각률을 감안해 재매각·임대 수요를 현장 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 강하고, 승부처는 점유와 환금성
이 물건은 단순히 “2회 유찰돼 싸졌다”는 이유만으로 평가할 사건은 아닙니다. 더 중요한 것은 실질취득액 117,600,000원 자체가 최근 12개월 평균 247,500,000원의 47.5%라는 점입니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 없어 현재 산정된 매수인 인수액도 0원이므로, 권리 측면에서 가격 할인은 실제 취득가격에 그대로 반영됩니다.
반면 실제 임차인 5명의 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 점유 정리 문제는 남습니다. 또한 8세대 오피스텔, 경매 매각률 25.0%, 최근 가격 흐름 -4.8%라는 숫자는 환금성에 보수적인 시각을 요구합니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 충분 — 다만 점유·명도와 출구전략 확인이 입찰의 전제”입니다. 현재 가격의 강점을 인정하되, 그 할인 폭을 전부 수익으로 계산해서는 안 되는 물건입니다.
