말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차권등기와 점유 신고는 있으나 대항력 없는 구조. 최저가는 최근12개월 평균 대비 69.3%로 가격 경쟁력이 있음.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기와 여러 점유 신고가 있어 확인 포인트는 있지만, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 시세 247,500,000원 대비 69.3%로 가격 메리트가 생긴 상태입니다.
감정가
245,000,000원
최초 감정
최저가
171,500,000원
1회 유찰
최근12개월 시세
247,500,000원
2건 평균
매수인 인수
0원
매각 소멸 구조
인천지방법원 2025타경34387. 부천 소사본동 유니크타운 4층 401호 오피스텔입니다. 핵심은 권리 순서입니다. 2018년 농협은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 발생한 가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸되는 구조입니다. 임차권등기권자인 이태검의 임차보증금은 40,000,000원이지만 말소기준 이후 권리로 확인됩니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경34387
소재지
경기도 부천시 소사구 소사본동 97-5 유니크타운 4층401호
물건종류
오피스텔 · 유니크타운 · 전용 59.64㎡
소유자
손정희
감정가 / 최저가
245,000,000원 / 171,500,000원
신청채권
263,467,502원
매각기일
2026.07.28
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리
말소기준권리는 2018.06.26 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이후 2025.01.03 메리츠화재 가압류, 2025.09.11 강제경매개시결정, 2026.03.03 임차권등기는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차 관계 — 대항력 없는 구조
임차인
전입일
보증금
판정
강금룡
2025.06.26
미상
대항력 없음
이미나
2022.05.09
미상
대항력 없음
남현
2024.09.20
미상
대항력 없음
곽다영
2025.08.28
미상
대항력 없음
이태검
2023.05.04
40,000,000원
임차권등기 · 매각 소멸
③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간
유니크타운 동일 평형 거래를 기준으로 최근 거래는 237,000,000원~258,000,000원 수준입니다. 최근 12개월 평균은 247,500,000원, 최신 거래는 258,000,000원입니다. 현재 최저가 171,500,000원은 최근12개월 평균 대비 69.3% 수준입니다.
감정가 vs 실거래 시세
배당 분배
✅ 가격 관점 1회 유찰로 최저매각가가 1.715억까지 내려왔고, 최근12개월 평균 2.475억 대비 낮은 가격입니다.
④ 예상 배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,201,000원
농협은행 근저당
204,000,000원
168,299,000원
메리츠화재 가압류
242,928,500원
0원
잔여
-
0원
⑤ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 이태검 임차권등기 보증금 40,000,000원이 있으나 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 구조입니다.
점유 확인. 현황조사상 여러 점유 신고가 있어 실제 점유 상태는 확인이 필요합니다.
가격 검토. 현재 최저가는 최근 거래 대비 할인 구간이나 오피스텔 특성상 환금성 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 매력 구간”
이 물건은 임차권등기와 가압류가 있어 외관상 복잡해 보이지만, 핵심 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 최저가는 최근12개월 평균보다 낮아 가격 메리트가 있으며, 다만 오피스텔 특성상 실제 점유와 관리 상태 확인은 필요합니다. 권리 확인은 합격, 가격은 검토할 구간입니다.
