인천지방법원 2025타경34387. 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 4층 비04-049호 오피스텔입니다. 감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가는 73,500,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보고 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 현황조사상 점유자 5명 가운데 이미나의 전입일이 2022.05.09로, 말소기준권리인 우리은행 근저당의 2022.06.24보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항관계 및 인수금액을 최종 확정할 수 없습니다.
등기 자체는 구조가 단순합니다. 2022.06.24 설정된 주식회사우리은행 근저당권 120,000,000원이 말소기준이고, 이후 메리츠화재해상보험 주식회사의 242,928,500원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기가 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 4층 비04-049호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 손정희 |
| 소유권 취득 | 2022.06.24 · 거래가액 157,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 263,467,502원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.06.24 주식회사우리은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 메리츠화재해상보험 주식회사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준권리 이전인 2022.05.09 전입자 이미나가 확인됩니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 최종 인수 여부와 금액은 현 단계에서 확정할 수 없습니다.
② 점유자 현황 — 실제 점유자 5명
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미나 | 2022.05.09 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이태검 | 2023.05.04 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남현 | 2024.09.20 | 2025.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강금룡 | 2025.06.26 | 2025.11.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽다영 | 2025.08.28 | 2025.10.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자 5명으로 봅니다. 이 가운데 말소기준일보다 전입이 빠른 사람은 이미나 1명입니다. 나머지 4명은 모두 2022.06.24 이후 전입해 말소기준권리보다 후순위입니다. 그러나 점유자들의 보증금이 확인되지 않은 만큼 배당과 명도 관계는 매각물건명세서 및 임대차 자료를 기준으로 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 가압류 · 메리츠화재해상보험 주식회사 | 242,928,500원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 메리츠화재해상보험주식회사 | 263,467,502원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 73,500,000원 가정 시 우리은행에도 미배당이 발생하고, 후순위 가압류 및 신청채권자에게 배당될 금액은 0원입니다. 채권 총 미배당액은 554,619,002원입니다. 이 배당표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 선순위 점유자 이미나의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실제 취득비용 판단에는 그 위험을 별도로 반영해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 비04-049호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 일부 벽돌조 치장쌓기, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·상하수도·가스·난방·승강기·소화설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 20m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 임대관계는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이미나 보증금 확인. 2022.05.09 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·임대차계약·점유 지속 여부를 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 매각물건명세서 대조. 선순위 점유자의 인수 여부와 배당요구 여부, 임차보증금 기재 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사상 점유자가 5명으로 확인됩니다. 실제 점유자, 각 점유 부분과 명도대상을 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가 73,500,000원이 감정가의 49%이지만, 선순위 보증금이 미상이라 최저가만으로 할인율을 계산하면 위험합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 51,450,000원, 4회 유찰 시 36,015,000원이지만 선순위 인수금이 존재하면 낙찰가 하락만큼 실제 취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
- 배당 우선순위. 현재 최저가에서는 우리은행 근저당도 전액 변제되지 않고 후순위 채권은 배당이 없습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 150,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 73,500,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 이 할인율보다 2022.05.09 전입한 이미나를 먼저 봐야 합니다. 말소기준인 우리은행 근저당 2022.06.24보다 전입이 앞서고 보증금이 확인되지 않았기 때문에 매수인이 부담할 수 있는 금액도 현재 미상입니다.
후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로 이 물건을 안전형이라고 볼 수 없습니다. 등기는 정리되지만 선순위 점유 리스크는 남아 있습니다. 보증금과 임대차관계를 확인해 인수금액이 확정되기 전에는 73,500,000원을 실제 취득가로 보거나, 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 접근을 피하는 것이 핵심입니다.
