110,740,000원
인천지방법원 2025타경34387. 김포 구래동 현대썬앤빌더킹 2층 비02-042호, 감정상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 손정희이고, 2022.08.09. 거래가액 230,200,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐고 우리은행 근저당권 120,000,000원이 설정됐지만, 이 근저당은 2024.09.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.01.03. 메리츠화재해상보험 주식회사의 가압류 242,928,500원입니다.
등기만 보면 말소기준 가압류와 뒤이은 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 바깥의 임차관계입니다. 이미나·이태검·남현의 전입일은 각각 2022.05.09., 2023.05.04., 2024.09.20.로 모두 2025.01.03. 말소기준보다 빠릅니다. 세 사람의 보증금이 모두 미상이므로 낙찰 뒤 얼마를 추가로 인수할지 현재 금액으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 2층비02-042호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 40 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 손정희 (2022.08.09. 거래가액 230,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 청구 | 263,467,502원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미나 | 2022.05.09 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 가능 |
| 이태검 | 2023.05.04 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 가능 |
| 남현 | 2024.09.20 | 미상 | 2025.09.26 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 가능 |
| 강금룡 | 2025.06.26 | 미상 | 2025.11.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 곽다영 | 2025.08.28 | 미상 | 2025.10.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
강금룡과 곽다영은 각각 2025.06.26., 2025.08.28. 전입해 2025.01.03. 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 이미나·이태검·남현은 말소기준보다 빠르게 전입해 대항력이 인정되는 구조입니다. 특히 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 2. 가압류 · 메리츠화재해상보험 주식회사 | 242,928,500원 | 108,389,640원 |
| 3. 경매개시결정 · 메리츠화재해상보험주식회사 | 263,467,502원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 506,396,002원, 예상 배당은 108,389,640원, 미배당은 398,006,362원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 대항력 임차인들의 보증금이 미상이므로 임차보증금 인수위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 398,006,362원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 430,673,326원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 453,510,129원 |
표면상 최저가는 110,740,000원에서 77,518,000원, 54,262,600원으로 낮아집니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서는 낙찰가 하락분을 그대로 투자 메리트로 볼 수 없습니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아갈 배당 여력이 줄 수 있고, 미배당 보증금이 있다면 그 잔액이 매수인에게 승계될 수 있기 때문입니다.
⑤ 민간임대주택등기와 소유권
2022.05.16. 코리아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 있었고, 2022.08.09. 신탁재산 처분을 원인으로 손정희에게 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 이 주택에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·(철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 비02-042호입니다.
- 설비. 위생·상하수도·가스·난방·승강기·소화설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 토지는 남서측으로 노폭 20m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 택지개발지구와 성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 건축 위반. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이미나·이태검·남현 보증금 확인. 세 사람의 보증금이 확정돼야 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 세 사람 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부가 미상입니다.
- 남현 배당요구 반영 확인. 남현은 2025.09.26. 배당요구를 했으므로 실제 배당액과 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
- 강금룡·곽다영 배당요구 확인. 각각 2025.11.17., 2025.10.17. 배당요구가 접수됐습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.09. 기재된 민간임대주택등기의 현재 법적 효과와 매각 후 처리 여부를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 최저가를 실질취득가로 오인 금지. 현재 최저가 110,740,000원은 낙찰대금일 뿐, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 실제 부담은 더 커집니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 숫자가 있다
감정가 226,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 110,740,000원까지 내려온 모습만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 실제 임차인 5명이 있고, 그중 이미나·이태검·남현 3명이 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 더 중요한 점은 이 세 사람의 보증금이 모두 미상이라는 것입니다.
등기부상 말소기준 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별개입니다. 보증금이 밝혀져야 낙찰가에 얼마를 더해야 하는지, 즉 실질취득가가 비로소 계산됩니다. 따라서 현재 단계의 결론은 단순합니다. 가격 판단 보류, 임차보증금 확인이 선행. 49%라는 할인율보다 먼저 확인해야 할 숫자는 대항력 임차인 3명의 보증금입니다.
