인천지방법원 2025타경34533. 김포시 구래동 김포한강 듀클래스 2층 205-2호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)이고 조사 당시 내부는 공실 상태였습니다. 소유자는 주식회사억수푸드이며, 2023.05.30 거래가액 552,426,600원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준입니다.
그 뒤 주식회사 엠엘피·서울보증보험 주식회사·하나카드 주식회사·중소기업은행· 중소벤처기업진흥공단·경기신용보증재단의 가압류와 국민건강보험공단·김포시·용인시의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34533 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 2층205-2호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강5로 321 |
| 용도 / 현황 | 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점) · 조사 당시 공실 |
| 소유자 | 주식회사억수푸드 (2023.05.30 거래가액 552,426,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 544,000,000원 / 266,560,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,190,661,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.05.30 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 가압류·압류 및 현재 임의경매개시결정은 제공된 권리분석에서 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2024.02.05 신한은행의 기존 임의경매개시결정은 2025.05.16 취하되어 2025.06.18 말소됐고, 현재 사건은 2025.09.18 유에스제십삼차유동화전문 유한회사를 채권자로 다시 개시됐습니다.
② 가격 판단 — 49% 유찰가와 ‘시세’는 다른 문제
현재 최저매각가는 266,560,000원으로 감정가 544,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 특히 대상은 일반 주거용 아파트가 아니라 공장 지원시설·제2종근린생활시설·일반음식점 용도의 집합건물이고, 현재 공실이므로 실제 환금성과 임대수요 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 266,560,000원 | 262,028,160원 | 2,841,080,538원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 186,592,000원 | 183,179,712원 | 2,919,928,986원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 130,614,399원 | 127,985,797원 | 2,975,122,901원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행될 경우 매각가는 186,592,000원, 4회 유찰 시에는 130,614,399원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 모든 시나리오에서 제공된 매수인 인수액은 0원인 반면 채권 미배당은 오히려 확대됩니다. 이는 후순위 채권자의 회수 문제이지, 그 미배당액이 그대로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,531,840원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,640,000,000원 | 262,028,160원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엠엘피 | 30,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 69,568,050원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,084,777원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 22,282,803원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 150,673,068원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,103,108,698원 중 채권자 예상배당은 262,028,160원, 미배당은 2,841,080,538원입니다. 집행비용은 4,531,840원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점) 용도이며 조사 당시 내부는 공실 상태입니다.
- 입지. 김포호수초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·공장(지식산업센터)·아파트단지·농경지 등이 혼재한 시가지주변 공장지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2022.12.14 사용승인된 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층·지상15층 건물의 2층 물건입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비가 있으며 지하2층부터 지상8층까지 층별 주차장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15~18미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 공시지가는 2,160,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%여도 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·유사 용도 매매와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 공장 지원시설·제2종근린생활시설·일반음식점 용도입니다. 실제 사용계획과 해당 용도의 적합성을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 조사 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유와 출입 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·김포시·용인시 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 신한은행 근저당 채권최고액 2,640,000,000원은 공동담보목록 제2023-1223호가 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 것은 실제 환금성
이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이라는 점이 가장 분명한 장점입니다. 현재 최저가는 266,560,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 대상은 일반 주거용이 아니라 공장 지원시설·제2종근린생활시설·일반음식점 용도의 공실이고, 제공된 실거래 시세도 없습니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만 가격 메리트는 아직 검증이 필요한 사건입니다. 감정가 할인폭보다 실제 매매·임대수요와 공실 해소 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
