인천지방법원 2025타경34533. 김포시 구래동 ‘김포한강 듀클래스’ 2층 205-5호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)이고 감정평가 조사 당시 내부는 공실 상태였습니다. 소유자는 주식회사억수푸드로, 2023.05.30 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 589,146,800원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 권리분석의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 엠엘피·서울보증보험·하나카드·중소기업은행·중소벤처기업진흥공단· 경기신용보증재단의 가압류와 김포시·국민건강보험공단·용인시의 압류 등이 이어졌습니다. 이들은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 단계에서 우선 차감돼 후순위 채권자의 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34533 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 2층 205-5호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점) · 공실 |
| 소유자 | 주식회사억수푸드 · 2023.05.30 소유권이전 · 거래가액 589,146,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 580,000,000원 / 284,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 2,190,661,087원 |
| 말소기준 | 2023.05.30 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
조사된 임차인은 없으며 현황은 공실입니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있지만, 현재 제공된 임차인 조사에서 별도 임차인은 확인되지 않았고 배당 계산상 임차보증금 인수도 없습니다. 따라서 권리분석의 중심은 2023.05.30 신한은행 근저당이며, 이후 가압류·압류와 현 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49% 유찰폭과 ‘시세 메리트’는 별개
현재 최저매각가는 284,200,000원으로 감정가 580,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 직접 비교할 수 있는 중개 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다.
등기상 소유권 이전 당시 거래가액은 589,146,800원이고 현재 최저가는 그보다 낮지만, 과거 취득가액이 현재 시장가격을 뜻하는 것은 아닙니다. 특히 대상은 공장 지원시설 중 제2종근린생활시설·일반음식점 용도이고 현재 공실이므로, 주거용 부동산과 같은 방식으로 감정가 할인율만 보고 접근하기보다 해당 호실·동일 건물·동일 용도의 현재 거래 및 임대 수준을 별도로 검증해야 하는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,778,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,640,000,000원 | 279,421,200원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엠엘피 | 30,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 69,568,050원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,084,777원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 22,282,803원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 150,673,068원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 284,200,000원 가정 시 집행비용 4,778,800원을 제외한 279,421,200원이 신한은행 근저당에 배당되고 후순위 가압류는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 3,103,108,698원 대비 미배당은 2,823,687,498원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포호수초등학교 북동측 인근으로, 주변은 유사 근린생활시설과 공장(지식산업센터), 아파트단지, 농경지 등이 섞여 있는 시가지 주변 공장지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 용도·공실. 집합건축물대장상 공장 지원시설 중 제2종근린생활시설·일반음식점이며 조사 당시 내부는 공실 상태입니다.
- 건물. 2022.12.14 사용승인된 프리케스트콘크리트구조·(철근)콘크리트지붕의 지하 2층/지상 15층 건물이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 주차. 지하 2층부터 지상 8층까지 각 층별로 주차장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15~18미터 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,160,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 284,200,000원 | 2,823,687,498원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 198,940,000원 | 2,907,753,858원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 139,258,000원 | 2,966,600,310원 | 0원 |
추가 유찰이 발생해도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 승계액이 커지는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 반대로 채권자의 미배당액은 더 커집니다. 매수인 관점의 핵심은 채권자 미배당 자체보다 해당 용도 부동산의 적정 시장가를 얼마로 볼 것인가입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 현재 자료만으로 284,200,000원이 시세보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 동일 건물·동일 층·동일 지원시설 및 일반음식점 용도의 최근 거래를 직접 대조해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 조사 당시 공실입니다. 공실 기간과 임대수요를 확인해 실제 환금성과 임대 가능성을 검증해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공장 지원시설인 제2종근린생활시설·일반음식점입니다. 실제 사용계획과 건축물대장상 용도의 적합성을 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해야 실제 배당순서를 더 정확히 산정할 수 있습니다.
- 신탁 이력 확인. 최초 신한자산신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고 2023.05.30 주식회사억수푸드로 소유권이 이전됐습니다. 입찰 전 최신 등기부에서 현재 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 과거 경매 이력 확인. 2024.02.05 신한은행의 임의경매개시결정은 2025.05.16 취하돼 2025.06.18 말소됐고, 현재 사건은 2025.09.18 별도로 개시된 2025타경34533입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 점유·세금 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 권리 자체만 보면 비교적 명확합니다. 2023.05.30 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단을 권리 안전성 하나로 끝낼 수는 없습니다. 물건은 공장 지원시설인 제2종근린생활시설·일반음식점이고 현황은 공실이며 이미 2회 유찰됐습니다. 현재 최저가 284,200,000원이 감정가의 49%라는 사실은 분명하지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 “반값이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 통과에 가깝지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
