인천지방법원 2025타경34533. 김포시 구래동 ‘김포한강 듀클래스’ 2층 205-4호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사억수푸드로, 2023.05.30. 거래가액 552,426,600원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 붙은 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조보다 중요한 변수는 용도와 가격입니다. 사건 분류는 ‘기타’이고, 감정평가상 4개 호실 모두 집합건축물대장 용도가 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)으로 기재되어 있습니다. 조사시점 내부는 공실 상태입니다. 현재 최저매각가는 266,560,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐 실제 시장가 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34533 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 2층 205-4호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강5로 321 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점) · 조사시점 공실 |
| 소유자 | 주식회사억수푸드 (2023.05.30. 거래가액 552,426,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 544,000,000원 / 266,560,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,190,661,087원 |
| 현재 경매 채권자 | 유에스제십삼차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.05.30. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이고 공동담보목록 제2023-1223호가 기재돼 있습니다. 이 권리 이후 등록된 엠엘피·서울보증보험·하나카드·중소기업은행·중소벤처기업진흥공단· 경기신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단·용인시의 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
2022.12.16. 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 이미 말소됐고, 2024.02.05. 신한은행이 개시한 종전 임의경매도 2025.05.16. 취하되어 2025.06.18. 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025.09.18. 유에스제십삼차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 544,000,000원, 현재 최저매각가는 266,560,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액 역시 266,560,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 266,560,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 186,592,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 130,614,399원 | 24% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 266,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,531,840원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 2,640,000,000원 | 262,028,160원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 엠엘피 | 30,500,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 69,568,050원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,084,777원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 22,282,803원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 150,673,068원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 3,103,108,698원, 채권자 예상배당은 262,028,160원, 미배당은 2,841,080,538원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포호수초등학교 북동측 인근으로, 유사한 근린생활시설·공장(지식산업센터), 아파트단지와 농경지 등이 형성된 시가지주변 공장지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2022.12.14. 사용승인된 프리케스트콘크리트구조·(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 주차. 지하2층부터 지상8층까지 각 층별 주차장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15~18미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다.
- 토지. 전체 토지면적 13,824.9㎡, 공시지가 2,160,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타로 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 현재 이용. 조사시점 내부는 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 266,560,000원은 감정가의 49%이지만, 동일·유사 용도의 실제 거래가격을 별도로 확인해 응찰가를 결정해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)으로 기재된 물건이므로 실제 사용 가능 업종과 시설 조건을 확인해야 합니다.
- 공실 현장 확인. 조사시점 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각기일 전 실제 점유와 인도 상태를 재확인하는 것이 안전합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 채권최고액 2,640,000,000원이고 공동담보목록 제2023-1223호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계의 원본 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수를 혼동하지 않기. 현재 회차 미배당액은 2,841,080,538원이지만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 “무엇을 얼마에 사는가”
이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2023.05.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 이 물건의 실제 용도는 공장 지원시설·제2종근린생활시설·일반음식점이고 조사시점 공실이며, 이미 2회 유찰돼 266,560,000원까지 내려왔습니다.
실거래 시세와 직접 비교할 근거 없이 “감정가 49%니까 싸다”고 결론내리기는 어렵습니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 추가 유찰 자체가 아니라 유사 용도의 실제 거래·임대수요와 266,560,000원의 관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
