인천지방법원 2025타경34533. 김포시 구래동 김포한강 듀클래스 2층 205-3호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점)이고, 조사 당시 내부는 공실 상태였습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 2023.05.30. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며 공동담보목록 제2023-1223호에 연결되어 있습니다.
근저당 설정 뒤 주식회사 엠엘피, 서울보증보험 주식회사, 하나카드 주식회사, 중소기업은행, 중소벤처기업진흥공단, 경기신용보증재단의 가압류와 국민건강보험공단·국·김포시·용인시의 압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 말소기준권리 이후의 권리로 정리되어 있어 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 가정에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34533 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 2층205-3호 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공장(지원시설-제2종근린생활시설-일반음식점) · 공실 |
| 소유자 | 주식회사억수푸드 · 거래가액 552,426,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 544,000,000원 / 266,560,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 2,190,661,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2023.05.30. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 다수 권리는 소멸
최초 신탁 소유권은 등기부상 이미 말소되었고, 2023.05.30. 주식회사억수푸드로 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등재된 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
조사된 임차인은 없습니다. 감정요항에서는 조사 시점 내부가 공실 상태로 확인됐고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 자료에서 대항력 있는 임차인의 보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세 판단은 별개
이 물건은 이미 2회 유찰되어 감정가 544,000,000원에서 현재 최저매각가 266,560,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가 49%이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 감정가 34%, 24%입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 266,560,000원 | 262,028,160원 | 2,841,080,538원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 186,592,000원 | 183,179,712원 | 2,919,928,986원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 130,614,399원 | 127,985,797원 | 2,975,122,901원 | 0원 |
여기서 가장 중요한 구분은 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율은 서로 다르다는 점입니다. 동일 용도·유사 조건의 실거래 시세가 확인되지 않기 때문에 현재 최저가 266,560,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 소유권 이전 당시 거래가액 552,426,600원과 감정가 544,000,000원은 확인되지만, 이를 현재 실거래 시세로 대체해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,531,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,640,000,000원 | 262,028,160원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엠엘피 | 30,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 69,568,050원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,084,777원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 22,282,803원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 150,673,068원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총 청구액은 3,103,108,698원, 채권자 총 배당액은 262,028,160원, 미배당은 2,841,080,538원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있으며 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포호수초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·공장(지식산업센터)·아파트단지·농경지 등이 형성된 시가지주변 공장지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2022.12.14. 사용승인된 프리케스트콘크리트구조·(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물이며 기본 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스설비가 있습니다.
- 주차. 지하2층부터 지상8층까지 각 층별로 주차장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 15~18미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 2,160,000원/㎡이며 토지면적은 13,824.9㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으며, 조사 당시 내부는 공실 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.05.30. 주식회사신한은행 근저당권과 공동담보목록 제2023-1223호를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공실 재확인. 감정 조사 당시에는 공실이지만 매각기일까지 점유 상태가 달라질 수 있으므로 현장 상태를 다시 확인하세요.
- 임대관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유를 함께 확인하세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 공장 지원시설·제2종근린생활시설·일반음식점이라는 점을 기준으로 실제 사용 가능 범위와 필요한 시설 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율과 별개로, 유사한 지원시설·근린생활시설의 실제 거래가격과 임대수요를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 266,560,000원 외에 3회 유찰 시 186,592,000원, 4회 유찰 시 130,614,399원 시나리오를 놓고 자금계획을 비교하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 시장에서 확인해야 한다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 다수 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인도 없고 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단에는 주의가 필요합니다. 544,000,000원의 감정가에서 2회 유찰되어 266,560,000원, 감정가 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 공장 지원시설·제2종근린생활시설·일반음식점 용도의 공실입니다. 현재 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 감정가 할인율만 보고 ‘싸다’고 결론내리는 것은 근거가 부족합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증. 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 실제 시장가와 수요를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
