수원지방법원 2025타경530. 평택시 신장동 363-4, 등기상 에이동 1층 101호로 표시된 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태에는 101호가 포함된 건물이 연립주택으로 기재되어 있고, 2018년 12월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 소유자는 주식회사에어베이스로, 2020년 5월 18일 거래가 326,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 구조의 중심은 같은 날 설정된 천안북부신용협동조합의 채권최고액 270,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 평택시 압류, 서울보증보험 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2022년 11월 14일 민간임대주택등기가 존재하고, 사건 청구액과 등기상 담보금액 및 채권자 명칭 사이에 차이가 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경530 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 363-4 에이동 1층 101호 도로명: 경기도 평택시 신장로 121-7 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 비교면적 82.28㎡ · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사에어베이스 (2020.05.18 소유권 취득 · 거래가액 326,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 104,615,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 말소기준권리 | 2020.05.18 천안북부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 270,000,000원 |
| 사건 청구액 | 1,119,003,089원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 별도 표시사항은 확인
2019년 국민은행 근저당권은 2020년 5월 18일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 새로 설정된 천안북부신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 점유·전입 조사 — 대항력은 없지만 101호 직접 확인 필요
확인된 점유·전입자는 총 6명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.05.18 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 사건 주소인 101호에는 이영진·권인호 두 사람이 각각 기재되어 있어 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 101호 · 주거 | 2024.02.08 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 권인호 | 101호 | 2025.03.04 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이한나 | 102호 | 2021.11.05 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박성윤 | 205호 | 2023.05.18 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임철현 | 206호 | 2022.06.10 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오현아 | 302호 | 2023.10.20 | 2025.03.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 31.7%라는 수치는 강하지만 표본은 1건
비교 가능한 거래는 클라우드나인2차2단지의 2023년 6월 1건입니다. 면적 84.1㎡, 4층이 330,000,000원에 거래됐고, 대상 비교면적은 82.28㎡입니다. 현재 최저가 104,615,000원은 이 거래가의 31.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 최저가 비율 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.06 | 84.1㎡ | 4층 | 330,000,000원 | 31.7% |
수치만 보면 감정가 305,000,000원과 거래가 330,000,000원보다 최저가가 크게 낮습니다. 그러나 해당 거래는 2023년 6월 1건뿐이어서 현재 시세의 중심값이나 최근 추세를 판정하기에는 표본이 부족합니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”기보다, 과거 단일 거래 대비 가격은 낮지만 현 시세 검증이 필요한 물건으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,615,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,264,610원 | - |
| 2. 근저당 · 천안북부신용협동조합 | 270,000,000원 | 102,350,390원 | 167,649,610원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 111,408,000원 | 0원 | 111,408,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 381,408,000원 | 102,350,390원 | 279,057,610원 |
집행비용은 2,264,610원으로 추정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 채권자 미배당은 매수인 인수액과 다릅니다. 본 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 104,615,000원 | 102,350,390원 | 279,057,610원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 73,230,500원 | 71,512,351원 | 309,895,649원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 51,261,350원 | 49,938,646원 | 331,469,354원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당은 커지지만, 후순위 채권 미배당이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 미도아파트 북서측 인근의 기존 주택지대로, 아파트·연립주택·다세대주택·근린생활시설과 미군부대 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 2018.12.21 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5~6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역의 평탄한 부정형 토지이며 공시지가는 835,200원/㎡, 토지면적은 2,180㎡입니다.
- 규제. 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공부상 하자. 위반건축물은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없습니다.
- 환금성. 38세대 규모이며 비교 가능한 실거래가 1건뿐입니다. 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 목적물 표시 확인. 등기상 “에이동”과 현황상 공동출입문 “클라우드나인 2차 102동” 표시가 동일 건물을 뜻하는지 건축물대장·현황도·호별 위치로 확인하세요.
- 101호 점유자 확인. 이영진·권인호의 실제 거주 여부, 임대차계약 상대방, 보증금, 점유 개시일과 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 다른 호수 조사내역 확인. 102호·205호·206호·302호 전입자가 같은 조사내역에 기재된 범위와 사건 대상과의 관계를 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14 등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 영향을 매각물건명세서에서 점검하세요.
- 채권자 관계 대조. 근저당권자 천안북부신용협동조합과 경매개시 채권자 천안제일신용협동조합의 관계, 사건 청구액 산정 근거를 확인하세요.
- 시세 재조사. 2023.06 거래 1건만으로 현재 시세를 확정하지 말고 인근 연립·다세대의 최근 실거래와 매물 호가를 별도로 비교하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역, 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역의 적용 내용을 취득 전에 확인하세요.
- 배당표 보완. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 현재 배당 계산에 반영되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구종기 서류를 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 현장 확인이 먼저”
이 사건의 권리 계산은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 전입자에게 대항력이 없고, 후순위 압류·가압류도 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 104,615,000원은 감정가의 34.3%, 확인된 거래가 330,000,000원의 31.7%로 수치상 매우 낮습니다.
하지만 거래 표본이 2023년 1건뿐이고, 38세대 규모에 평균 2.8회 유찰 통계가 있으며, 등기상 동 명칭과 현장 표시가 다릅니다. 101호에 두 명의 전입자가 기재된 점과 민간임대주택등기, 채권자 명칭 차이도 확인 대상입니다. 결론은 권리상 인수는 0원이나, 가격 확신과 입찰 여부는 목적물 동일성·점유·현 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
