수원지방법원 2025타경530. 평택시 신장동 ‘클라우드나인2차2단지’ 에이동 2층 205호로, 사건 분류는 다세대이며 감정평가상 에이동 205호의 이용상태는 연립주택입니다. 주식회사에어베이스가 2020.05.18 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 331,000,000원입니다. 같은 날 설정된 천안북부신용협동조합의 근저당권 276,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 서울보증보험 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 101·102·205·206·302호의 점유자 6명이 기재돼 있습니다. 이 가운데 본건 205호 점유자는 박성윤이며 전입일은 2023.05.18입니다. 모든 전입일이 말소기준일 2020.05.18보다 늦어 대항력은 없고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판정 유보가 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산할 보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 363-4 에이동 2층 205호 · 도로명 경기도 평택시 신장로 121-7 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태 연립주택 · 84.1㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 단지 / 사용승인 | 클라우드나인2차2단지 · 38세대 · 2018.12.21 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사에어베이스 (2020.05.18 소유권이전 · 거래가액 331,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 109,074,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안제일신용협동조합 / 1,119,003,089원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 현황 표시 | 공부상 “에이동”, 공동 출입문에는 “클라우드나인 2차 102동” 표시물 부착 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2020.05.18 천안북부신용협동조합 근저당권입니다. 2019년 국민은행 근저당권은 2020.05.18 이미 말소됐고, 기준권리 뒤에 설정된 서울보증보험 가압류 111,408,000원, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 전원 말소기준일 이후 전입
조사된 실제 점유자는 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일 기준으로는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 우선변제 여부와 점유관계는 원본 문서 및 현장에서 재확인해야 합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 101호 | 2024.02.08 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권인호 | 101호 | 2025.03.04 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이한나 | 102호 | 2021.11.05 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성윤 | 205호 | 2023.05.18 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임철현 | 206호 | 2022.06.10 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오현아 | 302호 | 2023.10.20 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 33.1%지만 표본은 1건
면적이 일치하는 확인 거래는 2023.06의 1건이며 거래금액은 330,000,000원입니다. 집계된 평균·최저·최고·최신 거래금액이 모두 같은 이유도 표본이 이 1건뿐이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 84.1㎡ | 4층 | 330,000,000원 |
| 시세 지표 | 84.1㎡ | 1건 | 330,000,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 109,074,000원입니다. 이는 거래지표 330,000,000원의 33.1%이고, 금액 차이는 220,926,000원입니다. 가격만 놓고 보면 큰 할인 구간이지만, 2023.06 거래 1건만으로 현재 시세를 확정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 109,074,000원 | 106,746,964원 | 280,661,036원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 76,351,800원 | 74,577,468원 | 312,830,532원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 53,446,260원 | 52,084,227원 | 335,323,773원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 109,074,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,327,036원 |
| 1. 근저당 · 천안북부신용협동조합 | 276,000,000원 | 106,746,964원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 111,408,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 387,408,000원 중 106,746,964원이 배당되고 280,661,036원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 채권자 측 배당 부족액이며 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 미도아파트 북서측 인근의 기존 주택지대로, 아파트·연립주택·다세대주택·근린생활시설과 미군부대가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 2018.12.21 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5~6m 포장도로와 접하며 토지는 평탄한 부정형입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 835,200원/㎡이며 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 38세대 규모이고 확인 거래가 1건뿐입니다. 경매 통계상 평균 2.8회 유찰, 매각률 0.0%여서 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 205호 특정. 공부상 에이동과 현황상 “클라우드나인 2차 102동” 표시가 다르므로 공동출입문, 층, 호수와 전유부분을 현장에서 대조하세요.
- 점유·명도. 본건 205호에는 박성윤이 전입해 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정과 이사 협의 비용은 별도로 예상해야 합니다.
- 임대차 금액. 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해 우선변제 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.14 등기 내용을 확인하고 매각 후 행정상 처리 여부를 관할기관과 원본 기록에서 점검하세요.
- 소음·비행 제한. 군용비행장 소음대책구역 제2종구역과 비행안전제5구역에 포함되므로 현장 소음과 이용 제한을 직접 확인하세요.
- 시세 재검증. 330,000,000원 거래는 2023.06의 단일 표본입니다. 인근 다세대·연립주택의 현재 매물과 실제 계약 사례를 추가 확인하세요.
- 매각 결과. 기재 매각기일은 2026.07.28입니다. 사건 진행 상태와 변경·유찰·매각 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 미납 비용. 관리비, 공용부분 비용, 당해세와 명도비용을 조사해 총투입비용에 반영하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 승부처는 환금성
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.05.18 근저당권이 말소기준이고, 이후의 점유자와 후순위 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 109,074,000원은 거래지표 330,000,000원의 33.1%라 가격 숫자는 매력적으로 보입니다.
다만 확인 가능한 거래는 2023.06의 1건뿐이고, 단지는 38세대이며 경매 통계상 평균 2.8회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 여기에 현황상 동 표시 차이, 다수 점유자 조사, 군용비행장 소음대책구역이라는 현장 변수가 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 검증 조건부 합격입니다. 낮은 최저가 자체보다 205호의 정확한 특정, 내부 상태, 명도와 재매각 가능성을 확인한 뒤 총투입비용 기준으로 판단해야 합니다.
