수원지방법원 2025타경530. 평택시 신장동 소재 다세대주택으로, 등기상 표시는 비동 3층 302호입니다. 소유자 주식회사에어베이스가 2020.05.18 거래가 316,000,000원에 취득하면서 천안북부신용협동조합 명의의 채권최고액 252,000,000원 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 현황조사에는 101호·102호·205호·206호·302호 점유자 6명이 기재돼 있으나 전입일은 모두 말소기준일인 2020.05.18보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 각 임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 규모는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 363-4 비동 3층 302호 도로명: 경기도 평택시 신장로 121-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 77.38㎡ · 4층 건물 내 비동 3층 302호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2018.12.21 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사에어베이스 (2020.05.18 거래가 316,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 103,586,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 천안제일신용협동조합 / 1,119,003,089원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.18 천안북부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019년 국민은행 근저당권은 2020.05.18 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사에어베이스로 소유권이 이전되고 천안북부신용협동조합 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 현재 말소기준입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기에는 2022.11.14 민간임대주택등기가 기재돼 있으나, 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당 없음으로 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 모두 후순위 전입
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 101호 | 2024.02.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 권인호 | 101호 | 2025.03.04 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이한나 | 102호 | 2021.11.05 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박성윤 | 205호 | 2023.05.18 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임철현 | 206호 | 2022.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 오현아 | 302호 | 2023.10.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.19 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 대상도 없습니다. 실제 임차인은 6명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 성립 여부와 실제 배당액은 현재 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 이는 배당 문제이며, 말소기준 이후 전입이라는 점에서 매수인 인수 위험과는 구분됩니다.
③ 시세 비교 — 31.4%라는 숫자보다 표본의 질이 중요
연결된 비교 단지는 클라우드나인2차2단지로, 총 38세대이며 2018.12.21 사용승인됐습니다. 확인된 실거래는 2023.06 거래 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 84.1㎡ | 4층 | 330,000,000원 |
| 평균 | 1건 | — | 330,000,000원 |
현재 최저가 103,586,000원은 비교 실거래 330,000,000원의 31.4%이며, 감정가 302,000,000원도 해당 거래가의 약 91.5%입니다. 표면적인 가격 차이는 큽니다. 그러나 비교 거래가 2023.06 한 건뿐이고 대상 전용면적은 77.38㎡, 비교 거래는 84.1㎡이므로 330,000,000원을 현재의 확정 시세로 곧바로 적용하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,586,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,250,204원 |
| 1. 근저당 · 천안북부신용협동조합 | 252,000,000원 | 101,335,796원 |
| 근저당 미배당 | - | 150,664,204원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정된 값입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 103,586,000원 | 101,335,796원 | 150,664,204원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 72,510,200원 | 70,805,016원 | 181,194,984원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 50,757,140원 | 49,443,511원 | 202,556,489원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액이 커질 뿐, 매수인의 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 실질취득은 현재 회차 기준 103,586,000원이며, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 붙어 총취득액이 고정되는 인수형 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 미도아파트 북서측 인근으로, 아파트·연립주택·다세대주택·근린생활시설과 미군부대가 혼재한 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 2018.12.21 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역의 부정형 평지이며 토지면적은 2,180.0㎡, 공시지가는 835,200원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제2종구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 38세대 소규모 단지이고 확인된 실거래가 한 건뿐이어서 매도 시 가격 산정과 매수자 탐색에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 에이동 101·102·205·206호와 비동 302호가 감정평가 이용상태에 함께 기재된 이유를 매각목록과 감정평가서 원문에서 대조해야 합니다.
- 302호 점유 확인. 오현아의 실제 점유 여부, 보증금, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 나머지 점유자 확인. 101·102·205·206호 점유자들이 이번 매각 대상과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 건물 표시 확인. 공부상 비동과 공동출입문에 부착된 클라우드나인 2차 103동 표시가 동일 건물을 가리키는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 처리 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 330,000,000원 거래는 2023.06 한 건이므로 현재 매도호가·인근 유사 면적 거래와 함께 재검증해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비와 제세공과금 체납 여부를 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 범위와 가격 검증”
이 사건은 임차인이 없어서 단순한 물건은 아닙니다. 현황조사상 실제 임차인 6명이 존재하지만, 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리의 결론만 보면 소멸형입니다.
가격은 감정가 302,000,000원에서 3회 유찰돼 103,586,000원까지 내려왔습니다. 비교 실거래 330,000,000원 대비 31.4%라는 숫자는 강해 보이지만, 거래는 2023.06 한 건뿐입니다. 또한 여러 호실의 점유자가 함께 조사돼 매각 범위와 명도 대상을 먼저 명확히 해야 합니다. 인수 0원은 장점이지만, 실거래 한 건만으로 수익성을 확정할 수는 없습니다. 권리는 합격권, 최종 입찰 판단은 매각 범위·현장 점유·현재 환금가격을 확인한 뒤 내려야 합니다.
