수원지방법원 2025타경530. 평택시 신장동 에이동 1층 102호로, 감정 이용상태는 연립주택·다세대주택입니다. 소유자 주식회사에어베이스는 2020.04.29 매매를 원인으로 2020.05.18 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 338,000,000원입니다. 같은 날 천안북부신용협동조합의 채권최고액 276,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 106,673,000원으로 감정가 311,000,000원의 34.3%입니다. 가격만 보면 크게 내려왔지만, 확인 가능한 실거래는 2023.06의 330,000,000원 한 건뿐입니다. 따라서 32.3%라는 비율은 강한 가격 차이를 보여주지만, 곧바로 현재 시세 대비 할인율로 확정하기에는 표본의 수와 시점이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 363-4 에이동 1층102호 · 도로명 경기도 평택시 신장로 121-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택·다세대주택 · 2018.12.21 사용승인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철근콘크리트경사지붕 4층 · 승강기·도시가스 난방설비 |
| 소유자 | 주식회사에어베이스 (2020.05.18 소유권이전 · 거래가액 338,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 106,673,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 천안제일신용협동조합 / 1,119,003,089원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 송탄등기소 · 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019년 국민은행 근저당권은 2020.05.18 해지로 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 같은 날 설정된 천안북부신용협동조합 채권최고액 276,000,000원 근저당입니다. 이후 평택세무서의 압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 6명, 대상 102호는 이한나
현황조사에는 101호·102호·205호·206호·302호 점유자가 함께 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 기재된 실제 점유자는 6명입니다. 이 가운데 대상 102호의 점유자는 이한나로, 2021.11.05 전입해 말소기준일 2020.05.18보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 101호 | 2024.02.08 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권인호 | 101호 | 2025.03.04 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이한나 대상 호실 | 102호 | 2021.11.05 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성윤 | 205호 | 2023.05.18 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임철현 | 206호 | 2022.06.10 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오현아 | 302호 | 2023.10.20 | 미상 | 2025.03.19 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
모든 전입일은 말소기준일 2020.05.18 이후입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 하며, 대상 102호 외 호실의 점유관계는 각 호실의 매각대상 포함 여부와 분리해 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 표본은 단 한 건
확인 가능한 비교 거래는 클라우드나인2차2단지 84.1㎡의 2023.06 거래 한 건입니다. 4층이 330,000,000원에 거래됐으며, 현재 최저가 106,673,000원은 이 거래금액의 32.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 84.1㎡ | 4층 | 330,000,000원 |
단지 규모는 38세대이고 2018.12.21 사용승인됐습니다. 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0%이며, 이 사건도 현재 3회 유찰 상태입니다. 낮아진 가격 자체와 별개로 실제 매수 수요와 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,673,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,293,422원 | - |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 천안북부신용협동조합 | 276,000,000원 | 104,379,578원 | 171,620,422원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
근저당권 미배당액 171,620,422원은 말소기준권리의 부족액으로, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 보증금 미상 점유자의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 106,673,000원 | 104,379,578원 | 171,620,422원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 74,671,100원 | 72,927,020원 | 203,072,980원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 52,269,770원 | 50,928,914원 | 225,071,086원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 미도아파트 북서측 인근의 기존 주택지대로, 아파트·연립주택·다세대주택· 근린생활시설과 미군부대 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5~6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역의 평지·부정형 토지이며, 토지면적은 2,180㎡, 공시지가는 835,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 38세대 규모이고 확인 실거래가 2023.06 한 건뿐이므로, 현재 매수층과 적정 처분기간은 추가 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.28입니다. 법원 원문에서 매각결과와 후속 기일을 확인하세요.
- 호실 특정. 공부상 에이동과 현황상 “클라우드나인 2차 102동” 표시를 현장에서 대조하고, 대상 1층 102호의 출입문과 내부 위치를 정확히 특정하세요.
- 대상 호실 점유. 이한나의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 다른 호실 분리 확인. 101·205·206·302호 점유자 명단이 함께 기재되어 있으므로 각 호실의 매각대상 포함 여부와 대상 102호의 권리를 혼동하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 말소 여부와 관련 의무의 적용 관계를 매각물건명세서 및 등기 원문으로 확인하세요.
- 채권자 명칭. 천안북부신용협동조합과 천안제일신용협동조합의 기재 관계 및 경매신청채권의 근거를 확인하세요.
- 시세 재조사. 2023.06 거래 한 건만으로 현재 시세를 확정하지 말고 동일 면적의 최근 실거래, 매물 호가, 층·수리 상태를 추가 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에 반영되지 않은 당해세와 보증금 미상 점유자의 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 관리비·명도. 관리비 체납과 실제 점유상태를 관리주체 및 현장에서 확인하고 명도 비용을 응찰가에 반영하세요.
맺으며 — 가격은 낮지만 확인 절차를 생략할 물건은 아니다
이 사건은 말소기준 근저당 이후 권리가 소멸하고, 대상 102호 점유자의 전입일도 말소기준보다 늦어 권리상 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 106,673,000원은 감정가 311,000,000원의 34.3%, 2023.06 실거래 330,000,000원의 32.3%로 가격 차이도 큽니다.
그러나 비교 실거래가 단 한 건이고, 3회 유찰과 소규모 단지의 환금성, 민간임대주택등기, 공부상 동 명칭과 현황 표시의 차이, 보증금 미상 점유자를 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 크게 낮아졌지만 원본 확인 난도는 남아 있는 물건입니다. 낮은 최저가 자체보다 대상 호실의 정확한 특정과 점유·임대차 확인이 응찰 판단의 핵심입니다.
