수원지방법원 2025타경574. 평택시 고덕동 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층 104호입니다. 감정가가 1,270,000,000원인 물건이 네 차례 유찰되면서 최저매각가가 304,927,000원까지 낮아졌습니다. 최초 감정가와 현재 입찰가격의 차이가 매우 크기 때문에 먼저 권리관계와 점유관계를 살펴본 다음, 가격 하락의 의미를 구분할 필요가 있습니다.
등기부상 소유자는 주식회사서평입니다. 2020년 8월 21일 소유권을 취득하면서 하나은행 명의의 채권최고액 1,056,000,000원 근저당권이 설정됐고, 해당 은행이 2025년 3월 18일 임의경매를 신청했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인의 전입일도 그 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경574 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층 104호 도로명주소: 경기도 평택시 고덕면 고덕중앙로 320 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타 |
| 임차 부분 | 104호 · 102.4㎡ |
| 소유자 | 주식회사서평 (2020.08.21 소유권 취득 · 등기 거래가액 1,173,370,000원) |
| 감정가 | 1,270,000,000원 |
| 현재 최저가 | 304,927,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 1,092,689,185원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.21 · 을구 1번 · 하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,056,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당권 말소, 임차인 대항력 없음
이 사건의 말소기준권리는 2020년 8월 21일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,056,000,000원이고, 근저당권자가 직접 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 근저당권과 그 이후의 경매개시결정등기는 소멸하는 구조입니다.
앞선 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 2020년 8월 21일 소유권이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 따라서 해당 신탁등기를 현재 존속하는 별도 인수 권리로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김두린 104호 · 102.4㎡ |
20,000,000원 월 3,533,300원 |
2020.08.31 | 대항력 없음 | 우선변제권 확인 필요 승계 해당 없음 |
김두린의 전입일은 2020년 8월 31일로, 말소기준권리 설정일인 2020년 8월 21일보다 늦습니다. 조사 결과 대항력이 없는 임차인으로 분류되어 있으므로, 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 24%, 그러나 시세와는 별개
이 사건의 현재 최저가는 304,927,000원으로, 최초 감정가 1,270,000,000원의 24.01%입니다. 네 차례 유찰되면서 감정가와 최저가의 차이가 커졌습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 304,927,000원 | 756,141,978원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 213,448,900원 | 846,339,385원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 149,414,230원 | 909,477,569원 | 0원 |
유찰이 반복되면 매각가격은 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 사건에서 미배당으로 남는 하나은행 채권은 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 현재 회차에서 채권최고액 기준 미배당액이 756,141,978원 발생하더라도 예상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 304,927,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,068,978원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 1,056,000,000원 | 299,858,022원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 미배당 | — | 756,141,978원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 5,068,978원을 제외한 299,858,022원이 하나은행에 배당됩니다. 채권최고액 1,056,000,000원을 기준으로 756,141,978원이 미배당으로 남으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
위 배당은 제시된 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 순서와 금액에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 1,092,689,185원으로 등기된 채권최고액과 구분해야 합니다. 미배당액은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지 및 감정 관련 사항 기준)
- 소재지. 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층 104호입니다.
- 용도. 경매상 물건종류는 기타로 분류되어 있습니다. 토지이용상황은 업무용이며, 임차인의 점유 부분은 104호 102.4㎡입니다. 실제 건축물 용도와 해당 호실의 사용 가능 업종은 건축물대장 및 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 5,619.3㎡입니다. 토지의 형상은 사다리형이며 평지, 도로접면은 중로각지로 표시되어 있습니다.
- 용도지역 및 규제. 준주거지역·택지개발지구·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 중로1류 및 중로2류 도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,396,000원/㎡입니다. 개별 호실의 시장가격이나 낙찰 적정가격과는 구분해야 합니다.
- 환금성. 반복 유찰로 감정가와 최저가 사이에 큰 차이가 발생했습니다. 해당 호실의 매매 수요, 임대차 유지 가능성 및 실질 임대수익을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 시장가격 검증. 감정가 1,270,000,000원과 현재 최저가 304,927,000원의 차이만으로 매수 이익을 판단하지 말고, 비교 가능한 실제 거래사례와 현재 매물가격을 대조하세요.
- 임대차 원본 확인. 김두린의 보증금 20,000,000원, 월세 3,533,300원, 전입일 2020.08.31을 임대차계약서 및 매각물건명세서와 대조하세요. 확정일자와 배당요구, 최우선변제 해당 여부도 확인해야 합니다.
- 점유와 명도. 대항력이 없다는 사실과 실제 인도가 완료된다는 사실은 다릅니다. 임차인의 점유 여부와 인도 절차, 협의 가능성을 사전에 점검하세요.
- 사용 용도 확인. 물건종류가 기타로 분류되어 있으므로 건축물대장상 용도, 해당 호실의 현황, 영업·임대 가능 조건을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약 허가구역에 관한 구체적인 적용 조건을 확인하세요.
- 관리비 및 부대비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목과 명도·수선 비용을 확인해 실제 취득비용에 반영하세요.
- 배당 원본 대조. 예상배당에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 최종 배당 순위와 채권액은 원본 자료를 통해 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.13 매각 진행 여부와 매각조건의 변경 사항을 입찰 전 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “24%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 가치”
이 사건은 최초 감정가 1,270,000,000원의 물건이 4회 유찰되어 현재 최저가 304,927,000원에 이른 사례입니다. 말소기준인 하나은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 김두린 역시 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리관계와 가격 경쟁력은 서로 다른 문제입니다. 현재 회차에서도 하나은행의 근저당 채권최고액 기준 미배당액이 756,141,978원 발생할 만큼 매각가격이 낮아졌고, 유찰이 계속되면 채권자의 회수액은 더욱 줄어듭니다. 그렇다고 미배당 채무가 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다.
입찰 판단에서 중요한 것은 현재 최저가가 실제 매매·임대시장의 가치에 비해 어느 수준인가입니다. 실제 이용 상태와 수익성, 점유·명도 및 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다. 권리상 인수 부담은 제한적이지만, 가격 적정성에 대한 검증은 아직 필요한 물건입니다.
