수원지방법원 2025타경574. 평택시 고덕동 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층104호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사서평이고, 말소기준권리는 2020.08.21 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,056,000,000원입니다. 2025.03.18 하나은행이 임의경매를 신청했고 청구액은 1,092,689,185원입니다. 말소기준권리 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 실제 임차인은 김두린 1명으로, 104호 102.4제곱미터를 점유하며 보증금 20,000,000원, 월차임 3,533,300원입니다. 전입일은 2020.08.31로 말소기준권리 2020.08.21보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성까지 임의로 단정하지 않는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경574 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층104호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 고덕중앙로 320 |
| 물건종류 | 집합건물(기타) |
| 소유자 | 주식회사서평 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2020.08.21 · 거래가액 1,173,370,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,270,000,000원 / 435,610,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,092,689,185원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.07.06 주식회사하나자산신탁 명의 신탁등기가 있었지만 2020.08.21 신탁재산 처분에 따라 주식회사서평으로 소유권이 이전됐고 기존 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김두린 | 104호 102.4제곱미터 | 20,000,000원 | 3,533,300원 | 2020.08.31 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김두린의 전입일 2020.08.31은 말소기준권리인 하나은행 근저당권 설정일 2020.08.21보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증기관 대위나 승계 중복신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부, 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 34%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 불가
현재 최저매각가는 435,610,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 34% 구간입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 304,927,000원, 5회 유찰 시 213,448,900원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 오히려 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 해당 가격대에서 응찰이 성립하지 않았다는 점을 보여줍니다. 용도도 ‘기타’로 분류돼 있어 일반 주거용 물건처럼 환금성을 가정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 435,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,756,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,056,000,000원 | 428,853,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 1,056,000,000원 중 428,853,900원이 배당되고 627,146,100원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 435,610,000원 | 428,853,900원 | 627,146,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 304,927,000원 | 299,858,022원 | 756,141,978원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 213,448,900원 | 209,660,615원 | 846,339,385원 | 0원 |
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도지역. 준주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 도로 조건. 중로각지이며 중로1류(폭 20m~25m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,396,000원/㎡, 토지면적은 5,619.3㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성 판단. 용도가 ‘기타’이고 이미 3회 유찰된 만큼 일반 주거용 물건의 거래성을 그대로 적용하지 말고 실제 이용·업종 적합성과 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김두린의 보증금 20,000,000원, 월차임 3,533,300원, 전입일 2020.08.31을 기준으로 확정일자·배당요구·최우선변제 여부를 확인하세요.
- 대항력 판단. 전입이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 명도 일정은 별도 문제입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 동일 용도 거래를 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 원인. 3회 유찰된 만큼 가격 외에도 용도·영업 적합성·관리비·점유·환금성 등 반복 유찰 원인을 확인하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약에관한허가구역 및 지구단위계획구역 관련 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당요구 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2020.08.21 하나은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 김두린도 전입일이 2020.08.31로 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 1,270,000,000원에서 435,610,000원까지 내려와도 이를 곧바로 ‘싸다’고 부를 수 없습니다. 실거래 비교 자료가 없고, 이미 3회 유찰됐으며 용도도 기타입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과 가능, 가격·환금성은 보수적으로 재검증하는 접근이 맞습니다.
