수원지방법원 2025타경574. 본건은 프리미엄원희캐슬고덕신도시 제10층 제1003호입니다. 소유자는 주식회사서평이고, 등기상 말소기준권리는 2020.08.21 설정된 주식회사하나은행 근저당권 420,000,000원입니다. 이후 2025.03.18 임의경매개시결정이 기입됐고, 근저당과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 숫자만 보면 독특합니다. 감정가는 150,000,000원이지만 4회 유찰된 현재 최저매각가는 36,015,000원, 감정가의 24.01%입니다. 그런데 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 근거가 없어, 최저가가 낮다는 사실 자체를 가격 메리트로 연결할 수 없습니다. 현재 판단의 중심은 ‘얼마나 싸졌는가’보다 왜 4회 유찰됐는지, 실제 이용형태와 환금성이 어떤지에 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경574 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 10층1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 토지이용상황 업무용 |
| 소유자 | 주식회사서평 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 36,015,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,092,689,185원 |
| 말소기준 | 2020.08.21 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
갑구 1번의 하나자산신탁 명의 신탁등기는 등기상 이미 말소됐고, 2020.08.21 주식회사서평으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.03.18 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도의 압류는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 기재 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김두린 | 104호 102.4제곱미터 | 2020.08.31 | 20,000,000원 / 3,533,300원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 임차인 기재는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일 2020.08.31은 말소기준 근저당 설정일 2020.08.21보다 뒤여서 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 따라서 보증금 20,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 매수인이 그 미회수액을 승계하는 구조로 잡혀 있지 않고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 낮은 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 36,015,000원으로 감정가 150,000,000원의 24.01%입니다. 하지만 가격 비교의 기준이 될 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 시세 대비 할인율을 계산하거나 가격 메리트를 단정할 근거가 없습니다. 4회 유찰 자체는 이전 회차 가격에서 매수세가 성립하지 않았다는 결과이므로, 실제 이용용도·임대수익·공실 가능성·재매각 수요를 따로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,270원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 420,000,000원 | 34,966,730원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 420,000,000원 중 34,966,730원이 배당되고 385,033,270원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미회수는 커져도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 385,033,270원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 395,643,289원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 17,647,350원 | 16,929,698원 | 403,070,302원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 1,092,689,185원이지만, 제공된 배당 시나리오는 근저당 채권최고액 420,000,000원을 기준으로 배당을 계산하고 있습니다. 현재 회차부터 6회 유찰 시나리오까지 신청채권자는 모두 전액 만족되지 않으며, 반대로 매수인이 인수하는 금액은 각 시나리오에서 0원입니다.
⑥ 토지·이용 메모
- 용도. 사건상 용도는 ‘기타’, 토지 이용상황은 ‘업무용’입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지 조건. 지목은 공장용지, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,396,000원/㎡, 토지면적은 5,619.3㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. 현황조사의 “104호 102.4제곱미터” 기재와 본건 1003호의 관계를 매각물건명세서·현황조사서 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 김두린의 전입 2020.08.31은 말소기준 2020.08.21 이후로 판정되어 있으나, 입찰 전 전입세대열람과 원본 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하며, 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 근저당 공동담보로 제1001호·제1002호가 함께 기재돼 있으므로 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 ‘기타’, 토지 이용상황 ‘업무용’인 만큼 실제 사용형태와 임대·재매각 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 36,015,000원이 낮아 보여도 시세 근거 없이 가격 메리트를 단정하지 말고 별도 거래자료로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.08.21 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 현황조사상 임차인 김두린도 말소기준 이후 전입으로 판정되어 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 150,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 36,015,000원까지 낮아졌지만, 이 물건의 최근 시장가격과 직접 비교할 근거가 없으므로 ‘76% 할인’ 같은 해석으로 투자매력을 만들 수는 없습니다. 특히 사건 용도는 ‘기타’, 토지 이용상황은 ‘업무용’이고, 현황조사 점유 부분 기재도 본건 호수와 다릅니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 실제 이용형태·점유관계·시장 환금성 확인이 승부처입니다.
