51,450,000원
수원지방법원 2025타경574. 평택 고덕동 프리미엄원희캐슬고덕신도시 10층 1003호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사서평이고, 2020.08.21. 소유권이전 당시 거래가액은 161,627,500원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당 420,000,000원이 말소기준권리이며, 이 근저당에는 같은 건물 1001호·1002호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2025.03.18. 하나은행이 임의경매를 개시했고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 조사된 임차인은 실제 임차인 1명이며, 전입일이 말소기준보다 뒤라 대항력은 없습니다. 따라서 현재 예상배당 구조상 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 0원입니다. 다만 권리의 단순함과 가격 메리트는 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준이지만, 이를 실제 시장가치와 직접 비교할 거래 근거가 확인되지 않는 만큼 유찰률만 보고 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경574 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 10층 1003호 |
| 물건종류 | 집합건물(기타) |
| 소유자 | 주식회사서평 |
| 소유권이전 거래가액 | 161,627,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 51,450,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 1,092,689,185원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
2020.07.06. 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소돼 있고, 2020.08.21. 주식회사서평 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 420,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 말소기준입니다. 2025.03.18. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김두린 | 104호 102.4㎡ | 2020.08.31 | 20,000,000원 | 3,533,300원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김두린의 전입일은 2020.08.31.로 말소기준 2020.08.21.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제도 없습니다. 다만 현황조사에 적힌 점유부분이 104호 102.4㎡이고 경매 대상은 1003호이므로, 실제 대상호 점유자와 임대차관계는 현황조사 원문 및 매각물건명세서로 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 ‘싸다’는 결론은 금지
감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가는 51,450,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 34.3%이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 4회 유찰 36,015,000원, 5회 유찰 25,210,500원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 369,876,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 385,033,270원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 395,643,289원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,326,100원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 420,000,000원 | 50,123,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가 51,450,000원에서는 집행비용 1,326,100원을 제외한 50,123,900원이 하나은행 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당액은 369,876,100원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지정보 기준)
- 용도. 사건상 용도는 기타입니다. 일반 아파트로 전제해 판단하면 안 됩니다.
- 토지 이용. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로·형상. 평지·사다리형 토지이며 도로접면은 중로각지, 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 토지 규모. 토지면적은 5,619.3㎡, 공시지가는 2,396,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. 대상은 1003호인데 조사 임차인의 점유부분은 104호 102.4㎡로 기재돼 있습니다. 현황조사·매각물건명세서에서 대상호 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 물건 용도가 기타로 분류돼 있으므로 건축물대장·집합건축물 현황과 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사용도의 실거래와 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에 1001호·1002호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 경매·변제 진행상황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 추정치와 제시된 채권을 기준으로 하며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단은 가격·점유에서
이 물건은 권리만 보면 말소기준이 하나은행 근저당으로 명확하고, 조사 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수 0원입니다. 하지만 이미 3회 유찰돼 감정가 150,000,000원에서 51,450,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 사건상 용도가 기타이고, 현황조사 임차인의 점유부분이 대상 1003호와 다른 점은 반드시 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과 가능, 점유와 실제 시장가치 확인 전에는 가격 판단 보류입니다.
