수원지방법원 2025타경574. 평택시 고덕동 프리미엄원희캐슬고덕신도시 10층1001호입니다. 현재 소유자는 주식회사서평이고, 2020.08.21 소유권을 거래가액 150,085,800원에 취득했습니다. 같은 날 주식회사하나은행 명의 채권최고액 420,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.18 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 압류는 없고, 말소기준 이후 매수인이 떠안을 등기 권리는 확인되지 않아 예상 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
권리 자체보다 확인이 필요한 곳은 점유와 가격입니다. 현황조사상 김두린 씨의 전입일은 2020.08.31로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 사용부분 표기가 대상 물건인 1001호가 아니라 “104호 102.4제곱미터”로 되어 있고, 출입문에는 “세일이엔에스 (주) 안전사무실” 게시가 확인됩니다. 법적 보증금 인수와 별개로 실제 점유자가 누구인지, 명도 상대가 누구인지는 입찰 판단 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경574 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 10층1001호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 고덕중앙로 320 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타 |
| 소유자 | 주식회사서평 (2020.08.21 소유권이전 · 거래가액 150,085,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 48,020,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,092,689,185원 |
| 근저당권 채권최고액 | 420,000,000원 · 공동담보 1002호·1003호 기재 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2020.08.21 주식회사하나은행 근저당권 420,000,000원입니다. 그 근저당권 자체와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 실제 임차인은 김두린 1명이며 보증금 20,000,000원, 월차임 3,533,300원, 전입일 2020.08.31입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부에 관한 확인사항은 별도로 남아 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김두린 | 104호 102.4제곱미터 | 2020.08.31 | 20,000,000원 | 3,533,300원 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 시세 메리트를 만들 수 없다
현재 최저매각가는 48,020,000원으로, 3회 유찰 후 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 33,614,000원, 5회 유찰 시 23,529,800원으로 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 가격을 직접 비교할 근거가 없으므로, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 대비 할인율처럼 해석하면 안 됩니다.
특히 감정가 140,000,000원과 2020.08.21 소유권 이전 당시 거래가액 150,085,800원은 현재 시장가격을 대신할 수 있는 최신 실거래 지표가 아닙니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 “3회 유찰됐다”는 사실만으로 가점을 주기보다, 실제 동일 건물·유사 용도의 최근 거래 또는 임대수익을 별도로 대조한 뒤 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 420,000,000원 | 46,755,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 하나은행 근저당 채권최고액 420,000,000원 중 46,755,640원이 배당되고 373,244,360원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상표입니다.
④ 입지·환금성 메모 (공적 토지정보 기준)
- 용도. 사건상 물건 용도는 기타로 표시되어 있습니다. 일반 아파트로 전제해서 평가하면 안 됩니다.
- 토지 이용. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 업무용, 용도지역은 준주거지역입니다.
- 토지 형태. 평지·사다리형이며 도로접면은 중로각지로 표시되어 있습니다.
- 계획·규제. 택지개발지구·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 공시지가는 2,396,000원/㎡, 토지면적은 5,619.3㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 이미 3회 유찰된 만큼 일반적인 주거형 자산과 같은 매수수요를 전제하기보다 실제 이용형태와 임대·매매 수요를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자부터 확인. 김두린 씨의 현황조사 사용부분은 “104호 102.4제곱미터”이고 대상은 1001호입니다. 호수 표기의 관계를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 출입문 게시 확인. “세일이엔에스 (주) 안전사무실” 게시가 실제 점유·사용관계와 어떻게 연결되는지 확인하세요.
- 대항력과 명도는 별개. 김두린 씨는 2020.08.31 전입으로 말소기준 2020.08.21보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유가 확인되면 명도 절차 자체는 필요할 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 48,020,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 용도의 최근 거래와 임대수익을 별도 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 1002호·1003호가 공동담보로 기재되어 있으므로 실제 채권잔액과 공동담보 배분관계를 확인하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 및 관련 원본 서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “34.3%”는 시세가 아니다
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.08.21 하나은행 근저당, 실제 임차인 김두린 씨의 전입은 2020.08.31로 후순위이므로 대항력이 없고 매수인 보증금 인수도 0원입니다. 문제는 가격과 점유입니다.
현재 최저가는 48,020,000원까지 내려왔고 3회 유찰 상태지만, 최신 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 게다가 임차인 사용부분의 호수 표기와 대상 호수가 다르고, 출입문에는 별도 회사의 안전사무실 게시가 확인됩니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수위험은 낮지만, 점유관계와 실제 시장가 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
