수원지방법원 2025타경574. 평택시 고덕동 프리미엄원희캐슬고덕신도시 10층 1001호에 관한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사서평으로, 2020년 8월 21일 거래가액 150,085,800원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 420,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권이 말소기준입니다. 이후 하나은행의 신청에 따라 2025년 3월 18일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이번 물건에서 주목해야 할 사항은 현황조사에 기재된 점유 부분과 경매 대상 호수가 다르다는 점입니다. 조사된 김두린의 점유 부분은 104호로 적혀 있고, 1001호 출입문에는 '세일이엔에스 (주) 안전사무실'이라는 표시가 있었다는 매각물건명세서 비고도 있습니다. 등기상 권리관계와 별개로 실제 사용 주체 및 점유관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

2020년 7월 6일 주식회사하나자산신탁 명의의 소유권보존 및 신탁등기가 있었으나, 이후 주식회사서평으로 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 따라서 과거 신탁등기를 현재 존속하는 인수권리로 취급해서는 안 됩니다.

말소기준은 2020년 8월 21일 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 채권최고액은 420,000,000원이며, 1002호와 1003호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

② 임차인·점유 조사 — 104호와 1001호의 불일치

현황조사에 김두린이 기재되어 있으나, 점유 부분은 104호 102.4㎡로 표시되어 있습니다. 이는 경매 목적물인 10층 1001호와 다른 호수이므로, 김두린을 곧바로 1001호의 실제 임차인으로 확정하거나 보증금을 본건 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

김두린의 전입신고일은 2020년 8월 31일로, 말소기준권리 설정일인 2020년 8월 21일보다 늦습니다. 현황조사상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 그보다 앞서 점유 호수 자체가 일치하지 않으므로, 실제 임대차계약서와 목적물 표시를 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 약 24%까지 하락

감정가는 140,000,000원이며, 4회 유찰된 현재 최저매각가격은 33,614,000원입니다. 감정가 대비 약 24% 수준으로 낮아졌지만, 이것이 곧 실제 거래가격 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

현재 가격 판단에서 중요한 것은 1001호의 실제 이용상태와 점유관계, 해당 건물의 거래 가능성입니다. 실거래 시세와 비교해 확인된 할인율이 아닌, 감정가 대비 하락률이라는 점을 구분해야 합니다. 특히 4회 유찰 이력은 가격뿐 아니라 물건의 이용·점유·환금성에 관한 점검 필요성을 높입니다.

각 시나리오는 해당 가격에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 후속 유찰과 매각가격은 확정된 것이 아니며, 위 미배당액은 채권자 측 미회수액으로서 매수인의 인수금액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)

현재 최저매각가격에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,005,052원을 제외한 32,608,948원이 하나은행에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 387,391,052원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.

신청채권자의 청구금액은 1,092,689,185원으로, 등기상 해당 근저당권의 채권최고액 420,000,000원과는 서로 다른 금액입니다. 위 배당 시뮬레이션의 미배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 산정된 수치입니다.

집행비용은 매각가의 약 3.0%를 기준으로 한 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다. 채권자의 미배당금은 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·토지이용 및 환금성 메모

• 소재지. 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시. 등기상 경매 대상은 10층 1001호입니다.
• 토지이용. 준주거지역·택지개발지구·지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지이용상황은 업무용으로 기재되어 있습니다.
• 토지 현황. 공부상 지목은 공장용지, 토지면적 5,619.3㎡, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 중로각지입니다.
• 도로 조건. 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있습니다. 해당 호실 취득과 이용에 적용되는 사항은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 2,396,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지의 공시지가이며 해당 집합건물 호실의 실거래 시세를 나타내는 금액은 아닙니다.
• 건축물 관련. 위반건축물 표시 사항은 없습니다. 다만 실제 이용상태는 출입문 표시와 현장 확인을 통해 판단해야 합니다.
• 환금성. 4회 유찰 이력과 현재 점유관계의 불확실성을 함께 고려해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 재매각 가능성이나 적정 취득가를 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 목적물 호수 확인. 경매 대상인 10층 1001호와 현황조사에 적힌 104호를 혼동하지 않도록 등기부·집합건축물대장·현황조사 및 실제 출입문 표시를 대조하세요.
• 실제 점유자 확인. 출입문에 표시된 세일이엔에스 (주) 안전사무실의 실제 사용 주체와 점유 근거, 계약관계를 확인하세요.
• 임대차관계 확인. 김두린의 104호 관련 보증금 20,000,000원을 본건에 그대로 적용하지 말고, 해당 임대차의 정확한 목적물과 1001호의 실제 임대차관계를 분리해 확인하세요.
• 말소기준 확인. 2020.08.21 하나은행 근저당권을 기준으로 권리 순위를 재확인하고, 기존 신탁등기의 말소 및 공동담보 관계를 원본과 대조하세요.
• 실제 이용상태 확인. 용도 분류 및 출입문 게시 내용을 바탕으로 해당 호실의 현황과 허용되는 이용 범위를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 약 24%라는 숫자와 실제 거래 시세 대비 가격 메리트를 구분하세요. 주변 유사 용도·호실의 거래가격과 현재 물건 상태를 확인한 후 응찰가를 판단해야 합니다.
• 명도·관리비. 현 점유자의 사용 관계, 인도 가능 여부 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 매각기일·원본 대조. 2026.10.13 매각기일을 기준으로 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 것은 남아 있다”

이 사건은 감정가 140,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가격이 33,614,000원까지 하락했습니다. 하나은행 근저당권을 말소기준으로 하는 등기상 권리구조는 비교적 단순하며, 제시된 시뮬레이션상 매수인 예상 인수금액은 0원입니다.

그러나 현황조사상 김두린의 점유 부분이 104호로 기재되어 있는 반면, 실제 경매 대상은 1001호입니다. 여기에 세일이엔에스 (주) 안전사무실이라는 출입문 표시까지 있어 해당 호실의 사용·점유 관계를 명확히 해야 합니다.

권리상 인수액 0원과 실제 점유 위험 0원은 다른 문제입니다. 감정가 대비 큰 폭의 하락만을 근거로 가격 메리트를 인정하기보다, 1001호의 실제 점유자와 이용상태, 해당 용도의 시장가격을 먼저 확인해야 합니다. 4회 유찰된 현재의 낮은 최저가보다 중요한 것은 어떤 권리와 점유 상태의 물건을 실제로 취득하게 되는지입니다.