수원지방법원 2025타경574. 평택 고덕동 프리미엄원희캐슬고덕신도시 10층 1002호 집합건물입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사서평이고, 2020.08.21. 소유권이전 당시 거래가액은 161,627,500원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.18. 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 현황조사에 김두린이 확인됩니다. 전입일은 2020.08.31.로 말소기준일 2020.08.21.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 3,533,300원으로 조사됐습니다. 따라서 제공된 배당 가정에서는 낙찰자가 승계할 임차보증금이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경574 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 10층1002호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 고덕중앙로 320 |
| 물건종류 | 기타 · 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사서평 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 51,450,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,092,689,185원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.08.21. 접수된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며 채무자는 주식회사서평입니다. 2025.03.18. 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 압류는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김두린 | 104호 102.4제곱미터 | 2020.08.31. | 20,000,000원 | 3,533,300원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
김두린의 전입신고일은 말소기준권리 설정일보다 10일 뒤입니다. 따라서 이 조사 내용만 놓고 보면 매수인에게 대항할 수 없으며, 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조도 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 검증이 먼저
감정가는 150,000,000원이고 현재 최저매각가는 51,450,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 36,015,000원, 5회 유찰 시 25,210,500원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 420,000,000원 | 50,123,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 420,000,000원 중 50,123,900원이 배당되는 가정이며, 미배당액은 369,876,100원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 369,876,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 385,033,270원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 395,643,289원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 낮아지는 매각대금만큼 근저당권자의 미배당액이 커지는 구조입니다. 따라서 낙찰자의 핵심 판단은 미배당 채권액이 아니라 해당 물건의 실제 시장가치와 이용·환금성입니다.
⑥ 토지·입지 관련 확인사항
- 용도지역. 준주거지역입니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 업무용이며 토지면적은 5,619.3㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·사다리형이며 중로각지입니다.
- 계획. 택지개발지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 2,396,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 표시가 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 51,450,000원이 실제 시장가치보다 낮은지 동일 건물·유사 호실 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 김두린의 점유부분, 전입일 2020.08.31., 보증금 20,000,000원, 월차임 3,533,300원을 현황조사 원본과 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2020.08.21. 하나은행 근저당권이 기준이며, 조사 임차인의 전입은 그 이후입니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 실제 이용상태·수요·환금성 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.08.21. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 김두린의 전입은 2020.08.31.로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 51,450,000원 매각 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 부담이 크지 않습니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 150,000,000원에서 3회 유찰돼 51,450,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 34%라는 숫자만 보고 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격은 현장·시세 확인 후 판단이 맞습니다.
