수원지방법원 2025타경574. 평택시 고덕동 프리미엄원희캐슬고덕신도시 10층1002호입니다. 등기상 소유자는 주식회사서평이며, 2020.08.21 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 주식회사하나은행 채권최고액 420,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.18 하나은행의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 매각으로 소멸하는 권리 흐름과 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 150,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 36,015,000원까지 내려왔습니다. 비율로는 감정가의 24.01%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인폭일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다. 따라서 현재 가격이 시장가보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경574 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 10층1002호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 고덕중앙로 320 |
| 용도 | 기타 |
| 소유자 | 주식회사서평 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 36,015,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,092,689,185원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2020.07.06 주식회사하나자산신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2020.08.21 주식회사서평으로 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당 420,000,000원이 말소기준권리이며, 2025.03.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당에는 1001호와 1003호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 대항력은 없지만 기록 대조 필요
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김두린 | 104호 102.4제곱미터 | 2020.08.31 | 20,000,000원 | 3,533,300원 | 대항력 없음 | 미상 |
김두린의 전입일은 2020.08.31로, 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일 2020.08.21보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 차임은 3,533,300원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24.01%라도 ‘시세 대비 저렴’은 별개
현재 최저가는 감정가 150,000,000원의 24.01%인 36,015,000원입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 25,210,500원, 6회 유찰 시는 17,647,350원입니다. 하지만 감정가 대비 하락폭만으로 시장가 대비 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 실거래 시세와 비교되지 않은 상태에서는 현재 최저가가 싸다고 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,270원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 420,000,000원 | 34,966,730원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 근저당에 34,966,730원이 배당되고, 미배당액은 385,033,270원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 토지·이용 관련 메모
- 토지 이용. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 업무용이며 토지면적은 5,619.3㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 지가. 공시지가는 2,396,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 원문 대조. 대상은 1002호인데 임차 기록은 104호로 기재돼 있으므로 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 하나은행 근저당 2020.08.21이 말소기준이며 김두린의 전입일 2020.08.31은 그 이후입니다.
- 공동담보 확인. 근저당 공동담보로 1001호와 1003호가 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하지 말고 대상 호실의 실제 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.08.21 하나은행 근저당, 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현황조사 임차 기록도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다.
다만 현재 가격 판단은 별개의 문제입니다. 4회 유찰로 최저가가 36,015,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 실거래 시세와 비교하기 전에는 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 여기에 대상 호수 1002호와 현황조사 임차 기록의 104호 표기가 서로 다르므로, 이번 건의 핵심은 인수 위험보다 점유관계와 실제 시세를 원문으로 확인하는 것입니다.
