대구지방법원 2024타경34597. 달서구 성당동 에코프랜들리 2층 201호의 경매입니다. 이 물건에서 눈에 먼저 들어오는 것은 감정가 213,000,000원 대비 최저가 8,595,000원이라는 극단적인 가격 차이입니다. 9회 유찰되며 감정가의 약 4% 수준까지 내려왔으니, 겉으로는 매우 저렴해 보입니다.

그러나 등기부를 확인하면 상황이 달라집니다. 2024.03.22. 등기된 박여정의 주택임차권이 있고, 보증금은 210,000,000원입니다. 전입일은 2022.02.04., 확정일자는 2022.01.03.로, 말소기준인 2024.09.23. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 해당 임차권의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다.

현재 최저가 기준 예상 배당액은 8,040,290원에 불과합니다. 따라서 박여정의 보증금 가운데 201,959,710원이 매수인에게 넘어가는 것으로 추정됩니다. 실질적으로는 약 2.1억원을 들여 최근 실거래 평균 1.685억원 수준의 물건을 취득하는 구조입니다. 등기상 권리 외에도 점유자 확인 문제가 남아 있어 가격뿐 아니라 법적 불확실성도 큽니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2.1억 임차권

권리분석의 중심은 을구 3번 박여정 주택임차권입니다. 등기일은 2024.03.22.로 말소기준인 2024.09.23.보다 빠릅니다. 주택임차권에 기재된 전입일 및 확정일자도 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서는 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금의 매수인 인수 가능성을 명시하고 있습니다.

반면 2019.11.25. 설정된 윤경희의 전세금 180,000,000원 전세권은 2021.12.10. 이미 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 살아 있는 전세권으로 보거나 박여정의 보증금에 더해서는 안 됩니다. 2023.10.18. 압류도 2024.06.14. 말소되었으며, 2024.11.20. 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

② 임차인 분석 — 박여정 외 점유자도 확인해야 한다

조사 및 명세서에 기재된 인물은 박여정·류수희·신청채입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 인물은 없습니다. 다만 류수희의 기재 호수는 203호로 본건 201호와 달라 세 사람 모두가 201호의 실제 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 박여정의 보증금만 금액이 확인되며, 나머지 두 사람의 보증금은 합산하지 않았습니다.

또한 박여정은 임차권자이면서 강제경매개시결정의 채권자로도 기재되어 있습니다. 동일인이 임차보증금 반환채권과 경매신청 채권을 어떤 관계로 행사하고 있는지 확인해야 합니다. 이 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 청구채권의 성격과 중복 여부, 배당상 지위는 반드시 원본으로 검증해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 859만원이 아니라 실질취득 약 2.1억으로 판단

에코프랜들리의 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 최근 평균은 168,500,000원이고 최신 거래는 2026년 10월의 180,000,000원입니다. 비교 거래의 면적은 63.5㎡ 및 68.56㎡로 차이가 있으므로 개별 호실의 시세를 확정하는 자료라기보다는 유사 면적의 가격 참고치로 활용해야 합니다.

최저매각가 8,595,000원은 최근 실거래 평균의 5.1%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수액을 제외한 착시 지표입니다. 실제 부담은 낙찰가에 201,959,710원의 보증금 인수액을 더한 금액입니다.

결국 약 210,000,000원 수준의 실질취득비용은 최근 12개월 평균 168,500,000원보다 높고, 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 감정가 213,000,000원과는 비슷한 수준입니다. 따라서 9회 유찰이라는 사실만으로 가격 경쟁력이 생겼다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 8,595,000원 가정)

집행비용 554,710원을 공제한 8,040,290원이 임차보증금에 배당되는 추정입니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니므로 배당 합계에 포함하지 않습니다. 경매신청 채권과 임차보증금의 법률상 관계는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 및 추가 권리 변동에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 총부담은 비슷하다

이 물건은 이미 9회 유찰되었습니다. 앞으로 낙찰가가 더 내려간다고 해도 박여정에게 배당되는 금액이 함께 감소하므로, 미배당 보증금 인수액은 오히려 증가합니다. 대항력 있는 보증금 210,000,000원이 실질취득비용의 하한처럼 작용하는 구조입니다.

현재 회차에서 8,595,000원인 최저가가 10회 유찰 시 6,016,500원, 11회 유찰 시 4,211,550원으로 내려가더라도, 매수인 인수액은 각각 204,491,797원, 206,264,258원으로 증가합니다.

낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 미배당액 증가로 상쇄됩니다. 세 회차 모두 실질취득비용은 보증금 210,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 집행비용 추정치에 따른 차이가 있을 뿐, 단순히 더 많이 유찰된다고 매수인의 총부담이 획기적으로 줄어드는 구조가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 실거래 기준)

• 위치. 대구광역시 달서구 성당동 대구해올고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 학교·아파트단지·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2019.06.20. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기·소방·난방·위생·급배수·기계식주차설비 등이 기재되어 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설 분류인 반면, 감정요항은 다른 호실의 주거용 오피스텔 이용을 기재하고 있습니다. 201호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 구분해서 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역 등에 해당하며, 토지는 사다리형 평지입니다. 공시지가 자료는 2,319,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시 및 공부와의 차이는 보고되지 않았지만, 내부구조와 이용상황은 소유자·점유자 부재로 직접 확인하지 못한 상태에서 공부상 도면과 탐문조사에 의존하였습니다.
• 거래 표본. 에코프랜들리의 세대수는 29세대이고, 최근 12개월 실거래 표본은 2건입니다. 표본이 적고 면적도 달라 개별 호실의 환금성과 적정가격 판단에는 한계가 있습니다.
• 경매 이력. 같은 건물의 경매 평균 유찰 횟수는 4.6회, 매각률은 20.51%로 집계되어 있습니다. 본건은 9회 유찰 상태로, 권리와 가격 문제를 함께 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박여정 임차권 인수 확인. 을구 3번 주택임차권과 매각물건명세서의 인수 문구를 대조하고, 보증금 210,000,000원 중 예상 미배당액 201,959,710원이 매수인에게 남는 구조를 반드시 확인하세요.
• 실질취득비용으로 가격 판단. 최저가 8,595,000원만 보지 말고 약 210,000,000원의 실질취득비용을 최근 실거래 평균 168,500,000원 및 최신 거래 180,000,000원과 비교해야 합니다.
• 203호 기재 점유자 확인. 류수희는 203호로 기재되어 있어 201호와의 관련성이 불분명합니다. 전입기록 및 현황조사를 호실별로 확인하세요.
• 신청채의 권리 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 실제 점유 여부, 임대차계약, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
• 임차권자와 채권자 관계. 박여정이 임차권자이면서 경매개시결정의 채권자로 기재되어 있으므로 청구채권의 성격과 중복 여부를 확인하세요. 배당금이나 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 사건번호 대조. 표제 사건은 2024타경34597이지만 갑구 7번 경매개시결정의 원인에는 2024타경41397이 기재되어 있습니다. 병합·중복사건 관계와 본건 매각절차의 연결 여부를 법원 원본으로 확인해야 합니다.
• 기각 관련 절차 확인. 2026.03.13. 채권자 박여정 관련 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 2026.11.05. 매각기일에 경매가 유효하게 진행되는지 최신 사건진행내역을 확인해야 합니다.
• 201호 용도 및 점유 확인. 근린시설 분류와 인접 호실의 주거용 오피스텔 이용상태가 혼재하므로 건축물대장, 전유부분 표시, 실제 점유 및 이용상태를 확인하세요.
• 배당표 검증. 집행비용·당해세·최우선변제·배당순위 변동에 따라 실제 미배당 보증금이 달라질 수 있습니다. 현행 매각물건명세서와 배당 관계를 반드시 재확인하세요.
• 관리비·명도·내부 상태. 체납 관리비와 공용부분 부담, 임차권등기 이후 실제 점유 여부, 명도 비용 및 내부 수리 상태를 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “859만원짜리 물건이 아니라, 약 2.1억짜리 위험을 사는 경매”

이 사건의 핵심은 단순합니다. 낙찰가를 낮게 받는 것만으로 싸게 사는 것이 아닙니다. 9회 유찰로 최저매각가가 8,595,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원이 남아 있습니다. 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 201,959,710원입니다.

추가 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 배당액 감소분만큼 인수액이 커져, 실질취득비용은 약 210,000,000원 수준에 머무르게 됩니다. 반면 최근 실거래 평균은 168,500,000원, 최신 거래는 180,000,000원입니다. 최저가가 감정가의 약 4%라는 사실과 실제로 저렴하다는 판단은 전혀 다릅니다.

더구나 류수희의 203호 기재, 신청채의 불명확한 점유관계, 201호의 용도 확인, 박여정의 채권자·임차권자 지위, 등기상 경매 사건번호 차이와 기각 관련 기록 등 법률적·절차적 확인사항이 남아 있습니다.

결론은 가격보다 권리 확인이 우선이며, 확인된 금액만으로도 시세 대비 매력은 부족합니다. 매각물건명세서상 선순위 임차권 인수 문제가 해소되지 않는 한, 단순히 유찰 횟수가 늘어나는 것을 매수 기회로 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 저가 낙찰 기대보다 인수보증금과 실제 취득원가를 먼저 따져야 하는 사례입니다.